上午9點(diǎn)多，位於北京大望路附近的光輝裏小區(qū)內(nèi)的一家小仲介公司擺出租賃房源板 　　攝/記者 洪煜

　　房屋過(guò)戶後繳納仲介費(fèi) 續(xù)租時(shí)不得收取仲介費(fèi) 對(duì)託管房屋 市住建委徵求意見(jiàn)——

　　房主將房屋託管給仲介，仲介每月支付其房租，仲介再將房源出租賺取差價(jià)，這種由仲介託管房屋的“房屋銀行”模式或?qū)⒈唤型！?/p>

　　昨日，市住建委公佈《北京市房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的徵求意見(jiàn)稿，對(duì)於一些與購(gòu)房者、租房者切身利益相關(guān)的問(wèn)題作出規(guī)定：仲介費(fèi)在房屋過(guò)戶後繳納，續(xù)租時(shí)不得收取仲介費(fèi)，禁止仲介在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外擺攤立牌、發(fā)放廣告?zhèn)鲉蔚男袨椤?/p>

　　據(jù)了解，公眾可在本月24日前，將書(shū)面意見(jiàn)和建議反饋至市住建委。

　　新政 租賃雙方直接劃轉(zhuǎn)租金

　　“房屋銀行”是指房屋交由仲介託管的常見(jiàn)模式。仲介一般會(huì)設(shè)置1至2個(gè)月的房屋空置期，空置期不支付房租。仲介拿到房子後，自己找租客將房屋出租，收取租客的租金。

　　本市擬出臺(tái)的《辦法》叫停了“房屋銀行”。《辦法》規(guī)定，原來(lái)接受當(dāng)事人委託代收代付房屋租金等費(fèi)用的仲介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)於自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委託。

　　對(duì)於還在合同期內(nèi)的業(yè)務(wù)，則要主動(dòng)與委託人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，並於規(guī)定時(shí)間前將租金支付方式調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。

　　對(duì)於叫停“房屋銀行”的原因，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種方式其實(shí)是雙邊代理，仲介的目的是“吃差價(jià)”，並非經(jīng)紀(jì)行為，而且存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　禁仲介以電話短信騷擾他人

　　《辦法》擬禁止代理同一房屋的出售與承購(gòu)、出租與承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)；禁止隱瞞真實(shí)房屋交易資訊，採(cǎi)取低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋、設(shè)置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價(jià)。

　　這意味著，個(gè)別仲介低價(jià)“購(gòu)買(mǎi)”房主房屋，然後“倒手”賣給下家的行為將被禁止。對(duì)此違規(guī)行為，將由價(jià)格管理部門(mén)按照規(guī)定，沒(méi)收違法所得、處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，給予停業(yè)整頓等行政處罰。

　　擬禁止的規(guī)定中還包括仲介用打電話、發(fā)資訊、到府洽談等方式騷擾他人的行為，而仲介門(mén)店在發(fā)佈房源時(shí)，不得在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所外擺攤立牌、發(fā)放廣告?zhèn)鲉巍?/p>

　　《辦法》還擬規(guī)定，仲介要主動(dòng)提示交易雙方防範(fàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，禁止捏造、散佈漲價(jià)資訊，鼓動(dòng)房地産權(quán)利人提價(jià)，或捂盤(pán)惜售、操縱市場(chǎng)價(jià)格。

　　仲介費(fèi)有望“事後支付”

　　房屋還未過(guò)戶，仲介費(fèi)卻已經(jīng)付清了，這是很多二手房買(mǎi)家遇到的情況。按照仲介一貫做法，仲介費(fèi)都是在確定購(gòu)房意向或者交納定金、完成網(wǎng)簽時(shí)，就要支付。然而一旦交易發(fā)生“意外”，不能完成購(gòu)房，錢(qián)再退就難了。不僅如此，還有很多仲介公司在收了仲介費(fèi)後，並不能夠提供相應(yīng)的服務(wù)，也屢受詬病。

　　《辦法》中擬明確規(guī)定：仲介完成房地産經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，方可向委託人收取傭金。簡(jiǎn)單説，就是仲介費(fèi)有望變?yōu)槭箩崾杖　?/p>

