10月23日,中海物業(yè)在港實(shí)現(xiàn)分拆上市。這是繼彩生活之後,又一家上市的物業(yè)管理公司。無論是彩生活還是中海物業(yè),資本市場(chǎng)均給予了30多倍的市盈率,遠(yuǎn)高於房地産開發(fā)板塊的上市房企。

　　對(duì)於尋求轉(zhuǎn)型的上市房企而言,如果能獲得資本市場(chǎng)的支援,不僅能獲得更高的估值,還能通過股權(quán)融資加快轉(zhuǎn)型步伐。在房地産服務(wù)産業(yè)鏈的掘金路上,又有多少房企能成為贏家?

　　10月23日,中海物業(yè)在港上市,成為繼彩生活之後,又一家上市的物業(yè)管理公司。曾經(jīng)密不可分的物業(yè)服務(wù)和地産兩大板塊,在白銀時(shí)代,開始走出獨(dú)立拆分的道路。

　　最大房企萬科的觸角伸入商辦、教育、養(yǎng)老和家裝等領(lǐng)域,力圖挖掘房屋交付後利潤(rùn)的用意十分明確。綠城集團(tuán)也表示,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)將來自代建、電商、地産金融、園區(qū)服務(wù)等服務(wù)領(lǐng)域。

　　德銀發(fā)表報(bào)告肯定綠城輕資産的做法,認(rèn)為其在房地産開發(fā)管理上走輕資産路線的主張符合發(fā)展策略,是用最小資本達(dá)到擴(kuò)展的有效方法,走輕資産路線的主張可增加綠城每股資産凈值約1.99元。而在港股市場(chǎng),無論是彩生活還是中海物業(yè),市盈率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地産開發(fā)板塊任何企業(yè)的市盈率。

　　資本市場(chǎng)的肯定,讓房企躍躍欲試,想培育出一個(gè)地産行業(yè)的“微軟”。然而,究竟誰能成就地産行業(yè)的微軟,誰能開發(fā)出類似windows那樣相容全國(guó)所有類型住宅小區(qū)的系統(tǒng),是綠城、萬科,還是中海、彩生活?截至目前,還沒有答案。

　　但從綠城、萬科、中海等企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)看,這些地産服務(wù)業(yè)務(wù)要培育成熟需要時(shí)間,要讓它們?nèi)〈康禺b開發(fā),成為公司新的主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)更需要時(shí)間。公司不僅需要花費(fèi)大量時(shí)間扶持服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展,還要預(yù)留足夠的現(xiàn)金和賬面利潤(rùn),來為新業(yè)務(wù)創(chuàng)造內(nèi)外部環(huán)境。這些都是很多企業(yè)做不到的。正因此,從目前趨勢(shì)看,地産業(yè)“微軟”之爭(zhēng)很有可能不會(huì)像房地産開發(fā)那樣激烈。

　　人才是房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商關(guān)鍵

　　在海通證券房地産分析師涂力磊看來,當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅低於資金成本後,原有土地價(jià)值創(chuàng)造鏈將面臨挑戰(zhàn),房地産服務(wù)産業(yè)鏈有望成為新的價(jià)值創(chuàng)造點(diǎn),包括物業(yè)服務(wù)、城市配套、房地産金融、仲介服務(wù)等。

　　儘管越來越多房企意識(shí)到服務(wù)的重要性,但轉(zhuǎn)型並非一蹴而就,新業(yè)務(wù)從拓展到成熟,往往要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的培育期,如何在融資渠道、利潤(rùn)等方面取得平衡,對(duì)於房企無疑是考驗(yàn)。

　　根據(jù)東方證券研究員竺勁的分析,大型房企由於資源實(shí)力強(qiáng)大,其轉(zhuǎn)型方式多為“樹上開花”模式,也就是在原有地産業(yè)務(wù)上進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸,多采用分拆和資源變現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)型,好處是在地産主營(yíng)業(yè)務(wù)依然強(qiáng)盛時(shí),為新業(yè)務(wù)的培養(yǎng)提供現(xiàn)金流,甚至利用品牌優(yōu)勢(shì)搭建資本平臺(tái),為新業(yè)務(wù)打通融資渠道。

　　以物業(yè)服務(wù)為例,彩生活、中海物業(yè)已登陸資本市場(chǎng),萬科、碧桂園、富力等也在尋求物業(yè)服務(wù)分拆上市。由於目前國(guó)內(nèi)TOP20的物業(yè)管理公司基本能盈利,這意味著它們能通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)自身造血,可上市融資及擴(kuò)張並購(gòu)。

