三年內(nèi)，杭州交付的商業(yè)綜合體將達(dá)100萬(wàn)平米以上

　　800多萬(wàn)人口的杭州城，能“消化”這麼多嗎？

　　購(gòu)物中心“快意生長(zhǎng)”

　　純零售時(shí)代正在悄然退去

　　因受到電商崛起的威脅，從60多家上市公司公佈的年報(bào)來(lái)看，2012年傳統(tǒng)零售業(yè)的規(guī)模雖然保持一定增長(zhǎng)，但增速明顯下滑。自2011年末開始，杭州的百貨門店銷售額便開始下滑，客流量也明顯減少。

　　不過，這絲毫不影響Shopping Mall(購(gòu)物中心)在杭城如火如荼地建設(shè)，根據(jù)地産標(biāo)準(zhǔn)普爾公司世邦魏理仕(CBRE)發(fā)佈的最新研究報(bào)告顯示，目前全球在建Shopping Mall面積達(dá)3200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%(2012年為2800萬(wàn)平方米)，達(dá)歷史最高水準(zhǔn)。 中國(guó)在建Shopping Mall面積佔(zhàn)全球的一半以上(1680萬(wàn)平方米)。而3年內(nèi)杭州交付的Shopping Mall將達(dá)100萬(wàn)平方米以上。

　　一邊是零售業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)下滑，一邊是杭城扎堆建設(shè)Shopping Mall。一個(gè)有800多萬(wàn)人口的杭州城，真能“消化”這麼多商業(yè)綜合體嗎？

　　現(xiàn)狀>>>

　　杭州購(gòu)物中心扎堆建設(shè)

　　城西板塊最熱

　　5月10日，位於城西的西溪印象城正式開業(yè)，這家囊括了大型超市、電影院、餐飲、KTV等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的Shopping Mall，一到週末人頭攢動(dòng)，許多餐飲店到高峰時(shí)段，吃飯還需要拿號(hào)等位，這讓人們想起了錢江新城2010年開業(yè)的萬(wàn)象城。

　　事實(shí)上，類似模式的Shopping Mall正在緊鑼密鼓地佈局杭城。

　　就在西溪印象城方圓10公里內(nèi)，五洲國(guó)際廣場(chǎng)、銀泰城、海港城也正在加緊籌備，這幾個(gè)大型Shopping Mall大都會(huì)一年內(nèi)交付。

　　除了城西板塊Shopping Mall的扎堆出現(xiàn)，杭州的各個(gè)方位也不缺在建的Shopping Mall，包括城中的西田城、城北的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、城東的來(lái)福士廣場(chǎng)等。

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一名招商人員介紹，這個(gè)25萬(wàn)方的商業(yè)綜合體將包括大型Shopping Mall、百貨、超市、影城、休閒娛樂、餐飲及室內(nèi)步行街等商業(yè)建築，項(xiàng)目?jī)?nèi)還確定將配建一座IMAX廳的大型影院。

　　不難發(fā)現(xiàn)，和以往的商場(chǎng)不同的是，這些Shopping Mall大多擯棄了傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)佈局，而引進(jìn)了健身、超市、影院、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)，這些原本分散于杭城各個(gè)商圈的業(yè)態(tài)，現(xiàn)在紛紛抱團(tuán)出現(xiàn)在同個(gè)商場(chǎng)裏。

　　“現(xiàn)在城西板塊的商業(yè)氛圍持續(xù)升溫，招商中就可以看出來(lái)，很多餐飲品牌都想通過我們這樣的商場(chǎng)入駐城西。”銀泰集團(tuán)企劃部總經(jīng)理武斌向記者透露，商家入駐Shopping Mall的願(yuàn)望比以往更強(qiáng)烈，而原因在於Shopping Mall比百貨店更利於聚人氣。

　　事實(shí)上，銀泰這幾年已開始佈局三駕馬車：銀泰百貨、Shopping Mall、銀泰網(wǎng)。沈國(guó)軍在不久前透露，儘管目前百貨店仍是主打，但未來(lái)的銀泰商業(yè)中會(huì)加碼發(fā)展Shopping Mall。