　　仲介協(xié)助避稅或暫停網(wǎng)簽

　　“國(guó)五條”出臺(tái)後，二手房稅費(fèi)成本陡增，仲介“協(xié)助”避稅頻頻曝光。《辦法》中擬規(guī)定，仲介機(jī)構(gòu)及人員禁止“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”。

　　違規(guī)如何處罰？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》屬於地方的規(guī)範(fàn)性文件，沒(méi)有設(shè)定罰則的權(quán)力，因此會(huì)按照上位法等法律法規(guī)予以處理。

　　根據(jù)住建部規(guī)定，如果協(xié)助避稅，將對(duì)仲介人員處以1萬(wàn)元罰款；取消仲介機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽資格，並處以3萬(wàn)元罰款。

　　租房續(xù)約不得再收仲介費(fèi)

　　一些租客通過(guò)仲介租房，第一年已付仲介費(fèi)，第二年續(xù)租時(shí)，被要求再次繳納仲介費(fèi)。不少租客認(rèn)為這個(gè)“霸王條款”很不合理。

　　據(jù)了解，目前大部分仲介在進(jìn)行二手房居間服務(wù)時(shí)，不但第一年收取仲介費(fèi)，如果續(xù)租，還必須再繳納一個(gè)月的租金作為仲介費(fèi)。仲介的資訊服務(wù)只提供一次，因此從第二年起收的仲介費(fèi)是“不勞而獲”。

　　《辦法》中擬明確規(guī)定：同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。也就是説，如果是同一房屋的租賃雙方進(jìn)行續(xù)約，仲介不能再次收取仲介費(fèi)。

　　現(xiàn)象 “二房東”成小仲介生存之道

　　去年，本市房屋租金整體大漲。今年，受“國(guó)五條”影響，大批準(zhǔn)備買(mǎi)房的人繼續(xù)滯留在了租賃市場(chǎng)。正當(dāng)仲介公司面對(duì)二手房交易驟減而叫苦不迭時(shí)，租賃市場(chǎng)的火爆為其打開(kāi)了另一扇窗。

　　今天上午9點(diǎn)剛過(guò)，記者在位於成壽寺路的中海城小區(qū)看到，小區(qū)內(nèi)幾家小仲介門(mén)店將房源板擺到了店外，其中一則租賃資訊為“一居室3500元，開(kāi)間3300元”。

　　一名業(yè)務(wù)員告訴記者，公司的租賃房源不少都是先從房主手裏租來(lái)，然後再轉(zhuǎn)租出去。另一家不知名仲介公司的業(yè)務(wù)員也表示，他們公司自打入駐該小區(qū)，已在這裡“收”了二三十套房子，均為低價(jià)收、高價(jià)租，一套房屋每月可賺取差價(jià)兩三百元。

　　以每套房屋每月差價(jià)200元計(jì)算，這家仲介公司憑藉這30套房子能在一年內(nèi)獲利7.2萬(wàn)元，而這僅是其在一個(gè)小區(qū)的業(yè)務(wù)量。

　　“大型仲介公司都是靠買(mǎi)賣二手房賺取傭金，我們小公司拼不過(guò)他們，只能走租賃這條路。”一名業(yè)務(wù)員説，租賃這條路走好了，也相當(dāng)賺錢(qián)。

　　群租房60套 一年漁利300萬(wàn)元

　　如果説從事“房屋銀行”業(yè)務(wù)很賺錢(qián)，那麼將一套套房子打上隔斷，群租出去則更賺錢(qián)。去年，勁松街道辦聯(lián)合當(dāng)?shù)嘏沙鏊罅φ稳鹤夥俊Ｒ驗(yàn)槿鹤夥看嬖诰薮蟮陌踩[患。

　　據(jù)知情人透露，雙井橋邊上的百環(huán)家園有一個(gè)專門(mén)從事該業(yè)務(wù)的仲介公司，手中的群租房有60多套。按照每套房子20個(gè)床舖，每個(gè)床舖500元每月計(jì)算，每套房子月收入就1萬(wàn)元。再以60多套估算，除去給房主的租金以及運(yùn)營(yíng)成本，其年盈利將有300多萬(wàn)元。

