地産調(diào)控新意思

　　陳哲 廖傑華 宋慧

　　記錄被不斷刷新的不只是溫度。

　　7月26日下午3點(diǎn)，備受關(guān)注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心舉行，本土開發(fā)商卓越豪擲123.6億，拿下首批兩幅土地，刷新紀(jì)錄成為新“地王”。而就在幾天前，上海市向市場推出一幅底價(jià)超過175億元的地塊，意欲打造城市副中心的全新地標(biāo)，這一當(dāng)?shù)厥飞峡們r(jià)最高的賣地計(jì)劃，激起無數(shù)業(yè)內(nèi)人驚呼。

　　當(dāng)然，這些還不是近期地産市場 “精彩”的全部。7月初，從來諱言“地王”的房企龍頭萬科，成為上海浦東的新總價(jià)地王。中旬，中糧地産以遠(yuǎn)高過 “麵包”的價(jià)格買下“麵粉”，成功刷新北京土地單價(jià)紀(jì)錄。

　　眼下，滬深多幅超級地塊，已在政府的土儲(chǔ)名單中呼之欲出，更多的“地王”紀(jì)錄有望不斷刷新。

　　對於房地産市場，與刷新同樣鼓舞人心的詞是放行。在認(rèn)為調(diào)控最嚴(yán)的北京市，近日開始對一些高端樓盤預(yù)售價(jià)格放行。而在江蘇鹽城，已經(jīng)持續(xù)了三年之久的房價(jià)管控政策，乾脆被取消。

　　放行還體現(xiàn)在銀行對地産商的貸款態(tài)度，按照交通銀行近期測算，多增貸款規(guī)模中投向房地産的比例達(dá)到七成，絕對規(guī)模達(dá)到1.3萬億。

　　以上種種，看起來正在讓房地産業(yè)重新躁動(dòng)起來。

　　當(dāng)然，那些管控的政策並未發(fā)生變化。一位資深地産界人士認(rèn)為，到目前為止，新一屆政府對地産調(diào)控的表態(tài)只有寥寥數(shù)語，大多集中于棚戶區(qū)改造、保障房和城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　但對那些精明的房地産商來説，寥寥數(shù)語也是信號。記者採訪發(fā)現(xiàn)，地方政府推出這些天價(jià)地塊的同時(shí)，往往會(huì)對地塊的用途做出限定，大多指向城鎮(zhèn)化建設(shè)和産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，賣地收入會(huì)傾向於投向棚戶區(qū)改造、農(nóng)村宅基地置換等薄弱環(huán)節(jié)。高端地産項(xiàng)目收入補(bǔ)貼民生項(xiàng)目，同時(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的思路，隱現(xiàn)其中。

　　“上層現(xiàn)在允許放出土地，但前提是你要調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生。”一位天津市國有開發(fā)商的高管説。

　　地王季

　　7月3日下午，萬科在上海以48.70億元購地，樓板價(jià)21415元/平米，溢價(jià)率為88.6% ，一舉刷新上海年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。此前幾天，萬科分別在重慶和廣州都奪下地王。

　　素來堅(jiān)稱與地王絕緣的地産一哥，近期奪地舉動(dòng)忽然變得兇猛，令業(yè)內(nèi)震驚。任志強(qiáng)亦公開戲謔，“誰説萬科不地王？”

　　搶食地王者，萬科並非孤例。7月23日，中糧地産競得孫河鄉(xiāng)地塊，總價(jià)23.6億元，除去公租房、醫(yī)院和學(xué)校，樓面地價(jià)超過5萬元/平方米。在6、7月間，保利置業(yè)拿下的上海泗涇地塊，創(chuàng)下上海年內(nèi)最高溢價(jià)率132%，中海地産在上海閔行拿地溢價(jià)率亦高達(dá)115%。眼下，上海又有兩幅準(zhǔn)地王呼之欲出。

　　一幅是上海靜安“東八塊”，起始價(jià)34億元，樓面底價(jià)超過2.5萬元/平方米。一幅是在市場上沉浮18年的徐家匯中心，起始總價(jià)175億元。據(jù)信，已有多個(gè)國內(nèi)外大財(cái)閥對其虎視眈眈。

　　京滬深等一線城市土地市場火爆的原因，在綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理王虹斌看來，“一是上半年銷售比較好，大型開發(fā)商要保證生産規(guī)模。二是大型開發(fā)商明確集中資源，深耕一線城市。第三，京滬市區(qū)可供應(yīng)的預(yù)期較好的地塊偏少，只要出稍微好點(diǎn)的土地，就是地王。

