對於商業(yè)地産的井噴發(fā)展，業(yè)主和品牌商對下半年市場前景預(yù)期相左。　　

　　國內(nèi)零售消費(fèi)市場低迷，投資井噴下的商業(yè)地産何去何從？

　　8月13日，盈石集團(tuán)研究中心聯(lián)合國內(nèi)外9家機(jī)構(gòu)在京發(fā)佈《中國商業(yè)地産信心指數(shù)報(bào)告》顯示，三線城市業(yè)主方和品牌商對下半年市場預(yù)期出現(xiàn)相左局面。品牌商認(rèn)為未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的繼續(xù)改善以及旺季的到來將推動整體消費(fèi)市場在下半年好轉(zhuǎn)，但超過四成的三線城市業(yè)主方認(rèn)為下半年旺季品牌商的拓展會相對保守。

　　業(yè)主和品牌商預(yù)期相左

　　在中國商業(yè)物業(yè)市場中，服務(wù)商信心指數(shù)位居榜首，高於品牌商和業(yè)主方。

　　商業(yè)地産的井噴發(fā)展，服務(wù)商成了惟一具備信心的一方。中國商業(yè)地産信心指數(shù)調(diào)查顯示，在中國商業(yè)物業(yè)市場中，服務(wù)商信心指數(shù)位居榜首，高於品牌商和業(yè)主方。超過60%的服務(wù)商認(rèn)為服務(wù)項(xiàng)目的營業(yè)額和人流量會在下半年旺季出現(xiàn)明顯增長。甚至對於三線城市的商業(yè)地産項(xiàng)目，服務(wù)商對營業(yè)額的增長也是持續(xù)看好。

　　但是，報(bào)告顯示，由於對今年上半年的市場表現(xiàn)較為失望，商業(yè)地産業(yè)主方對於今年下半年的商業(yè)地産預(yù)期悲觀。

　　盈石集團(tuán)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，特別是消費(fèi)者購買意願、品牌商拓展意願這兩個指標(biāo)，給出負(fù)面評價的業(yè)主方都超過了40%。從城市級別來看，三線城市的業(yè)主方尤為悲觀。

　　在三線城市中，超過四成的業(yè)主方認(rèn)為上半年品牌拓展意願較弱，甚至相信下半年旺季品牌商的拓展也會相對保守。

　　而根據(jù)品牌商的反饋，他們當(dāng)中有近一半的受訪者表示品牌門店數(shù)量在上半年有所增加的同時，相應(yīng)門店的營業(yè)額也出現(xiàn)增長，無疑為他們下一步的拓展計(jì)劃帶來更多的信心。品牌商認(rèn)為，未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的繼續(xù)改善以及旺季的到來將推動整體消費(fèi)市場進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，其市場份額和營業(yè)額也將出現(xiàn)增長。

　　受益於今年上半年餐飲收入增速回升的營業(yè)表現(xiàn)，餐飲娛樂類品牌商顯示出了對市場堅(jiān)定的信心，盈石集團(tuán)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，他們當(dāng)中超過八成在近期有開店計(jì)劃。

　　盈石集團(tuán)研究中心預(yù)計(jì)，購物中心供應(yīng)高峰的到來及商務(wù)部日前出臺指導(dǎo)意見加快大眾化餐飲等相關(guān)政策的落地將使下半年大眾餐飲類品牌商仍然保持?jǐn)U張步伐，但高端餐飲將持續(xù)面臨較大壓力或被迫加快轉(zhuǎn)型步伐。

　　但按業(yè)態(tài)來看，在電商的衝擊下，實(shí)體經(jīng)營的零售類品牌商家相對保守，約12%的零售商表示會在下半年減少門店數(shù)量，明顯高於其他類別的品牌商。

　　這意味著，對於三線城市，商業(yè)地産的業(yè)主方和品牌商在市場認(rèn)知方面已存在落差。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、英國皇家特許測量師學(xué)會(RICS)中國區(qū)發(fā)言人張平告訴中國商報(bào)記者，業(yè)主方判斷品牌商拓展意願不大，原因在於業(yè)主方對於宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等指標(biāo)的影響。除此之外，業(yè)主方對反腐政策、電商衝擊、供應(yīng)過剩、同質(zhì)化現(xiàn)象的擔(dān)憂也在一定程度上使得他們對未來市場走勢的判斷較為悲觀。

　　2014年下半年面臨多個項(xiàng)目集中放量，市場供應(yīng)量急劇增加導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)市場競爭激烈，各項(xiàng)目爭奪供應(yīng)商資源的戰(zhàn)爭愈演愈烈，如何挖掘更多的商戶資源將是一個巨大問題。與此同時，在二三線城市開發(fā)新城政策導(dǎo)向下催生的大批商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)不可避免地與現(xiàn)有商圈、傳統(tǒng)商業(yè)形成了競爭、分流客群。

　　截至2014年上半年，盈石研究中心跟蹤的20大城市商業(yè)物業(yè)存量達(dá)到7066萬平方米，預(yù)計(jì)到2016年，20大城市總體新增供應(yīng)還將超過3300萬平方米，其中二線城市將貢獻(xiàn)77%的新增供應(yīng)規(guī)模。

