5月的土地市場(chǎng)在住宅成交回暖的背景下異常火熱，眾房企搶拍、溢價(jià)率飆升、地王頻出的現(xiàn)象連番出現(xiàn)。因此，順勢(shì)而上的6月土地市場(chǎng)也頻現(xiàn)高價(jià)地。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，在土地市場(chǎng)熱情高漲背景下，房企融資額也達(dá)到近10年新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在關(guān)注地價(jià)高企的同時(shí)，還應(yīng)注意到地價(jià)高企引起房企集中融資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，也應(yīng)注意到在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀背景下，地方政府仍寄希望於以“賣(mài)地”來(lái)緩解財(cái)政壓力，促使土地出讓價(jià)格大幅增加。

　　賣(mài)地

　　起拍價(jià)大幅度提高

　　近日，南京市國(guó)土局推出多幅地塊，其中位於浦口新城的兩幅純住宅用地地塊吸引了諸多開(kāi)發(fā)商目光。據(jù)了解，此兩幅地塊在2012年10月曾掛牌出讓，但隨後的11月因故暫停出讓。因此，此次招拍掛是此兩幅地塊時(shí)隔8個(gè)月後再次整裝上陣。

　　值得注意的是，此次兩幅地塊除編號(hào)為G 39地塊的土地出讓資訊由原來(lái)包含少量商業(yè)項(xiàng)目改為純住宅項(xiàng)目外，建設(shè)面積、規(guī)劃和容積率等方面均未發(fā)生任何改變。但其掛牌初始價(jià)格卻從2012年的掛牌總價(jià)19.55億元，漲至現(xiàn)在的掛牌總價(jià)27.65億元，漲幅高達(dá)41.4%。

　　據(jù)悉，此兩幅地塊分別是G 39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊，出讓面積為105352.9平方米，容積率為2.5，起拍底價(jià)由第一次起拍價(jià)的11.42億元漲至16.03億元；另一幅編號(hào)為G 40的浦口新城鎮(zhèn)南河路以北、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米，容積率為2.7，起拍底價(jià)由第一次起拍價(jià)的8.13億漲至11.62億元。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，正是看到土地市場(chǎng)向好，房?jī)r(jià)具有較大漲價(jià)空間，地方政府才選擇提高地塊起拍價(jià)。

　　近月來(lái)，土地市場(chǎng)頻傳佳績(jī)。中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金收入高達(dá)1411.8億，相比2012年同期的314.4億，上漲幅度達(dá)到350%。

　　端午前夕，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)爆出熱門(mén)，地塊成交溢價(jià)率超過(guò)500%。9日，開(kāi)福區(qū)4宗佔(zhàn)地面積共為401680.47平方米，其中由綠地地産集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司和廣州雅生房地産開(kāi)發(fā)有限公司拍 得 的2宗 普 通 商 品 住 房 用 地 為237405.52平方米。雅居樂(lè)同時(shí)參與了開(kāi)福區(qū)湘江大道020、021兩宗地塊的競(jìng)拍，該地塊2億起拍，雅居樂(lè)舉牌人在出價(jià)2.6億後，突然一次性加價(jià)9億，出價(jià)11.5億，溢價(jià)率高達(dá)500%。

　　“麵粉貴，麵包一定會(huì)貴；但麵粉便宜，麵包卻不一定會(huì)便宜，地方政府正是根據(jù)這一理論，提高起拍價(jià)。”趙路興認(rèn)為，眾多房企對(duì)未來(lái)房地産市場(chǎng)判斷樂(lè)觀，認(rèn)為仍有較大漲幅空間。地方政府就是利用此契機(jī)提高起拍價(jià)，因?yàn)橹罆?huì)有人買(mǎi)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，雖然南京兩幅地塊起拍價(jià)已上漲超過(guò)4成，但萬(wàn)科、綠地等房企已有意願(yuàn)參與競(jìng)拍。

　　事實(shí)上，南京並不是今年以來(lái)首幅起拍價(jià)上漲地塊。5月10日，上海發(fā)佈公告出讓位於青浦一地塊，與南京此次出讓地塊相類(lèi)似的是，此地塊是在終止出讓四個(gè)月後又重新掛牌出讓，但與之前掛牌價(jià)格相比，地塊起拍價(jià)飆升了31億元。公開(kāi)資料顯示，該地塊終止出讓後僅僅4個(gè)月，在土地用途從商業(yè)修改為商辦、出讓年限從40年修改成商業(yè)40年、辦公50年後再次出現(xiàn)在土地交易市場(chǎng)，其掛牌起始價(jià)也從此前的13.68億元飆升至44.23億元，上漲幅度高達(dá)223%。國(guó)土部地價(jià)勘測(cè)研究所所長(zhǎng)趙松對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，除了土地市場(chǎng)熱度不同影響地價(jià)有所改變外，該地塊土地用途稍作變更後，盈利性較之前更強(qiáng)，因此，地價(jià)再次隨之提升。

　　“部分地方政府也會(huì)為回避?chē)?guó)土部對(duì)地價(jià)溢價(jià)率的嚴(yán)格監(jiān)控而提高起拍價(jià)。”趙松指出，由於土地市場(chǎng)熱度再起，國(guó)土部收緊對(duì)土地溢價(jià)等的監(jiān)管，因此，為避免高溢價(jià)出現(xiàn)，地方政府選擇主動(dòng)提高起拍價(jià)。除此之外，趙松認(rèn)為，由於地塊地理位置較好，即使起拍價(jià)較低，也會(huì)引來(lái)眾多企業(yè)參與，甚至?xí)鸶蛹ち业母?jìng)拍。