　　北京師範(fàn)大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則介紹説：“今年上半年現(xiàn)金流幅度改善，房地産拿到了5萬多億元，投出了3萬億元，出現(xiàn)了2萬億元的現(xiàn)金存量。”

　　大量超級地塊在京滬涌現(xiàn)，並有標(biāo)桿型開發(fā)商蜂擁而至，這在過去三年的調(diào)控中絕無僅有。地方政府推地時(shí)，對輿論的忌憚也似乎不再。

　　以近日上海推出的徐涇會(huì)展中心3號地塊為例，這幅土地本在去年推出時(shí)，初始總價(jià)僅為13.68億元，後未經(jīng)拍出即被政府收回重改規(guī)劃，二度面向市場，底價(jià)已經(jīng)升至44.23億元，樓面地價(jià)亦高出原來兩倍以上。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷説：“為什麼敢拿地王？顯然是有通天的本事，沒有通天的渠道資訊，怎有通天的看漲信心！”

　　真空期的背面

　　與當(dāng)下的火爆形成鮮明對比的，是此前近半年的平淡期。官方報(bào)道中，國務(wù)院總理李克強(qiáng)今年3月履新以來，很少提及房地産市場調(diào)控的具體措施。即便有所提及，大多也是只言片語帶過。

　　表面的平靜之下暗流洶湧。“今年上半年平均房價(jià)漲幅達(dá)到了11.2%，歷史上僅次於2009年達(dá)到的21.2%。”全國工商聯(lián)房地産商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生説。新“國五條”限制交易量的同時(shí)，顯然對抑制價(jià)格並沒有太多實(shí)質(zhì)的作用。於是，一些中小房企開始猶豫，“不拿地，後續(xù)地價(jià)漲了，就錯(cuò)失良機(jī)；現(xiàn)在拿，一旦政策猛然收緊，自己就站在山頂上了。”

　　但進(jìn)入6月份，人們驚訝地發(fā)現(xiàn)，調(diào)控不僅沒有加碼，除了迅速涌現(xiàn)的地王，另外一些領(lǐng)域也開始出現(xiàn)一些頗耐人尋味的跡象。6月，龍湖地産位於朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的高端項(xiàng)目雙瓏原著獲得預(yù)售許可證，其中3套樓王的單價(jià)超過10萬元。7月，鴻坤地産的高端別墅鴻坤林語墅被放行，預(yù)售價(jià)格為5萬～6萬元/平方米。

　　兩個(gè)高端項(xiàng)目拿到入場券，在京城房地産圈中引來一片歡呼。其獲批價(jià)格，為後來的拿地者提供了參考。而更多還沒有拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目，也開始憧憬。

　　“下半年調(diào)控應(yīng)不會(huì)大幅加碼”，長期關(guān)注市場政策的易居執(zhí)行總裁丁祖昱樂觀預(yù)計(jì)，“開發(fā)商們可以過一個(gè)太平年了。”

　　解題保與壓

　　土地市場火爆的背後，是GDP增速連續(xù)兩個(gè)季度下滑。“政策對房地産管控不會(huì)過於嚴(yán)厲，總體走向會(huì)是放鬆的狀態(tài)。”北京虎傑投資顧問公司首席分析師張寅認(rèn)為，對政府而言，地産還是“保增長”最重要的産業(yè)之一。

　　地方政府也各有訴求。在江蘇鹽城，自2010年初始執(zhí)行了3年之久的房價(jià)備案制度，悄然鬆綁，直到7月下旬，才為當(dāng)?shù)厝怂｛}城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一位官員説，這兩年當(dāng)?shù)卮笈d開發(fā)，城建較多，政府資金緊張。

　　該官員的邏輯是，“老百姓買漲不買跌，取消房價(jià)備案後，鹽城的商品房成交量將會(huì)大幅提升， 政府的土地會(huì)很快出手，一些房地産大鱷也會(huì)到鹽城拿地，鹽城的舊城改造項(xiàng)目就可以得以實(shí)施，同時(shí)會(huì)解決就業(yè)等一系列問題”。

　　推出土地吸引開發(fā)商購買，以增加財(cái)政厚度的訴求，在一線城市同樣存在。北京市今年大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，據(jù)統(tǒng)計(jì)五年內(nèi)投入將達(dá)到5000多億元。

　　據(jù)上海市財(cái)政局人士介紹，從去年起，全市世博園區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)、國際旅遊度假區(qū)等特定區(qū)域土地出讓收入的繳庫級次發(fā)生變化，從原來的繳入市區(qū)兩級國庫調(diào)整為全部繳入市級國庫，優(yōu)先用於平衡上述區(qū)域前期開發(fā)和建設(shè)支出。而上述區(qū)域，正是上海實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要載體區(qū)域，恰好也是近期地王頻出的板塊。

