每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　原本是為了解決中低收入人群住房壓力的自住型商品房，入市之路卻並不平坦。在繼北京市首個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑近日遭遇準(zhǔn)業(yè)主維權(quán)申訴後，北京最便宜的自住型商品房在選房首日便被購房者大比例棄選。

　　7月26日，位於北京市大興區(qū)採育鎮(zhèn)的自住房滿庭春項(xiàng)目開始選房，雖然限價(jià)僅為9500元/平方米，但前300個(gè)中簽號(hào)中只有47戶最終選房。

　　價(jià)格與地段似乎永遠(yuǎn)都 “站不到一塊”，對於大部分自住型商品房購房者來説，價(jià)格雖然是主要因素，但區(qū)位因素也不容忽視。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)表示，部分優(yōu)先人群並不缺房導(dǎo)致棄選人數(shù)多，此外申購應(yīng)該有成本約束。

　　項(xiàng)目現(xiàn)“棄選潮”/

　　9500元/平方米在北京置業(yè)，這原本是極具吸引力的價(jià)格，卻並未在選房當(dāng)日實(shí)現(xiàn)“日光”。

　　這一幕出現(xiàn)了7月26日，北京滿庭春自住房項(xiàng)目的選房現(xiàn)場，該項(xiàng)目1482套房源限價(jià)僅9500元/平方米，也是北京目前44個(gè)自住房地塊中限價(jià)最低的項(xiàng)目。在本月21日的公開搖號(hào)中，開發(fā)商選取數(shù)量為房源6倍的中簽家庭，共計(jì)8892戶。據(jù)了解，這些中簽家庭將分別在26日及隨後的5天(不包括29日)內(nèi)到現(xiàn)場選房。

　　據(jù)新浪樂居報(bào)道，在當(dāng)天前100號(hào)的中簽家庭中僅有不足20戶到場選房，截至26日上午11時(shí)，300號(hào)以前的家庭全部選購?fù)戤叄灿?jì)47套房源被選購。

　　價(jià)格雖然便宜，位置則成為硬傷。滿庭春項(xiàng)目位於北京大興區(qū)採育鎮(zhèn)，距離南六環(huán)15公里，距離東南四環(huán)30公里，雖然所屬北京，但該項(xiàng)目距離廊坊市中心僅15公里。大部分棄選家庭均表示，距離太遠(yuǎn)以及周邊配套不完善是其棄選的主要因素。

　　對於出現(xiàn)的“棄選潮”，北京市住建委回應(yīng)稱，從銷售形勢看，進(jìn)入選房程式的自住房項(xiàng)目，雖然出現(xiàn)了中簽家庭“棄選”的情況，但均按照程式由其他中簽家庭“遞補(bǔ)”選房，全部被申請家庭認(rèn)購，在短期內(nèi)售罄。

　　有參與此次搖號(hào)的購房者對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然該項(xiàng)目價(jià)格極具優(yōu)勢，但相比于其偏遠(yuǎn)的位置來説，最終選擇了放棄，並表示希望能再等等其他更合適的項(xiàng)目入市。

　　對於中簽“棄選”的原因，市住建委方面也表示，主要在於自住房在産品及價(jià)格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購對象上包括了住房保障家庭在內(nèi)的低端需求，銷售對象相對寬泛，受政策惠民內(nèi)容吸引，部分支付能力不足的家庭也參與申購，導(dǎo)致中簽後因無購房能力只能放棄選房。

　　自住房優(yōu)勢漸退/

　　伴隨著去年下半年自住型商品房地塊的大量入市，低於周邊商品房價(jià)格三成左右的自住房吸引了諸多剛需購房者的關(guān)注，隨之而來的觀望氣氛也冷卻了商品住宅的成交熱情。

　　然而，自住型商品房逐漸暴露出的一些問題，也讓部分購房者開始重新將注意力轉(zhuǎn)移到了商品住宅。部分房源通過降價(jià)更是進(jìn)一步縮小了與自住型商品房之間的價(jià)格差異。

　　近日，距離東壩金隅匯景苑自住型商品房不遠(yuǎn)的另一商品房項(xiàng)目(首開香溪郡)打出“零首付、零月供、零利息”的促銷手段，開盤起價(jià)定為2萬元/平方米，已低於金隅匯景苑2.2萬元/平方米的限價(jià)。雖然商品房項(xiàng)目偏遠(yuǎn)一些，但這已吸引一部分剛需購房者開始放棄區(qū)域內(nèi)的自住房轉(zhuǎn)投較遠(yuǎn)的商品房。

