【導(dǎo)讀】北上廣深將試點(diǎn)保障房房地産投資信託基金，初步方案已報(bào)住建部。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：保障房資産證券化旨在解決資金短板。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京12月4日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，近年來(lái)，我國(guó)一直大力建設(shè)保障房，“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中，廉租房和公租房佔(zhàn)建設(shè)總量的40%，大約1440萬(wàn)套。保障房規(guī)模很大，但資金問(wèn)題一直是個(gè)短板。業(yè)內(nèi)人士估算，以每套13萬(wàn)至14萬(wàn)元成本計(jì)算，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將超2萬(wàn)億元。我國(guó)租賃性保障房建設(shè)資金來(lái)源主要是中央財(cái)政撥款、地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信託、房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資等等。 租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過(guò)去政府項(xiàng)目建設(shè)的融資模式，也就是以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)面臨較大資金缺口。現(xiàn)在一股新的活水將被引入，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市試點(diǎn)房地産投資信託基金，試點(diǎn)範(fàn)圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。目的是通過(guò)已建成的保障房資産證券化，盤(pán)活存量資産，提供後續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的“無(wú)限責(zé)任”變?yōu)椤坝邢挢?zé)任”，有效解決租賃型保障房資金短板。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：保障房房地産投資信託基金早有雛形。2010年5月，央行把銀行間市場(chǎng)房地産信託受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項(xiàng)目的基本情況上報(bào)國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院要求央行就房地産投資信託基金試點(diǎn)能否以及怎樣支援保障性住房建設(shè)補(bǔ)充材料。當(dāng)時(shí)由天津市發(fā)改委相關(guān)部門(mén)做主體的規(guī)劃，天津天房集團(tuán)主導(dǎo)了房地産投資信託的試點(diǎn)方案，天津信託責(zé)任有限公司作為方案的主要設(shè)計(jì)者之一參與其中，具體方案落實(shí)在濱海新區(qū)實(shí)行試點(diǎn)。目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進(jìn)行最後的定奪與細(xì)化。這一次談到投資信託基金和其他信託基金最大區(qū)別在哪？東方匯金期貨金融産品事業(yè)部總經(jīng)理柳瑾對(duì)此解讀。

　　柳瑾：最主要區(qū)別是在投資標(biāo)的上，就是在房地産項(xiàng)目上。原來(lái)房地産信託基金主要投資在商品住房，現(xiàn)在的這個(gè)房地産信託基金，主要由政府發(fā)起，投資到保障房、公租房項(xiàng)目上。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：社會(huì)資本的進(jìn)入需要收益，而保障房、公租房都是屬於公益性的，如何從這種公益性項(xiàng)目中獲得收益呢？

　　柳瑾：現(xiàn)在方式還很模糊，之前看到整個(gè)公租房之所以沒(méi)有延續(xù)下去，很大原因在於資金建設(shè)的問(wèn)題。公租房和保障房性質(zhì)確定了它是不能轉(zhuǎn)賣(mài)銷(xiāo)售的，在這個(gè)過(guò)程中，如果是民間資本參與進(jìn)去，它就會(huì)受到很大盈利模式限制。成立了新的信託基金之後，從兩個(gè)方面是有好處的。第一如果直接投入，相當(dāng)於投資一個(gè)項(xiàng)目，是股份形式，入資和撤資都相對(duì)要麻煩一些，但是如果編成信託基金，相當(dāng)於資産證券化的模式，進(jìn)入和退出相對(duì)更方便一些；第二，現(xiàn)在還沒(méi)有看到正式國(guó)務(wù)院審批的細(xì)則下來(lái)，對(duì)於企業(yè)來(lái)説不能直接獲利，很有可能通過(guò)地方和中央政府在同樣一家投資的企業(yè)，在其他商品房項(xiàng)目上可能會(huì)有稅收上或者用地審批上的優(yōu)惠政策，這樣才能吸引企業(yè)更多進(jìn)來(lái)投資。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是收益方式，資産證券化之後，退出容易了，但誰(shuí)來(lái)接呢？

