“最近成交量很大，要看房得抓緊了，現(xiàn)在5萬元/平方米以下的房源都賣光了，”在牡丹園附近看房有一段時(shí)間的劉女士以前接到仲介電話都是推薦低價(jià)房源，而現(xiàn)在卻陸續(xù)被告知多套有意向的房源成交的消息。

　　據(jù)記者了解，從6月底以來，北京多個(gè)區(qū)域看房量明顯上升，房源集中成交，顯現(xiàn)出近幾個(gè)月來難得的暖意。其中，以大興西紅門、大興黃村、朝陽勁松、昌平回龍觀等區(qū)域最為突出。近日，新京報(bào)記者對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行了實(shí)地走訪，力圖探求市場(chǎng)真實(shí)情況。

　　打破僵局，看房人增多

　　據(jù)北京市住建委、鏈家地産提供的數(shù)據(jù)顯示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，為4月以來同期中最高，市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回升。

　　據(jù)了解，由於仲介門店衝業(yè)績(jī)等因素，每月的下半月成交量通常要遠(yuǎn)高於上半月。而7月上半月的成交量，明顯好于4月、5月、6月三個(gè)月，其中5月、6月最低，不足3000套，日均不到200套。

　　一位房主也明顯感覺到市場(chǎng)的變化，3月份房子掛出來時(shí)，價(jià)格不高，就是沒人看房啊，市場(chǎng)太冷了。而經(jīng)過3個(gè)月的僵持博弈，房子價(jià)格逐漸往下降，其心理預(yù)期也一再調(diào)低，現(xiàn)在總算看房人多了起來。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)産統(tǒng)計(jì)，7月第二周，客戶新增客源環(huán)比上漲2.3%，客源新增量本週出現(xiàn)明顯上漲，但客源量回暖緩慢，整體供需保持平衡，供需比為1:3。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，近期北京二手房市場(chǎng)成交量上升主要是消化了一批降價(jià)的房源。經(jīng)過兩、三個(gè)月的觀望，購房人觀望心理開始減弱，部分購房人逐步入市。

　　部分賣家低價(jià)換成交

　　北京二手房成交量回升的同時(shí)，成交均價(jià)仍處於低位。據(jù)鏈家地産統(tǒng)計(jì)，7月上半月二手房成交均價(jià)為26762元/平米，處於全年的較低水準(zhǔn)。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,從鏈家掛牌房源條件情況的檢測(cè)顯示，7月第二周，調(diào)價(jià)案例中價(jià)格下調(diào)的比例為86.2%。價(jià)格不斷下調(diào)，購房人也是被價(jià)格所打動(dòng)，最終促成交易。

　　不過，看到有人接盤，房主的心態(tài)也有所變化，不少房主不願(yuàn)再降價(jià)，甚至漲價(jià)。據(jù)鏈家地産顯示，新增的房源掛牌均價(jià)7月第二周較第一週微漲0.5%。

　　張旭認(rèn)為，目前在售調(diào)價(jià)房源降價(jià)比例及議價(jià)空間水準(zhǔn)仍處於較高水準(zhǔn)，雖然近期客源量有所上升，但購房者只購低價(jià)房的心態(tài)並未轉(zhuǎn)變，急於出售的業(yè)主價(jià)格仍要與當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)接軌。

　　■ 探訪

　　勁松

　　成交量、到訪量齊漲

　　勁松區(qū)域鄰近雙井、國(guó)貿(mào)等繁華商圈，配套成熟，同時(shí)新老房源皆具。記者走訪發(fā)現(xiàn)，最近一段時(shí)間，該區(qū)域的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的回暖趨勢(shì)。

　　據(jù)勁松農(nóng)光裏附近一仲介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，6月份門店的成交量增長(zhǎng)了10%，僅農(nóng)光裏一個(gè)社區(qū)就成交了4套，而在5月份該小區(qū)無一成交。