　　“7月期房項(xiàng)目供應(yīng)呈現(xiàn)出以下兩個(gè)特點(diǎn)：首先，供應(yīng)以自住房為主，7月有3個(gè)自住房項(xiàng)目進(jìn)入搖號(hào)階段，供應(yīng)5326套住宅，佔(zhàn)總供應(yīng)的83.8%。其次，自住房外的供應(yīng)均為中高端大戶型項(xiàng)目，其套均面積為193平方米，套均總價(jià)約為570萬元。”鏈家地産市場研究部張旭對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　作為北京首個(gè)自住型商品房，由於地理位置佳、性價(jià)比高，金隅匯星苑一上市便獲得了極高的關(guān)注度：1882套房源，共有17.3萬戶家庭申購。然而，選房結(jié)束後，一些業(yè)主的維權(quán)文章出現(xiàn)在了網(wǎng)路上，這些被視為“最幸運(yùn)的人”似乎並沒有感到慶倖。房屋採用塑鋼雙玻璃、房屋層高2.7米，凈高僅2.5米；陽臺(tái)和房間窗戶過小，影響採光效果等問題出現(xiàn)。

　　該項(xiàng)目的宣傳資料顯示，配建標(biāo)準(zhǔn)為1.2米的窗戶、2.7米的層高、外立面為塗料、公共區(qū)除一層外其餘層為水泥。顯然，這一標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況存在一定差異。目前大部分商品房都為落地窗設(shè)計(jì)，層高2.8米，外立面也多為瓷磚或石材。

　　“由於拿地的時(shí)候價(jià)格有限制，開發(fā)商的利潤也有限，所以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不可能太高。”北京一家房企人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。其表示，對於大部分苦等自住房的購房者來説，應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)卦黾淤彿砍杀巨D(zhuǎn)向商品房。

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　　上半年商品房簽約量減四成北京地産調(diào)控重點(diǎn)生變

　　每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

　　樓市放鬆限購風(fēng)會(huì)不會(huì)刮到一線城市？答案是否定的。

　　上週末，北京市市長王安順表示，這是多年來房地産調(diào)控追求的基本目標(biāo)，背後還是市場在起決定作用，有利於擠出前些年積累的泡沫，促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展。王安順要求北京黨政官員冷靜觀察，不能因此進(jìn)行干預(yù)，不輕易出臺(tái)新的政策，甚至採取放鬆限購等措施。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來在執(zhí)行限購的46個(gè)城市中，將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。其中，一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝冢医?jīng)濟(jì)對房地産的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購政策將長期執(zhí)行。

　　這對於房企來説不是好消息，鏈家地産報(bào)告判斷，目前房企主要面臨兩方面的降價(jià)壓力，一是現(xiàn)有高庫存及預(yù)期也難消化，二是自住房的低價(jià)競爭壓力。預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多的樓盤選擇降價(jià)促銷，降價(jià)的範(fàn)圍或會(huì)擴(kuò)大。

　　雖然北京是對外地人口最有吸引力的城市之一，但是由於限購以及上半年全國樓市出現(xiàn)賣方市場的觀望情緒等原因，北京上半年的地産成績單並不漂亮。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價(jià)格增幅比去年同期連續(xù)8個(gè)月回落；二手房簽約量減少52.6%，當(dāng)月價(jià)格較上月連續(xù)3個(gè)月下降；與住房相關(guān)的五金電料、傢具、建材裝飾類商品銷售分別下降7.8%、3.4%、1%。

　　鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，北京新建商品住宅庫存量為85726套，比年初時(shí)增長了近3萬套。該機(jī)構(gòu)分析師張旭認(rèn)為，目前開發(fā)商面臨較大的去庫存壓力，當(dāng)前消化率低而預(yù)期也難有明顯增加，預(yù)計(jì)開發(fā)商或?qū)⒄{(diào)整策略，加大去庫存力度。

　　樓市庫存高企直接延長了開發(fā)商的經(jīng)營迴圈，土地市場在年初火熱之後迎來驟冷。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，7月北京土地市場成交的宅地僅4宗，比去年同期減少一宗；規(guī)劃建築面積44萬平方米，同比大幅減少67.2%。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，7月成交的這四宗宅地整體而言都表現(xiàn)出了低溢價(jià)率、低熱度的特徵，隨著北京樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的下行調(diào)整階段，土地市場的降溫也十分明顯。

　　中原地産研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京執(zhí)行房貸的銀行，主流全部為基準(zhǔn)。個(gè)別銀行可能從廣告宣傳的角度有最低九折或者九五折的表述，但是佔(zhàn)比不足1%，且均有非常苛刻的條件，主流房貸利率依然為基準(zhǔn)左右。張大偉分析説，對於普通購房者來説，買房的時(shí)機(jī)選擇必須要看信貸的寬鬆程度，如果貸款難，折扣少，這種情況下購房決策肯定非常謹(jǐn)慎。

　　日前，北京市人大常委會(huì)審議 《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》，參與審議的相關(guān)部門也對草案部分條款提出了修改意見。按照草案內(nèi)容，在北京存在多年的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房將逐步退出歷史舞臺(tái)，由 “配售型保障房”取代。

　　胡景暉分析説，北京住房問題解決思路有了較為明顯的變化，逐步從以往主要依靠增加商品房供應(yīng)，轉(zhuǎn)向了以加強(qiáng)住房保障、盤活存量市場、增加商品房供應(yīng)三者並重的思路。這一轉(zhuǎn)變對於平抑房價(jià)、平抑租金，解決中低收入人群的居住難題，形成健康可持續(xù)發(fā)展的住房體系具有重要意義。