　　當(dāng)下樓市不濟(jì)，這些靠群租房收益的仲介公司賺錢(qián)卻是來(lái)得又快又多又穩(wěn)。

　　除了這些仲介公司大規(guī)模地掌握房源，還有大批的散戶“二房東”也不忘分一杯羹，其運(yùn)營(yíng)成本更低，利潤(rùn)率更高。

　　此次徵求意見(jiàn)的《辦法》中規(guī)定，仲介機(jī)構(gòu)“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果分割出租這個(gè)市場(chǎng)“毒瘤”能徹底根治，對(duì)於規(guī)範(fàn)租賃市場(chǎng)來(lái)説，將起到舉足輕重的作用。

　　晚交一天房租 違約金6400元

　　以上所述僅是仲介公司通過(guò)群租房的盈利，想方設(shè)法從租戶手中剋扣錢(qián)財(cái)這部分還未算進(jìn)去。

　　“當(dāng)時(shí)沒(méi)注意合同條款，沒(méi)想到晚交一天房租的違約金是兩個(gè)月的租金。”在朝陽(yáng)區(qū)延靜裏天泰置地租了一套一居室的劉女士説，由於趕上過(guò)年，她不在北京，當(dāng)時(shí)正是向仲介公司繳納下一季度租金的日子，但仲介公司並沒(méi)有催促，她以為過(guò)完年再交就行。但很快，她發(fā)現(xiàn)自己“上當(dāng)了”。

　　因?yàn)槲窗匆?guī)定日子繳納房租，仲介公司通知她違約金是兩個(gè)月的租金，共計(jì)6400元。不交也可以，3200元的押金就別想要回去，還得趕緊搬走。

　　裏外裏，劉女士都覺(jué)得仲介公司不吃虧，無(wú)奈之下，只好如數(shù)繳納。其實(shí)，劉女士只要上網(wǎng)搜索一下，她會(huì)發(fā)現(xiàn)自己並不孤單，因?yàn)橄袼粯颖恢俳楣景酝鯒l款坑了的消費(fèi)者不在少數(shù)。

　　聲音 規(guī)範(fàn)仲介行業(yè) 須建有效監(jiān)管機(jī)制

　　規(guī)範(fàn)仲介行業(yè)行為，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最有效的方式是建立起有效的監(jiān)管機(jī)制。

　　《辦法》第四十一條明確規(guī)定：“房屋行政管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、價(jià)格管理部門(mén)通過(guò)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所檢查、業(yè)務(wù)檔案抽查、舉報(bào)投訴處理、輿情社情監(jiān)測(cè)等方式，對(duì)從事房地産經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員、企業(yè)、個(gè)體工商戶進(jìn)行監(jiān)督管理。”

　　以往，當(dāng)仲介公司有不法行為損害了租戶利益時(shí)，一般都投訴無(wú)門(mén)。有的消費(fèi)者想過(guò)走法律程式，但如果告上法庭，消費(fèi)者還須蒐集有效齊全的證據(jù)。

　　即便如此，就演算法院判決下來(lái)，仲介公司也可能不執(zhí)行，再等到強(qiáng)制執(zhí)行。這一過(guò)程中，耗費(fèi)的精力和時(shí)間恐怕是普通消費(fèi)者不能承擔(dān)的。

　　相關(guān)新聞 商品房銷售增速 連續(xù)兩個(gè)月減緩

　　數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積的增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月減緩。

　　今天上午，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公佈1-4月份北京經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)。

　　1到4月北京商品房銷售面積560.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%。而1到3月，商品房銷售面積的同比增速為82.7%。到4月，已經(jīng)是持續(xù)兩個(gè)月增速減緩。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人于秀琴表示，今年一二月份，商品房銷售出現(xiàn)113.2%的大幅增長(zhǎng)，原因之一是去年基數(shù)較低；其二是在“新國(guó)五條”二月出臺(tái)後，在政策預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期的雙重作用下，部分購(gòu)房需求提前釋放。

　　展望二季度，于秀琴認(rèn)為，隨著相關(guān)調(diào)控政策的落地，北京樓市將進(jìn)入“放空期”，銷售量增速逐步減緩。

　　此外，1-4月，全市城鎮(zhèn)居民每人平均可支配收入13344元，同比增長(zhǎng)8.3%。城鎮(zhèn)居民每人平均消費(fèi)支出8954元，同比增長(zhǎng)12.2%。（記者 蒲長(zhǎng)廷）

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