　　房地産服務(wù)多屬輕資産行業(yè),這意味著房企不需要太大的資本投入,便能培養(yǎng)新業(yè)務(wù)。以恒大健康産業(yè)為例,恒大地産投資者關(guān)係部經(jīng)理劉振表示,恒大的網(wǎng)際網(wǎng)路社區(qū)醫(yī)院的營(yíng)運(yùn)成本主要來自兩塊,第一塊是購(gòu)買設(shè)備,第二是20~25個(gè)全科醫(yī)生每月20萬左右的成本,加上醫(yī)院物業(yè)主要是租用恒大現(xiàn)有的社區(qū)資源,營(yíng)運(yùn)成本非常低,這也是恒大健康半年便實(shí)現(xiàn)盈利的重要原因。

　　對(duì)於一些創(chuàng)業(yè)型新業(yè)務(wù),部分大型房企更傾向於採(cǎi)用“試錯(cuò)”的模式實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。以萬科的“八爪魚戰(zhàn)略”為例,記者了解到,集團(tuán)總部會(huì)給予內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目一個(gè)培養(yǎng)期,培育期會(huì)視乎每個(gè)業(yè)務(wù)的複雜情況,期限內(nèi)如果項(xiàng)目仍未能培養(yǎng)出來,集團(tuán)很可能停止輸血。

　　與實(shí)力雄厚的大型房企相比,竺勁認(rèn)為,小型房企多采用整體轉(zhuǎn)型策略,以房地産資産換取現(xiàn)金,然後轉(zhuǎn)換到新的行業(yè)。由於小型房企不具備資源優(yōu)勢(shì),轉(zhuǎn)型更依賴於行業(yè)的選擇、資金優(yōu)勢(shì)和老闆眼光,具有更明顯的“試錯(cuò)”特徵。

　　易居資本合夥人吳綺敏認(rèn)為,人才才是房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商的關(guān)鍵。“首先,地産人的基因裏沒有服務(wù)基因,所以一定要用不同的人來做;其次,一定要以市場(chǎng)化方式進(jìn)行,只有市場(chǎng)化的團(tuán)隊(duì)和公司,才有生命力;第三,讓這些公司獨(dú)立營(yíng)運(yùn),相關(guān)人員才有激情把公司做好,按現(xiàn)有體制,很難脫穎而出。”

　　轉(zhuǎn)型不再只是個(gè)概念

　　10月23日,由中海地産分拆上市的中海物業(yè)(02669,HK)在香港聯(lián)交所正式掛牌,開盤當(dāng)天股價(jià)最高衝至1.45港元。受下半年股市暴跌影響,地産轉(zhuǎn)型概念一度降溫,但中海物業(yè)受到追捧,顯示出與傳統(tǒng)地産股相比,具備服務(wù)概念的地産股更容易受到投資者的追捧。“未來房地産行業(yè)就是做轉(zhuǎn)型股票,傳統(tǒng)地産藍(lán)籌未來兩年機(jī)會(huì)都不太大。”在竺勁看來,目前資本市場(chǎng)對(duì)地産股轉(zhuǎn)型的態(tài)度已經(jīng)變化,2014年是講概念,2015年以來,房企需要做的是項(xiàng)目落地和強(qiáng)化單戰(zhàn)略方向,一旦選定一個(gè)行業(yè),要不斷加碼,才會(huì)有估值提升、受認(rèn)可。

　　在諸多從房地産實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的上市公司中,恒大健康是成功案例之一。自今年初借殼新傳媒實(shí)現(xiàn)上市後,它的網(wǎng)際網(wǎng)路社區(qū)醫(yī)院、美容醫(yī)院陸續(xù)落地,半年報(bào)顯示,股東應(yīng)佔(zhàn)利潤(rùn)同比增幅達(dá)10倍。恒大健康今年以來的累計(jì)漲幅達(dá)到533%,成為港股市場(chǎng)表現(xiàn)最佳的股票之一。

　　對(duì)於尋求轉(zhuǎn)型的上市房企而言,獲得資本市場(chǎng)的支援,也可通過股權(quán)融資加快轉(zhuǎn)型步伐。竺勁認(rèn)為,在股市暴跌前,通過資本市場(chǎng)融資實(shí)現(xiàn)並購(gòu)?fù)苿?dòng)轉(zhuǎn)型,是很多上市房企的做法。隨著股市趨於穩(wěn)定,融資推動(dòng)轉(zhuǎn)型將回到正軌上。

　　可以肯定的是,在房地産服務(wù)産業(yè)鏈的掘金路上,只有少數(shù)房企能成為贏家。陳聰認(rèn)為,雖然與存量房市場(chǎng)的相關(guān)服務(wù)有廣闊發(fā)展空間,但全世界最大的房地産服務(wù)類企業(yè)市值規(guī)模也遠(yuǎn)小于A股龍頭地産開發(fā)企業(yè),這或許顯示出服務(wù)市場(chǎng)的空間難以媲美傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù),對(duì)於很多開發(fā)類企業(yè)而言,最後的結(jié)果也許是轉(zhuǎn)型無路。 (記者 區(qū)家彥)