記者 王 崢

　　“房地産進(jìn)入‘白銀時(shí)代’，波動(dòng)的市場(chǎng)將成為一個(gè)新常態(tài)，我們希望能通過對(duì)自身産品結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)能力，以及品牌和服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，來維持公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。” 首創(chuàng)置業(yè)副總裁、董事會(huì)秘書胡衛(wèi)民這樣對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　據(jù)悉，為了更好的迎合市場(chǎng)需求，首創(chuàng)置業(yè)目前85%的貨源均是90平方米以下的小戶型，同時(shí)成立了樂惠家這一服務(wù)平臺(tái)公司，以便為15萬戶首創(chuàng)置業(yè)業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　而針對(duì)全年銷售目標(biāo)，胡衛(wèi)民稱，隨著四季度的加速推貨，公司有信心完成全年280億元的銷售目標(biāo)。

　　四季度加速推貨

　　首創(chuàng)置業(yè)的管理層表示，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，公司上半年的銷售表現(xiàn)確實(shí)不如預(yù)期。根據(jù)其半年報(bào)顯示，上半年首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約面積約73.1萬平方米，簽約金額67.7億元，雖然實(shí)現(xiàn)了同比的小幅上漲，但銷售數(shù)據(jù)較全年目標(biāo)尚有很大差距。

　　不過，這一情況隨著公司近段時(shí)間的加速推盤已經(jīng)有所緩解。首創(chuàng)置業(yè)8月份實(shí)現(xiàn)簽約面積34.3萬平方米，同比上升202%；簽約金額約41億元，同比上升318%。截至2014年8月底，首創(chuàng)置業(yè)年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約118.9萬平方米，同比上升21.7%；簽約金額約124.9億元，同比上升32.6%。

　　對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理趙強(qiáng)向記者表示：“我們安排了多個(gè)項(xiàng)目在4季度推向市場(chǎng)，貨值達(dá)140億元。而這兩個(gè)月我們還有貨值60億元的自住房和保障房項(xiàng)目供應(yīng)到市場(chǎng)上，完成全年銷售目標(biāo)問題不大。”

　　同時(shí)，趙強(qiáng)稱，首創(chuàng)置業(yè)今後的佈局將聚焦在北京、上海、天津、重慶、成都這樣的大都市，目前公司70%的貨源集中在上述5個(gè)城市，另有20%佈局在二線城市，只有10%的貨源位於三四線城市。未來，公司將逐步從三四線城市撤出，將精力全部集中在一線及1.5線城市。

　　而在銷售方面上，首創(chuàng)置業(yè)也正在積極的拓展渠道，其中公司位於北京、天津的項(xiàng)目準(zhǔn)備全面與鏈家地産和我愛我家合作，同時(shí)制定積極的定價(jià)策略，以加快銷售。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)于2012年底還在公司內(nèi)部推出了項(xiàng)目“跟投機(jī)制”。胡衛(wèi)民表示，“跟投機(jī)制”在驅(qū)動(dòng)團(tuán)隊(duì)積極性的同時(shí)，相關(guān)團(tuán)隊(duì)在拿地時(shí)也會(huì)更加謹(jǐn)慎，確保公司股東的利益。

　　拿地謹(jǐn)慎積極

　　“‘白銀時(shí)代’的一大特點(diǎn)就是短週期波動(dòng)，誰能夠踩準(zhǔn)短週期波動(dòng)的時(shí)點(diǎn)，誰就有了優(yōu)勢(shì)。而且近幾年市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律，就是糟糕1年好2年，一般市場(chǎng)的調(diào)整週期不會(huì)超過6個(gè)月—9個(gè)月，而本次樓市下行是從今年3月份開始的，並且近期市場(chǎng)已經(jīng)有所回暖，所以明年的市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)向上的週期。”趙強(qiáng)表示。

　　而這也是首創(chuàng)置業(yè)四季度加速出貨的另一大原因，畢竟這將幫助公司回籠大筆資金。目前，由於市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，成交地塊的溢價(jià)均不高，此前遭熱炒的北京孫河區(qū)域，多宗地塊便已經(jīng)2次流標(biāo)。首創(chuàng)置業(yè)管理層認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)正是低點(diǎn)，依靠回籠的資金抄底土地市場(chǎng)，將有助於公司未來的發(fā)展。

　　釋疑永續(xù)債

　　此前，由於內(nèi)地樓市調(diào)控，導(dǎo)致H股股權(quán)融資受到影響。為此，首創(chuàng)置業(yè)也拓展了更多的融資渠道。其中，40億元永續(xù)債的發(fā)行備受市場(chǎng)關(guān)注，公司也被指欲借此降低負(fù)債率，但未來將承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，永續(xù)債一般不設(shè)固定期限，可計(jì)入報(bào)表權(quán)益，同時(shí)通過“利率重置條款”促使企業(yè)按時(shí)還本付息。

　　對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)資本管理中心總經(jīng)理秦怡表示，“公司所發(fā)行美元永續(xù)債的利率重置期限是5年，時(shí)間一到我們會(huì)全部?jī)斶€，不存在支付高額利息的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，我們永續(xù)債的利率為8.375%，遠(yuǎn)低於國(guó)內(nèi)信託融資成本，與刨除隱性成本的房地産開發(fā)貸成本相近；此外，永續(xù)債佔(zhàn)我們有息負(fù)債的比例也不高，使用起來也更加靈活”。

　　另據(jù)記者了解，首創(chuàng)置業(yè)在海外市場(chǎng)也是收穫頗豐，其位於澳大利亞項(xiàng)目今年7月份開售，首期推出的197套住宅去化率達(dá)95%，簽約總金額1億澳元。對(duì)此，胡衛(wèi)民表示，“澳大利亞的房地産開發(fā)前景很好，與今年的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相比可謂東方不亮西方亮。目前澳大利亞的移民新增人口很多，公寓住宅這塊，雪梨每年有28000套的需求，但供應(yīng)只有14000套，有點(diǎn)一房難求的意思，同時(shí)去年房?jī)r(jià)也上漲了15%，我們肯定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)”。

　　對(duì)於未來的海外發(fā)展計(jì)劃，胡衛(wèi)民稱將選擇成交量多、新增人口多及中國(guó)客戶偏好的城市。