　　武斌向記者透露，目前銀泰集團(tuán)在建籌備和開業(yè)的Shopping Mall項(xiàng)目近30個(gè)，預(yù)計(jì)銀泰商業(yè)2013年計(jì)劃開業(yè)的Shopping Mall達(dá)6家。

　　這樣的佈局速度，在商業(yè)地産同行中並不多見。

　　“雖然Shopping Mall的盈利點(diǎn)依然在租金，但我們的租金定位並不高，更多是以區(qū)域的合理價(jià)格來(lái)定位。”武斌透露，應(yīng)對(duì)目前百貨業(yè)的低速增長(zhǎng)，唯有加大Shopping Mall的轉(zhuǎn)型力度。比收租金更重要的是，打造一個(gè)互動(dòng)的商業(yè)氛圍。

　　“電子商務(wù)的確會(huì)對(duì)Shopping Mall帶來(lái)影響，但同時(shí)也會(huì)為Shopping Mall帶來(lái)機(jī)遇，Shopping Mall可以通過加強(qiáng)體驗(yàn)式服務(wù)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。”西溪印象城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，體驗(yàn)式服務(wù)是目前Shopping Mall的主要突破點(diǎn)，“我們引進(jìn)了親子運(yùn)動(dòng)館、海洋村等業(yè)態(tài)，這些體驗(yàn)式的服務(wù)更能吸引消費(fèi)者的消費(fèi)慾望。”

　　“我是抱著試水的心情入駐西溪印象城的，對(duì)Shopping Mall裏開餐飲還不是很有把握。”西溪印象城一家快餐連鎖品牌店店主陳先生説，開業(yè)以來(lái)的營(yíng)收超過預(yù)期，不過隨後崛起的多家Shopping Mall也令他擔(dān)憂，會(huì)否好景不長(zhǎng)。

　　“我看好的是這裡有KTV和電影院，這樣能帶來(lái)很多符合我們店的目標(biāo)消費(fèi)者。”陳先生説，多個(gè)商家之間形成一種良好的互動(dòng)，這令他感受到了前所未有的經(jīng)營(yíng)氣氛。

　　此前，新白鹿餐廳和外婆家等中式餐飲品牌，也都開始紛紛入駐商場(chǎng)，街邊門店不再是這些餐飲品牌的唯一選擇。

　　“這次我們一共引進(jìn)了50多家餐飲店，和之前開的印象城相比，這是前所未有的。”西溪印象城市場(chǎng)部何經(jīng)理告訴記者，原先定位在30家，現(xiàn)在看來(lái)，50家還滿足不了大量的客流。

　　不過，並不是所有入駐Shopping Mall的品牌商都能笑到最後。從Shopping Mall退出的商家也並不少，他們中以服裝品牌居多。

　　一家去年從萬(wàn)象城退出的服裝品牌的負(fù)責(zé)人李女士告訴記者，退出的原因在於，看似人氣很旺的商場(chǎng)，真正成交的並不多。

　　“很多人只逛不買，或者只是把這裡當(dāng)成了試衣間，試一下就去網(wǎng)上買類似的款式。”李女士説，很多服裝業(yè)同行都有同感。

　　“我們是國(guó)産品牌，萬(wàn)象城這樣的大型Shopping Mall門檻比較高，入場(chǎng)的租金也相對(duì)較高，我們是抱著打品牌的心態(tài)入駐的，但交易清淡的局面，讓我們也難以為繼。”

　　不過這位李女士表示，這並不代表她不再想進(jìn)入Shopping Mall。“我現(xiàn)在也在尋找合適的鋪位，畢竟每個(gè)Shopping Mall定位不一樣，找到合適自己的比較重要。”

　　如此密集佈局的Shopping Mall，會(huì)否形成過剩的局面？

　　商業(yè)地産諮詢師錢騰認(rèn)為，在杭州這樣一個(gè)城市，Shopping Mall的生存環(huán)境仍然比較好，未來(lái)還有很大的空間。

　　“但並不表示所有的Shopping Mall只要在杭州都能成功，因?yàn)槌晒εc否不在於地産本身，而在於運(yùn)營(yíng)方。”

