北京房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法徵求意見，擬叫停房屋託管仲介出租，租賃雙方直接劃轉(zhuǎn)租金

　　仲介禁代收房租 續(xù)租禁再收傭金

　　《北京市房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法》擬叫停仲介代收代付房租業(yè)務(wù)，禁止仲介隱瞞資訊低價買房高價賣

　　《北京市房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法》徵求意見稿中，明確規(guī)定擬禁止房屋託管，即仲介代收房租賺取差價。對於一些與購房者、租房者切身利益相關(guān)的問題，也作出規(guī)定，例如，擬規(guī)定仲介費在房屋過戶後繳納，以及續(xù)租時不得收取仲介費。公眾可在本月24日前，將書面意見和建議反饋至市住建委。

　　房主將房屋“託管”給仲介，仲介每月支付其房租，仲介再將房源出租賺取差價，這被稱為“仲介託管”或“房屋銀行”。昨日，市住建委公佈《北京市房地産經(jīng)紀(jì)管理辦法》的徵求意見稿，其中擬叫停這種服務(wù)。

　　調(diào)整為租賃雙方直接劃轉(zhuǎn)租金

　　北京擬出臺的《辦法》中，最大變化就是叫停“房屋銀行”，在這種模式中，仲介一般會設(shè)置1到2個月的房屋空置期，空置期不支付房租。仲介拿到房子後，自己找租客將房屋出租，收取租客的租金。

　　昨天公佈的《辦法》擬規(guī)定，原來接受當(dāng)事人委託代收代付房屋租金等費用的仲介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)於自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委託。對於還在合同期內(nèi)的業(yè)務(wù)，則要主動與委託人簽訂補充協(xié)議，並於規(guī)定時間前將租金支付方式調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。

　　對於叫停“房屋銀行”的原因，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種方式其實是雙邊代理，仲介的目的是“吃差價”，並非經(jīng)紀(jì)行為，而且也存在風(fēng)險。

　　仲介不得打電話發(fā)資訊騷擾他人

　　同時，《辦法》還擬禁止代理同一房屋的出售與承購、出租與承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)；禁止隱瞞真實房屋交易資訊，採取低價收進高價賣（租）出房屋、設(shè)置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價。

　　這也意味著，不但“房屋銀行”這種方式被叫停，個別仲介低價“購買”房主房屋，然後“倒手”賣給下家的行為也將被禁止。對於這種違規(guī)行為，將由價格管理部門按照規(guī)定，沒收違法所得、處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，給予停業(yè)整頓等行政處罰。

　　擬禁止的規(guī)定中還包括仲介用打電話、發(fā)資訊、到府洽談等方式騷擾他人的行為，而仲介門店在發(fā)佈房源時，不得在經(jīng)營場所外擺攤立牌、發(fā)放廣告?zhèn)鲉巍?/p>

　　此外，《辦法》還擬規(guī)定，仲介要主動提示交易雙方防範(fàn)交易資金風(fēng)險。仲介禁止捏造、散佈漲價資訊，鼓動房地産權(quán)利人提價，或相互串通，捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格。

　　■ 追訪

　　仲介代收房租 房主風(fēng)險大

　　仲介可能用代收的房租進行投資，一旦出問題後果嚴(yán)重

　　據(jù)了解，目前不少仲介都提供這種“房租託管”的服務(wù)，大部分都是一些小仲介或黑仲介，但其中也有一些大仲介。而一些“怕麻煩”的業(yè)主，也會將房屋“託管”給仲介，自己每月收錢，不用操心。

　　不過，一位房地産仲介資深人士説，仲介機構(gòu)肯定不會做虧本或吃力不討好的事。通常情況下，仲介提供“託管”的方式是低價從房主手中收房屋，再高價出租給租客，賺取中間的差價。而且仲介支付給房主的房租，是按月支付的，而仲介收取租客的房租，則是一季度或半年或一年一次支付的，這樣仲介手中就會有流動資金，個別仲介甚至?xí)⑦@些流動資金去做其他投資。

　　“如果房租一直上漲，這樣的方式不會出什麼問題。如果房租出現(xiàn)下降，那麼仲介的資金流就會遇到問題。”這位人士説，最有風(fēng)險的是仲介利用這些資金去投資，一般投資失敗，就可能面臨巨大問題。

