南寧市一處正在建設(shè)中的商品樓盤 新華社發(fā)

　　據(jù)新華社電　4月底，廣西南寧發(fā)佈的一份樓市限購(gòu)調(diào)整政策的文件引發(fā)了市場(chǎng)的震動(dòng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在嚴(yán)格執(zhí)行了數(shù)年限購(gòu)政策之後，省會(huì)級(jí)城市首次出現(xiàn)鬆動(dòng)，傳遞出地方政府希望重啟房地産市場(chǎng)的明確信號(hào)。在一季度房地産市場(chǎng)降溫明顯的大背景下，南寧開頭，地方樓市調(diào)控鬆綁誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)？

　　觀望情緒漸濃

　　政府“坐不住”

　　4月28日晚間，南寧市住房保障和房産管理局發(fā)佈了名為《北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)北海等五市戶籍居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房》的文件，文件稱：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

　　這意味著，北海、防城港、欽州、玉林、崇左這5市居民可擺脫“1套房”的束縛，至少能在南寧購(gòu)買2套房。南寧有限度地放開“限購(gòu)”中的“限外”標(biāo)準(zhǔn)，能否第一時(shí)間啟動(dòng)南寧市的房地産市場(chǎng)不得而知，但其傳達(dá)出的政府刺激市場(chǎng)的信號(hào)卻已十分明顯。　　

　　事實(shí)上，各地特別是二、三線城市針對(duì)房地産市場(chǎng)的“鬆綁”心態(tài)早已不是新聞。之前有消息稱溫州市正在醞釀所有促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺b健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策；此外，長(zhǎng)沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論鬆綁限購(gòu)的可能性。

　　在中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，各地政府之所以“坐不住”，主要是今年以來(lái)樓市觀望情緒漸濃，成交量出現(xiàn)較大幅度的下滑。而宏觀經(jīng)濟(jì)承壓前行的現(xiàn)實(shí)，也使更多的人把目光再次轉(zhuǎn)向了房地産行業(yè)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的一季度房地産數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.8％，其中住宅“限購(gòu)”銷售面積下降5.7％；銷售額同比下降5.2％，其中住宅銷售額下降明顯，達(dá)7.7％。其中，二、三線城市成交量萎縮最為厲害。據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計(jì)，杭州今年第一季度樓市總成交量環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到94％。

　　庫(kù)存要賣三年

　　房企拿地謹(jǐn)慎

　　與地方政府相比，中國(guó)房地産企業(yè)對(duì)樓市“鬆綁”的渴望無(wú)疑更加焦灼。中國(guó)房地産龍頭企業(yè)萬(wàn)科近日發(fā)佈2014年首季報(bào)顯示，其一季度凈利15.3億元，同比下降5.2％，是12年來(lái)凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)同比下滑。龍頭房企尚且如此，其他房企的銷售業(yè)績(jī)壓力顯而易見。

　　而各上市房企高漲的庫(kù)存，更是在2014年的一季度出現(xiàn)了驚人的增長(zhǎng)：根據(jù)各公司發(fā)佈的一季報(bào)，四大龍頭房企“招保萬(wàn)金”中，萬(wàn)科存量增幅最大高達(dá)30％；保利一季度存量為2399億元，增幅為28％；招商地産為784．8億元，增幅為7％；金地集團(tuán)為766億元，增幅為9％。港股上市的碧桂園2013年年報(bào)也顯示，去年其存量總建築面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，按照2013年的銷售規(guī)模，其需要大約3年或者更長(zhǎng)時(shí)間才能夠消化掉現(xiàn)有庫(kù)存。

　　“實(shí)際上，前期房地産企業(yè)在一些二三線城市‘大躍進(jìn)’造成的房産供過(guò)於求泡沫化風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)。”中國(guó)房地産研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛説。

　　日益增加的庫(kù)存量讓房企的拿地行為變得更加謹(jǐn)慎。中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，排名國(guó)內(nèi)銷售額前20位的房企，用於拿地的資金逐月減少。

　　“一刀切”落伍？

　　政策悄然鬆動(dòng)

　　不理想的銷售業(yè)績(jī)，日益高企的庫(kù)存，土地市場(chǎng)的降溫——一直以來(lái)，作為中國(guó)很多地方政府投資和財(cái)政支柱的房地産業(yè)顯然已經(jīng)後勁不足。面對(duì)壓力，曾經(jīng)旨在為樓市降溫的“限購(gòu)”似乎也進(jìn)入到一個(gè)需要調(diào)整的階段。南寧之後，誰(shuí)會(huì)成為鬆綁樓市的下一個(gè)城市？

　　事實(shí)上，幾乎與南寧新政策發(fā)佈的同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)傳出“差別化限購(gòu)”政策的説法。所謂“差別化限購(gòu)”是指不管在天津市內(nèi)或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒(méi)有，即可在新區(qū)購(gòu)買一套商品住宅。天津官方對(duì)此回應(yīng)稱：“新區(qū)的確正在積極申報(bào)、爭(zhēng)取差別化限購(gòu)政策，但目前還未獲得天津市有關(guān)部門批準(zhǔn)。”

　　無(wú)論是已經(jīng)成文的南寧，還是有待審批的天津，樓市調(diào)控政策的鬆動(dòng)已悄然開閘，年初提出的“雙向調(diào)控”概念成為房地産市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)佈報(bào)告表示，2014年一線城市價(jià)漲量跌，二線城市總體平穩(wěn)，而三線城市則存在較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。從近期的市場(chǎng)變化來(lái)看，即使同為二線城市，不同城市的市場(chǎng)走向也在逐漸發(fā)生變化。

　　在這種市場(chǎng)分化不斷加劇的背景下，原本“一刀切”式的行政調(diào)控手段已然不能適應(yīng)房地産市場(chǎng)的變化。既要防範(fàn)個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，又要解決個(gè)別城市供大於求的現(xiàn)實(shí)——調(diào)控也應(yīng)符合樓市格局的變化：一方面抑制北上廣深四個(gè)一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭；另一方面密切關(guān)注個(gè)別三線、四線城市庫(kù)存高企帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。