　　錢騰認(rèn)為，雖説Shopping Mall目前主要靠租金帶來(lái)營(yíng)收，光靠收租為目的來(lái)經(jīng)營(yíng)一個(gè)商業(yè)地産，必將失敗。“如果沒有好的團(tuán)隊(duì)去營(yíng)造購(gòu)物氛圍，做季節(jié)性的活動(dòng)，推進(jìn)網(wǎng)路平臺(tái)與消費(fèi)者的互動(dòng)，也會(huì)經(jīng)營(yíng)不下去的，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和水準(zhǔn)更重要，所以會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)地段，不同Shopping Mall盈利差別很大。”

　　錢騰分析説，Shopping Mall的興起是因?yàn)閭鹘y(tǒng)零售業(yè)的單打獨(dú)鬥模式，對(duì)消費(fèi)者的吸引力下降，因此單一的百貨業(yè)態(tài)就演變成多個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)抱團(tuán)發(fā)展。

　　“還有一個(gè)原因在於，很大一部分房地産商在當(dāng)前形勢(shì)下，也在尋找更好的商業(yè)回報(bào)。商業(yè)地産一方面有比較好的物業(yè)持有，通過和銀行的對(duì)接，拿到更多的流動(dòng)資金，一方面有比較多樣化的盈利方式，也有更多的保值增值空間。”

　　在錢騰看來(lái)，Shopping Mall的盈利模式更多樣，除了收取租金，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過多種物業(yè)持有來(lái)分?jǐn)偅退闶兆饨鸬男≠~相比，商業(yè)地産的保值增值空間也更大。“也正因如此，純零售的商業(yè)時(shí)代或?qū)u漸退去。”

　　地産商：調(diào)整佈局，高調(diào)發(fā)展商業(yè)綜合體

　　分析>>>

　　收租不是唯一目的，商家“抱團(tuán)互動(dòng)”才是核心

　　説法>>>

　　品牌商：試水購(gòu)物中心，利用集群效應(yīng)

　　相比不斷崛起的Shopping Mall，傳統(tǒng)百貨業(yè)顯得有些冷。

　　放在5年前，林女士想逛街第一選擇是去武林商圈，杭州大廈、銀泰百貨逛一圈總能斬獲一些“戰(zhàn)利品”，逛街的頻率每個(gè)月至少兩次。

　　“現(xiàn)在購(gòu)物的渠道多了，其實(shí)在哪兒購(gòu)物都一樣。”林女士説，相比5年前去商場(chǎng)購(gòu)物的次數(shù)，現(xiàn)在大大減少了，“好幾月才去一次商場(chǎng)，但是也只是逛逛，很少買東西。”

　　“相比更近的西城廣場(chǎng)，我寧願(yuàn)驅(qū)車去更遠(yuǎn)一點(diǎn)的西溪印象城。”家住城西南都德加的鄭琪告訴記者，去商場(chǎng)購(gòu)物並不是她的目的，只是為了和朋友找個(gè)地方聚聚，看個(gè)電影，吃個(gè)飯，順便逛逛街。

　　“選擇去遠(yuǎn)一點(diǎn)的Shopping Mall，原因是停車方便，吃喝玩樂齊全，可以呆上一個(gè)下午。”

　　西溪印象城市場(chǎng)部何經(jīng)理透露，相比第一家開于古墩路的印象城，西溪印象城吸取了更多經(jīng)驗(yàn)，在停車位的設(shè)計(jì)和投入上花費(fèi)了不少心思。除了地下和地面的大面積停車場(chǎng)，還在每一樓層設(shè)置了停車層，“這樣顧客可以直接從停車場(chǎng)去他想去的樓層。”

　　不光在停車位上要做足功課，許多商場(chǎng)竭盡全力佈局最全面的業(yè)態(tài)，銀泰集團(tuán)企劃總經(jīng)理武斌透露，在10月即將開業(yè)的銀泰城，將有11家主力店出現(xiàn)，“包括健身、超市、影院、冰場(chǎng)、KTV等等。”

　　“老百貨業(yè)態(tài)是包括服裝、化粧品、首飾等純零售的模式，多數(shù)都在下滑，現(xiàn)在我們的Shopping Mall餐飲娛樂配套的消費(fèi)佔(zhàn)比高達(dá)30%-50%，這會(huì)帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。”武斌説。

　　消費(fèi)者：首要條件是停車方便，吃喝玩樂俱全

　　標(biāo)簽：杭州武斌印象城業(yè)態(tài)抱團(tuán)

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