　　近些年來，由於“房屋銀行”這種行為造成的糾紛和事件屢次出現(xiàn)。北京加大了對這種方式的監(jiān)管力度，而且仲介如果申請這項業(yè)務(wù)，要在北京房地産仲介行業(yè)協(xié)會提交60萬元的風(fēng)險金。

　　■ 新政焦點

　　仲介費有望“事後支付”

　　房屋還未過戶，仲介費卻已經(jīng)付清了，這是很多二手房買家面臨的難題。

　　按照仲介一貫做法，仲介費都是在確定購房意向或者交納定金、完成網(wǎng)簽時，就要支付。然而一旦交易發(fā)生“意外”，不能完成購房，錢再退就難了。不僅如此，還有很多仲介公司在收了仲介費後，並不能夠提供相應(yīng)的服務(wù)，也屢受詬病。

　　《辦法》中擬明確規(guī)定：仲介完成房地産經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項，或服務(wù)達到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，方可向委託人收取傭金。簡單説，就是仲介費有望變?yōu)槭箩崾杖　?/p>

　　對此，一位仲介機構(gòu)老總認(rèn)為，“事後收取”對於仲介有一定風(fēng)險。“現(xiàn)在是網(wǎng)簽了就付仲介費，如果客戶拖著不給仲介費，可撤網(wǎng)簽催繳費用。但如果是房屋過戶後再收仲介費，客戶拒不支付，仲介就沒辦法了，只能投訴或起訴。”

　　他表示，樓市火熱情況下，如買方不願意先付仲介費，那麼交易就取消。因此在實際操作過程中，仲介費預(yù)計會按原有方式支付，只要客戶不投訴，政府也難監(jiān)管。不過如果客戶與仲介産生糾紛，那就可以用《辦法》中這一條款來維權(quán)。

　　仲介協(xié)助避稅或暫停網(wǎng)簽

　　“國五條”出臺後，由於二手房稅費成本陡增，仲介“協(xié)助”避稅頻頻被媒體曝光。

　　對於一些現(xiàn)存的仲介避稅伎倆，一位仲介公司的老總坦言，市場上的所謂避稅方法基本有兩種，一種是簽訂陰陽合同，通過最低計稅價格和成交價之間的差額，來達到避稅目的；另外一種就是通過特殊的代理公司，辦理假契稅發(fā)票，將未滿5年的房源改成5年的，從而達到免稅的目的。

　　《辦法》中擬規(guī)定仲介機構(gòu)及人員禁止“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。

　　對於違反這一規(guī)定如何處罰？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》屬於地方的規(guī)範(fàn)性文件，沒有設(shè)定罰則的權(quán)利，因此會按照上位法等有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處理。

　　根據(jù)住建部的相關(guān)規(guī)定，如果協(xié)助避稅，將對仲介人員處以1萬元罰款；對仲介機構(gòu)，則取消其網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

　　租房續(xù)約不得再收仲介費

　　一些租客通過仲介租房，第一年已付仲介費，第二年續(xù)租時，被要求再次繳納仲介費。

　　第二年續(xù)約時被仲介要求再繳納1個月的租金作為仲介費，不少租客認(rèn)為這個“霸王條款”很不合理。

　　據(jù)了解，目前大部分仲介在進行二手房居間服務(wù)時，不但第一年收取仲介費，如果續(xù)租，還必須再繳納一個月的租金作為仲介費。仲介的資訊服務(wù)只提供一次，因此從第二年起收的仲介費是“不勞而獲”。

　　《辦法》中擬明確規(guī)定：同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地産經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得再次收取傭金。也就是説，如果是同一房租的租賃雙方進行續(xù)約，仲介不能再次收取仲介費。

　　北京房地産仲介行業(yè)協(xié)會會長李文傑提醒租賃雙方，有些合同中，房屋出租期比如填寫了5年，其中就會寫傭金是每年收取一個月的租金，這樣寫在合同裏的傭金，仲介收取就是合法的。當(dāng)然，如果是一年一簽的續(xù)約合同，仲介就不得再次收傭金。

[責(zé)任編輯： 王君飛]