　　商業(yè)銀行也再次把目光聚焦地産。按照交通銀行近期測算，多增規(guī)模中投向房地産的比例達(dá)到七成，絕對規(guī)模達(dá)到1.3萬億。金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍在近日一次小型閉門會(huì)議上説，從今年2月開始到6月中旬，資金面超出預(yù)期的寬鬆，各類開發(fā)商融資成本均出現(xiàn)不同程度的下降。據(jù)其稱，金地集團(tuán)目前可以拿到基準(zhǔn)利率的銀行貸款。在過去，這對於民企房産公司是難以想像的。

　　調(diào)控新意思

　　上述天津市國有開發(fā)商的高管説，“地方政府已開始為下一步城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整做準(zhǔn)備。”而手裏的地塊，除了貢獻(xiàn)土地出讓金，還承載了更多的含義，“地王不是一個(gè)偶然的現(xiàn)象。但一方面你可以去賣地王，同時(shí)也要認(rèn)真調(diào)結(jié)構(gòu)。企業(yè)拿到地後的用途要符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)就業(yè)。把資源配置好，我就給你放開。”

　　據(jù)悉，天津市時(shí)隔多年後，近期在和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)等中心城區(qū)，大量推出土地。天津某區(qū)區(qū)委書記，過去年年會(huì)向市裏遞交區(qū)內(nèi)企業(yè)調(diào)研報(bào)告，“每年的版本相差無幾，今年不一樣了。”這位書記説。上級給出的命題，是新城鎮(zhèn)規(guī)劃與發(fā)展，書記主動(dòng)向業(yè)內(nèi)專家請教。

　　一位觀察人士稱，以往一項(xiàng)重要政策的推行，會(huì)先行在地方一線幹部中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，結(jié)合天津新批開發(fā)區(qū)及棚戶區(qū)騰地、挪出空間，這都是新城鎮(zhèn)風(fēng)雨欲來的前兆。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的即將掛牌出讓的徐家匯中心土地出讓文本中，明確規(guī)定，“地塊開發(fā)建設(shè)須符合徐家匯城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能定位。希望具有建設(shè)與運(yùn)營大型商業(yè)商務(wù)樓宇及高星級酒店經(jīng)驗(yàn)、以持有物業(yè)為主要運(yùn)作模式、具有國際影響力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)參與本次預(yù)申請活動(dòng)。”

　　對此，一位上海國土部門官員説：“這是與上海繼續(xù)加大服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略緊密貼合的，近期在浦東陸家嘴和張江等地的土地出讓文書中，也對招商對象進(jìn)行了明確的要求，要麼是具有金融、貿(mào)易整合資源，要麼是對城市結(jié)構(gòu)調(diào)整有顯著的價(jià)值貢獻(xiàn)。”

　　一些“通天”的房地産企業(yè)似乎已經(jīng)嗅到了這種新的政策變化。

　　就在萬科拿下上海地王后兩周，萬科在上海召開品牌發(fā)佈會(huì)，宣佈重新定位上海戰(zhàn)略。董事長王石也通過視頻為之“站臺(tái)”。萬科要用5至10年，將上海萬科從一個(gè)傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，打造成全區(qū)域、全品類、綜合性的城市主流開發(fā)商。涉及住宅、商業(yè)及服務(wù)業(yè)三領(lǐng)域。這與公司老總鬱亮在西安首提“萬科未來將成為城市綜合配套商”的表態(tài)，同出一轍。

　　無獨(dú)有偶。千億級房地産企業(yè)綠地也在幾乎同一時(shí)間明確了新的生意模式——智慧城市産業(yè)鏈整合者。6月，綠地集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行了關(guān)於下一步戰(zhàn)略的頭腦風(fēng)暴。綠地董事長張玉良説：“智慧城市戰(zhàn)略與過去不同階段公司明確的新城戰(zhàn)略、超高層戰(zhàn)略到産城一體化戰(zhàn)略，處在同一個(gè)高度，也是針對新一輪城鎮(zhèn)化的方向。

　　新一屆政府下，一個(gè)完全不同於過往的地産業(yè)發(fā)展模式，似乎在醞釀中。在政策的推動(dòng)下，地産業(yè)要承擔(dān)中國經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的推動(dòng)者和操盤手。而未來，房地産將分為高價(jià)商業(yè)房和低端保障性住房兩部分，並由前者對後者進(jìn)行補(bǔ)貼，也是題中應(yīng)有之義。只是，這一切當(dāng)中，還有太多的未知數(shù)。■

　　(本報(bào)記者 張雅楠、胡芳潔亦有貢獻(xiàn))

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