北京房?jī)r(jià)集體跳水 樓市黃金周“夭折”

　　晏耀斌

　　北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過(guò)。“東三環(huán)雙井合生國(guó)際137平方米三居，市價(jià)750萬(wàn)元，現(xiàn)在600萬(wàn)元急售。”房屋總價(jià)直接跳水100多萬(wàn)元，房屋還是無(wú)人問(wèn)津。

　　北京二手房已出現(xiàn)滯銷。“我本人在2013年也在賣(mài)一套房子，100平方米的房子，就賣(mài)不掉。”萬(wàn)科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內(nèi)部交流會(huì)上透露，“現(xiàn)在是越等越賣(mài)不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣(mài)的，都沒(méi)計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣(mài)了，收租金。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

　　在二手房?jī)r(jià)格跳水的影響下，北京一手房市場(chǎng)發(fā)生分化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金壓力下部分樓盤(pán)通過(guò)打折的方式“以價(jià)換量”，而另外一部分不願(yuàn)讓利的樓盤(pán)卻面臨無(wú)法定價(jià)的局面。

　　二手房降價(jià)遇冷

　　合生國(guó)際，位於東三環(huán)內(nèi)，該區(qū)域每平方米均價(jià)都在5萬(wàn)元以上，只是目前有價(jià)無(wú)市。“相比而言，這個(gè)137平方米的房子是目前降價(jià)幅度最大的，但還是沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)。”該仲介都不記得打了多少個(gè)電話，也沒(méi)有推銷出這套房子。

　　四環(huán)外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位於管莊的遠(yuǎn)洋新悅，81平方米要價(jià)260萬(wàn)元，業(yè)主負(fù)責(zé)稅費(fèi)。“當(dāng)時(shí)錢(qián)都準(zhǔn)備好了，最後房主臨時(shí)決定放到今年再賣(mài)，想再漲價(jià)。”如今，王先生慶倖當(dāng)初房主反悔。

　　目前，這套房子叫價(jià)250萬(wàn)元，房主承擔(dān)稅費(fèi)，但還是沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)。“像這樣直接降價(jià)10萬(wàn)元以上的二手房已經(jīng)開(kāi)始普遍。”我愛(ài)我家一門(mén)店經(jīng)理介紹。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)從去年12月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月陰跌了。中原、鏈家、我愛(ài)我家等大型仲介機(jī)構(gòu)調(diào)查，有多套房的業(yè)主心理髮生了明顯的變化，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)掉頭。

　　中原地産華北區(qū)董事總經(jīng)理李文傑表示，二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價(jià)格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，4月首週二手房議價(jià)空間從一季度的2%左右上漲到3%。“北京樓市觀望情緒濃郁。”

　　根據(jù)中原地産的數(shù)據(jù)，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環(huán)比下降18.2%。這是接近最近6年以來(lái)的最差紀(jì)錄。

　　新房促銷戰(zhàn)打響

　　在二手房影響下，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)了分化。由住總?cè)f科橙率先降價(jià)開(kāi)盤(pán)售入市，位於通州的東亞印象臺(tái)湖緊隨其後。東亞印象臺(tái)湖將二期住宅入市價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米調(diào)整為2.2萬(wàn)元/平方米起，且産品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。

　　儘管萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人在多個(gè)場(chǎng)合聲明，住總?cè)f科橙不是降價(jià)，是按照建委核準(zhǔn)的房?jī)r(jià)。“萬(wàn)科是明顯的變相降價(jià)，形勢(shì)好的時(shí)候通過(guò)精裝修提價(jià)，如今推出毛坯房只是順應(yīng)了房市的形勢(shì)。”一開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹。

　　同樣是萬(wàn)科的樓盤(pán)，位於通州太湖的中糧萬(wàn)科公園在去年年底造勢(shì)時(shí)曾將價(jià)格預(yù)定在30000到32000元/平方米，目前價(jià)格則為26000元/平方米。“萬(wàn)科再次以精裝修變毛坯房的理由。”上述開(kāi)發(fā)商表示，包括萬(wàn)科，多個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，都加大了推盤(pán)力度。

　　截至目前，北京年內(nèi)供應(yīng)的期房項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了57個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)16179套，相比2013年同期的28個(gè)項(xiàng)目、8197套，上漲幅度達(dá)到了97%。

　　中原地産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項(xiàng)目達(dá)到了40個(gè)，潤(rùn)澤公館、京投銀泰(4.49, 0.06, 1.35%)·公園悅府等項(xiàng)目都預(yù)期上市，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)將超過(guò)萬(wàn)套。

　　調(diào)查表明，2013年，北京2萬(wàn)左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)集中在此時(shí)推盤(pán)搶先入市，還能爭(zhēng)取一部分客戶，如果錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)間窗口，下半年市場(chǎng)依然還沒(méi)有好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商就只能通過(guò)低價(jià)甚至降價(jià)來(lái)?yè)Q量。

　　房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道

　　變相降價(jià)已經(jīng)拉開(kāi)。

　　熱點(diǎn)區(qū)域亦莊所在地的萬(wàn)科金域東郡，從3.2萬(wàn)元/平方米左右，降到3萬(wàn)元，帶精裝修，實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破3萬(wàn)元；北京城建海梓府從3.6萬(wàn)元直接降到了2.88萬(wàn)元，去掉了精裝修。林肯公園從3.6萬(wàn)元直接降到了3.2萬(wàn)元，對(duì)外宣傳是2.6萬(wàn)元，因包含了6000元的裝修。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前北京樓市釋放長(zhǎng)效調(diào)控政策信號(hào)、銀行信貸持續(xù)收緊，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力正在下降，市場(chǎng)供需形勢(shì)正在發(fā)生變化，未來(lái)房企不得不選擇舍價(jià)換量。

　　根據(jù)2013年年報(bào)，118家上市房企2013年存貨總量達(dá)到1.81萬(wàn)億元人民幣，比2012年進(jìn)一步增加3709億元，增幅達(dá)到28%。如果以2013年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，樓市需要32個(gè)月才能消化所有存量。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內(nèi)最高點(diǎn)，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨後便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進(jìn)一步下滑至254.54億元，4月截至23日，只有55.95億元。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，上半年價(jià)格已經(jīng)基本停滯。“房企選擇了以價(jià)換量。”統(tǒng)計(jì)顯示，2014年4月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1098.3點(diǎn)，較上月下降0.3點(diǎn)，環(huán)比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2012年7月以來(lái)連續(xù)21個(gè)月上升後首次出現(xiàn)下跌。