　　“中國實(shí)體商業(yè)面臨巨大考驗(yàn)，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，找準(zhǔn)定位是當(dāng)務(wù)之急。”張平透露，在信心調(diào)查反饋中，部分業(yè)主都認(rèn)為要突出重圍，“改變”成為當(dāng)務(wù)之急。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年上半年主要零售企業(yè)(不含家居、電器)在國內(nèi)共計(jì)已關(guān)閉160家門店，遠(yuǎn)超2013年全年35家的關(guān)店數(shù)，也創(chuàng)下歷史之最。

　　寫字樓供大於求難改觀

　　服務(wù)業(yè)增長的確定性是提振寫字樓市場信心的主要因素之一。

　　對於寫字樓市場，《中國商業(yè)地産信心指數(shù)報(bào)告》顯示，2014年上半年，中國寫字樓信心指數(shù)為100.6，整體市場表現(xiàn)中性。按受訪者的角色來看，開發(fā)商信心指數(shù)為102.0，相對樂觀；代理行信心指數(shù)為100.6，排名居中；投資方則缺乏信心，其指數(shù)僅為97.8。

　　據(jù)調(diào)查，寫字樓市場中各方對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況持肯定態(tài)度，81%的受訪者認(rèn)為，目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)處於中性至良好程度，對下半年的增長則抱有更為樂觀的期許，而開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)上領(lǐng)跑其他行業(yè)的受訪者。但據(jù)受訪者在各行業(yè)中的職位功能比較，主要決策者對未來增長預(yù)期相對保守，盈石集團(tuán)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，只有27%的決策高管認(rèn)為下半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)將超預(yù)期，而有超過40%的具體工作執(zhí)行者則認(rèn)為未來經(jīng)濟(jì)將有良好表現(xiàn)。

　　張平指出：“在近期國家發(fā)佈的各項(xiàng)數(shù)據(jù)中已能明顯察覺經(jīng)濟(jì)正有逐步企穩(wěn)的跡象，並且在當(dāng)前的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，提高第三産業(yè)的佔(zhàn)比已成為未來發(fā)展的重中之重。服務(wù)業(yè)增長的確定性是提振寫字樓市場信心的主要因素之一。”

　　張平告訴中國商報(bào)記者，在中國商業(yè)地産信心指數(shù)調(diào)查過程中，多數(shù)行業(yè)人士指出寫字樓市場供需不平衡的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。由於目前中國寫字樓供應(yīng)依然處於一個整體的井噴期，未來如何快速地消化新增供應(yīng)成為了一大難題。尤其是二三線城市，一方面近些年新增項(xiàng)目集中入市後還在消化週期中，另一方面超過七成的受訪者認(rèn)為供大於求的局面在下半年也不會改變，代表市場供需情況的平均租賃信心指數(shù)低至冰點(diǎn)，不足一線城市的一半。

　　盈石集團(tuán)研究中心跟蹤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也從側(cè)面進(jìn)行了佐證。截至2014年上半年，盈石集團(tuán)研究中心定期監(jiān)測的中國20大城市甲級寫字樓物業(yè)存量已超過3400萬平方米。到2016年，寫字樓總體新增供應(yīng)預(yù)計(jì)還將增加超過5000萬平方米，約為目前甲級寫字樓存量的1.5倍，而其中二線城市將貢獻(xiàn)超過70%的新增供應(yīng)規(guī)模。

　　調(diào)查還顯示，一線城市的寫字樓市場從業(yè)人員最為樂觀，為此貢獻(xiàn)最大的三個指標(biāo)分別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、租金以及售價。尤其是對下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷，近一半的一線城市受訪者對經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善有信心，租賃需求可能在此基礎(chǔ)上保持活躍或進(jìn)一步增長。這也鼓勵了他們對未來市場走向保持信心，分別超過75%、87%的一線城市受訪者預(yù)測寫字樓租金和售價在下半年不會出現(xiàn)下降。然而在二三線城市，分別只有31%、21%的受訪者認(rèn)為下半年經(jīng)濟(jì)增長會提速，同時他們對未來寫字樓租賃市場的判斷非常悲觀，都僅有7%的受訪者認(rèn)為下半年租賃需求會有所增長。

　　近期國家密集出臺一系列經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)和微刺激政策，盈石集團(tuán)研究中心預(yù)計(jì)整體資金面有窄幅放鬆的跡象。行業(yè)決策者對融資前景相對樂觀，但總體而言仍然有43%的受訪者認(rèn)為下半年資金成本將會上升。81%的寫字樓業(yè)界人士認(rèn)為下半年開工量將維持或超過上半年。2014年上半年全國寫字樓新開工面積同比上升3.2%，是惟一保持增速的物業(yè)類型。預(yù)計(jì)下半年開工面積將繼續(xù)呈平穩(wěn)上升趨勢，這將繼續(xù)增加寫字樓市場的供應(yīng)壓力。

　　中國商業(yè)地産信心(CCRECI)指數(shù)由盈石集團(tuán)研究中心設(shè)計(jì)開發(fā)。此項(xiàng)研究將每半年針對商業(yè)物業(yè)業(yè)主方、服務(wù)商和品牌商、寫字樓開發(fā)商、代理行和投資方進(jìn)行問卷收集，此調(diào)查受訪者包括來自124個城市的800多位國內(nèi)商業(yè)地産行業(yè)資深專業(yè)人士，500多位開發(fā)商及業(yè)主，涵蓋超過320個快時尚、奢侈品、連鎖超市和餐飲等在內(nèi)的國內(nèi)外知名品牌商。　　(本報(bào)首席記者 顏菊陽)