　　但趙路興表示，在房?jī)r(jià)高企、調(diào)控弱化的背景下，地方政府應(yīng)減少釋放類(lèi)似信號(hào)，以致地市熱度再次傳導(dǎo)至房市，帶來(lái)恐慌。

　　找錢(qián)

　　前五月房企融資額飆升

　　日前，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合開(kāi)展的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個(gè)數(shù)字進(jìn)行比較來(lái)看，房地産融資額目前是近10年來(lái)的最高水準(zhǔn)。

　　中原地産數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年萬(wàn)科、恒大、富力、華潤(rùn)等10大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月，萬(wàn)科、恒大、富力、華潤(rùn)等10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)88億元，較2012年平均水準(zhǔn)上漲了160%。與此同時(shí)，近30家非標(biāo)桿房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度也已接近800億元。

　　中國(guó)房産資訊集團(tuán)(CRIC)研究員朱一鳴表示，一方面，房地産市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)火爆使得房企投資需求增加，另一方面，多個(gè)房企近期有大量債務(wù)到期，還款壓力加大，造成此次企業(yè)的融資總量增長(zhǎng)。

　　“綜合今年來(lái)房企融資情況看，土地成為房企融資非常重要的一個(gè)原因。”朱一鳴表示，以佳兆業(yè)為例，其今年1至5月份融資金額已經(jīng)接近於去年全年水準(zhǔn)，而拿地金額也與融資金額持平。

　　“正是房地産市場(chǎng)向好，土地市場(chǎng)火爆，引起房企大量資金需求，而房企業(yè)績(jī)的飄紅，也再度引起更多投資者興趣。”朱一鳴説。

　　朱一鳴指出，從房企融資方式則可看出融資難易。銀行貸款作為融資成本較為低廉的融資渠道，是企業(yè)的主要融資方式。但在調(diào)控背景下，銀行借貸難度不斷增加，但從近日來(lái)看，銀行借貸比例不斷攀升。其中，5月10日，金科集團(tuán)發(fā)佈公告稱，其控股子公司與中信銀行、崑崙信託共同簽訂《銀團(tuán)貸款合同》，貸款16億元，其中中信銀行提供8億元貸款，崑崙信託提供8億元貸款。5月15日，雅居樂(lè)地産通過(guò)銀團(tuán)貸款43.68億港元(約合5.63億美元)，期限為三年，並已經(jīng)得到七家銀行的參與。

　　此外，在看到了萬(wàn)科、金地H股上市的利好後，內(nèi)地房企趨之若鶩，積極尋求海外上市。綠地借殼盛高置地正式落地，進(jìn)一步提高了企業(yè)尋求香港上市的渴望，更多的房企也加入到申請(qǐng)行列中，廣東龍光地産、重慶協(xié)信集團(tuán)、五洲國(guó)際、金輝中國(guó)、金山地産、毅德地産等6家內(nèi)地房企已經(jīng)提交材料排隊(duì)上市，爭(zhēng)取境外融資。

　　中原地産市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)此指出，儘管房企資金壓力有所減緩，短期償債壓力較小。但長(zhǎng)期來(lái)看，由於過(guò)多資金沉澱于土地，一旦出現(xiàn)貨幣政策收緊的預(yù)期，房企將面臨較大還款風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)警惕房企借貸債務(wù)還款集中帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　怪圈

　　地方政府深陷“土地財(cái)政”

　　“從提高土地出讓起拍價(jià)也可以看出地方財(cái)政資金的窘迫。”趙路興表示，在我國(guó)財(cái)政體制未能改變的情況下，多地地方政府仍寄希望於以“土地財(cái)政”緩解地方財(cái)政壓力，促使土地價(jià)格上漲。

　　繼2011年普查公佈全國(guó)地方政府性債務(wù)後，審計(jì)署在2012年11月至2013年2月期間又對(duì)36個(gè)地方政府本級(jí)2011年以來(lái)政府性債務(wù)情況進(jìn)行了抽查，日前公佈的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2012年底，36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)餘額達(dá)到38475 .81億元，比2010年增加4409 .81億元，增長(zhǎng)12.94%。

　　值得注意的是，多個(gè)城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)餘額增長(zhǎng)，但土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息2315.73億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍，呈現(xiàn)資不抵債。

　　此外，從5月份財(cái)政收入報(bào)告來(lái)看，5月全國(guó)公共財(cái)政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長(zhǎng)6.2%。其中，中央財(cái)政收入7170億元，同比增長(zhǎng)2.6%；地方財(cái)政收入(本級(jí))5579億元，同比增長(zhǎng)11.3%。而地方財(cái)政上漲最大因素便是受上個(gè)月房地産市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)。契稅方面收入315億元，同比增長(zhǎng)40%，土地增值稅收入276億元，同比增長(zhǎng)27.4%。

　　因此，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入。而土地出讓收入則決定於土地出讓的價(jià)格，土地出讓價(jià)格又決定於房地産市場(chǎng)冷熱，也正是由於以上種種關(guān)係，債務(wù)壓力、房地産市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、地價(jià)、房?jī)r(jià)一系列問(wèn)題形成了難解的“怪圈”。

　　對(duì)此，趙路興表示，應(yīng)儘快進(jìn)行財(cái)政體制改革，完善稅制稅種，建立房産稅、物業(yè)稅等持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，只有有了長(zhǎng)期稅收來(lái)源，才能降低地方政府一次性出讓土地或提價(jià)的積極性，降低對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。

　　標(biāo)簽：地塊起拍價(jià)出讓融資額趙路興

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