　　柳瑾：投入之後就相當(dāng)於購(gòu)買(mǎi)了一份信託的基金産品，也就是買(mǎi)和賣(mài)都是向基金的發(fā)起方去買(mǎi)和賣(mài)，就我好比我們現(xiàn)在去證券，跟買(mǎi)一份産品一樣，我就直接賣(mài)出去了，直接贖回了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：它的收益是獲得一個(gè)約定性的到期收益，還是有其他的這種結(jié)算方式？還是需要識(shí)別？

　　柳瑾：需要識(shí)別，保障房畢竟回款是最大的問(wèn)題，就是説獲利的來(lái)源成為一個(gè)最大的問(wèn)題，可能是現(xiàn)在細(xì)節(jié)草案裏邊最關(guān)鍵的。其實(shí)可以從更多其他方面獲益，比如稅收、審計(jì)政策以及其他商業(yè)房的審批項(xiàng)目上獲得更多的收益。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：為什麼房地産投資信託基金只能投租賃性保障房？資深房地産專家韓世同先生對(duì)此解讀。

　　韓世同：可能還是跟我們傳統(tǒng)理解的不太一樣，香港的上市是拿保障房的商業(yè)、物業(yè)、車(chē)庫(kù)來(lái)上市的，越秀地産也是商業(yè)物業(yè)達(dá)到一定投資回報(bào)。但是這一次考量的是保障房享有地價(jià)和稅收方面的優(yōu)惠，如果按公租房市場(chǎng)的資金達(dá)到70、80，60、70來(lái)計(jì)算，是有可能提升它的投資回報(bào)的。是不是基於這一點(diǎn)選擇一線城市的保障房作為試點(diǎn)，是自主選擇。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：是不是由於一線城市的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)都比較高。

　　韓世同：它的租金相對(duì)也比較高，但是如果地價(jià)又算得便宜，它的投資回報(bào)是有可能提升的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：其實(shí)從回報(bào)率角度來(lái)講，在一線城市成功的可能性更大，原因就是資金高？

　　韓世同：政府自己來(lái)做這個(gè)事的話它可能不太好操作，但是如果它把它體現(xiàn)到比較好的，能夠達(dá)到6到8的租金回報(bào)的，實(shí)際上市場(chǎng)是有可能會(huì)支援和認(rèn)同的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：以什麼樣的基準(zhǔn)來(lái)定價(jià)？

　　韓世同：其實(shí)保障房不能上市，但是它可以根據(jù)土地和建造成本來(lái)核算，如果這個(gè)土地只是一個(gè)成本地價(jià)，實(shí)際上它的階段成本就是市場(chǎng)上的價(jià)格差別非常大，但是要是它的租金價(jià)格僅僅是市場(chǎng)的，還依然按照60、70這樣子的一個(gè)租金，那這個(gè)需要測(cè)算，需要看哪些地段，它比較符合這樣的條件，那麼我覺(jué)得要是能夠達(dá)到，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)際上公認(rèn)還是要達(dá)到6到8的資金回報(bào)才能夠符合上市的條件。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：還有一個(gè)問(wèn)題，這塊地以什麼做抵押，抵押物的資産價(jià)格怎麼核算？

　　韓世同：它不是評(píng)估它的物業(yè)的價(jià)值，反而是評(píng)估它租金回報(bào)，每年的回報(bào)能夠達(dá)到多少，買(mǎi)了它的股票，可以享有它的分紅，或者是它的股票的價(jià)格增跌的幅度。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：比如買(mǎi)一張債券，8%的回報(bào)，要看這家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，買(mǎi)房地産信託，它的抵押貨是什麼？安全性怎麼保障？

　　韓世同：整個(gè)物業(yè)不會(huì)滅失的，也不夠轉(zhuǎn)讓，資金回報(bào)是比較固定穩(wěn)定的話，它的收益也是可以比較穩(wěn)定的。當(dāng)然它上了市之後，它的交易和波動(dòng)，它就相當(dāng)於股票了。