近日,各地不時傳出樓市降價傳聞。伴隨經(jīng)濟下行、人民幣貶值和國際資本出逃的負面消息,許多人擔心房地産泡沫快速破裂,樓市大崩盤。對此,專家指出,形勢沒那麼嚴峻。全國房價經(jīng)過集體高漲後,如今正呈現(xiàn)出地區(qū)差異和分化的格局。在城鎮(zhèn)化發(fā)展需求推動下,房地産價格既不會整體跳水,也不會全面大漲,未來將呈現(xiàn)有漲有跌的分化趨勢。
市場走勢呈現(xiàn)地區(qū)差異
近階段,房地産市場似乎有點冷。5月份,北京、廣州、上海、杭州等主要城市樓市成交情況都不太樂觀。據(jù)中原集團研究中心發(fā)佈的一份調(diào)研報告顯示,截至4月30日,21個城市中,杭州、常州、成都、瀋陽、寧波及惠州等6個城市的樓盤採取了直接降價的方式促銷,降價項目以高端樓盤為主,降價幅度在5%到25%。
但降價是個案,總體看,全國房價仍在上漲,只是漲幅下降。中國指數(shù)研究院發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示,4月份,中國100個城市住宅(新建)平均價格為每平方米11013元,環(huán)比上漲0.10%。
曾經(jīng)全國房價飄紅的形勢正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,地區(qū)分化趨勢明顯。統(tǒng)計顯示,在100個城市中,55個城市環(huán)比上漲,較上月減少8個;另有45個城市4月新建住宅價格環(huán)比下跌,較上月增加8個。
業(yè)內(nèi)人士分析,雖然最近主要城市房價遇冷,但一線城市和大部分二線城市仍供需兩旺,價格處於上升通道。二、三線城市趨於平穩(wěn),一些三、四線城市開始降價。
同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,自去年11月開始,一、二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕;銀行信貸緊縮,市場短期表現(xiàn)“馬力不足”;多數(shù)房企採取了觀望與博弈策略,市場表現(xiàn)相對保守。
局部鬆綁限購保護剛需
房價分化出現(xiàn)後,部分價格下跌的地方政府希望鬆動調(diào)控,鬆綁限購政策。據(jù)報道,有些城市已開始通過鬆綁限購、下調(diào)購房入戶標準等方式救市,而另有些地區(qū)也放出調(diào)整購房政策的資訊。
過去樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”,如今,高層提出分類調(diào)控思路。專家認為,這一政策更符合當前實際情況,防止誤傷剛需。“提出分類調(diào)控,實際上就是不能開一個藥方大家都治病,必須分類。”住建部副部長仇保興表示。
上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為,在城鎮(zhèn)化不斷推進的大背景下,多層次的住房供應(yīng)將成為主流解決辦法,限價、限購的單一思路將有所轉(zhuǎn)變。
中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉分析,2013年樓市最大的亮點在於調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方,調(diào)控手段擺脫全國一刀切,根據(jù)城市特性産生了分化。正是因為全國的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化趨勢,所以再搞全國一盤棋式的行政調(diào)控也就沒有任何意義。對比去年各城市的調(diào)控細則,可以看出,地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強,房價快速上漲的城市進行了調(diào)控升級,而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則採取適度的放鬆微調(diào)。
“分化時代”不等於“市場崩盤”
未來房價走勢如何?中國建投投資研究院發(fā)佈的2014年《投資藍皮書》展望,今年不同城市的房價走勢分化可能加劇,預計一線城市仍將溫和增長,但漲幅下降,而部分二、三線城市由於庫存較多,房價增長乏力,在住房供給量充足的部分小城市可能出現(xiàn)下跌。
有人擔心受國內(nèi)國際各種因素影響,中國房地産泡沫有可能破裂,房價崩盤。業(yè)內(nèi)人士分析,這種情況不會發(fā)生。未來樓市不可能再像從前一樣只漲不跌,但也不會崩潰。
交通銀行首席經(jīng)濟學家連平説,當前房地産市場呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢,但樓市分化絕不能與樓市崩盤畫上等號。香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌週期內(nèi),房價累計跌幅高達約70%,租價下跌了近50%;負資産人數(shù)急速增加,但並未見所謂的“崩盤”;市場低迷過後至今仍在正常運作。毫無疑問,我國樓市的“分化時代”離“市場崩盤”相去甚遠,未來的需求釋放與政策調(diào)整將為樓市托底。
“在城鎮(zhèn)化仍然存在較大發(fā)展空間的大背景下,我國房地産市場仍將具有較大的成長空間,調(diào)控政策則具備較大的調(diào)整空間。短期內(nèi)房價將在供求關(guān)係的轉(zhuǎn)變下漲勢明顯趨緩,中長期來看,市場總體將由過去的非理性發(fā)展進入相對理性的發(fā)展階段。”連平説。
[責任編輯: 林天泉]
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