　　在華威北裏的仲介門店，工作人員介紹，最近一段時(shí)間購房者的觀望情緒有所轉(zhuǎn)變，面對(duì)眾多房源下調(diào)報(bào)價(jià)，部分購房者看到了房?jī)r(jià)見底的可能，因此選擇出手。遇到合適的房源，即便議價(jià)空間並不大，部分購房者還是決定拿下房源，“都怕再過段時(shí)間市場(chǎng)會(huì)逐步回暖，到時(shí)可選擇餘地就沒這麼大了。”

　　不過最近讓門店高興的還是到訪量的增加。“一些優(yōu)質(zhì)房源從掛出來就不斷地有客戶諮詢、看房，甚至平時(shí)工作日也有客戶來看房了，這是前幾個(gè)月都比較少見的。”農(nóng)光裏附近一仲介門店工作人員介紹。“最近也有小部分東壩金隅的自住型商品房沒有申請(qǐng)上的客戶來看房，但現(xiàn)在來説還是少數(shù)，估計(jì)過一陣自住型商品房項(xiàng)目陸續(xù)入市，會(huì)有更多購房者回流到二手房市場(chǎng)。”

　　記者在農(nóng)光裏看了一套61平米的小三居，目前報(bào)價(jià)215萬元。據(jù)仲介經(jīng)紀(jì)人介紹，房子在5月底掛出來時(shí)，看到市場(chǎng)不好，房東當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)是205萬元，低於市場(chǎng)價(jià)格。“這套房掛出來之後不斷有購房者來看房，電話諮詢的也不少。了解到這個(gè)情況，業(yè)主在最近將報(bào)價(jià)提升了10萬元。”

　　小故事

　　房主改戶型迎合購房者

　　在農(nóng)光裏附近，記者看到一套61平米的“兩居”，主臥看起來相當(dāng)彆扭，房間中間被隔出了一道玻璃門。“這是房主不久前自己改的，以為會(huì)好賣一些”，經(jīng)紀(jì)人介紹説，房主是這裡的老住戶，由於急於出售，房主報(bào)價(jià)220萬元，這已是該社區(qū)二居室的最低報(bào)價(jià)。

　　從6月底房源掛出後，受價(jià)格吸引，不斷有購房者前來看房。但大部分購房者都表示，這套房子的面積不小，但由於兩個(gè)房間是套間，使用率比較低。為了儘快出手，房主想出了一招，在西側(cè)的房間中間加裝了玻璃門，這樣的話這個(gè)房間就變成了一個(gè)小廳和一間帶陽臺(tái)的臥室，整個(gè)房間也就變成“兩居室”。

　　上述仲介經(jīng)紀(jì)人説，“現(xiàn)在購房者的選擇餘地較大，這套房有戶型方面的缺陷，價(jià)格其實(shí)還有商量的餘地。”

　　回龍觀

　　低價(jià)房源快速“消化”

　　回龍觀區(qū)域以經(jīng)適房為主，也有部分商品房小區(qū)。由於社區(qū)大、房源多，購房人可選擇性大，區(qū)域降價(jià)也較明顯。

　　據(jù)鏈家地産統(tǒng)計(jì)，今年年初到現(xiàn)在，回龍觀地區(qū)房?jī)r(jià)已下降了15%-25%。成交均價(jià)也從年初的30000元/平米，下降到了26000元/平米左右。

　　回龍觀地區(qū)鏈家地産一門店經(jīng)理告訴記者，“最近成交量挺大的，主要消化的是從年初就掛牌經(jīng)過多輪降價(jià)的房源，性價(jià)比較高。目前熱銷的主要是經(jīng)適房，因?yàn)閱蝺r(jià)低，而區(qū)域內(nèi)少數(shù)的商品房如新龍城、流星花園因單價(jià)高而成交量較小。整個(gè)區(qū)域鏈家地産上半月已經(jīng)成交了70套，預(yù)計(jì)下半月會(huì)比上半月還要好”。

　　據(jù)了解，7月初成交的一套龍博苑一區(qū)的房源，戶型面積為86平方米，是緊湊型小三居，以230萬元成交，成交均價(jià)為2.67萬/平米。而同一小區(qū)一套102平米三居室，以257萬元成交，成交均價(jià)為2.52萬元/平米。

　　“這些房源當(dāng)初的報(bào)價(jià)都挺高，單價(jià)接近3萬了，但隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，三四月份沒人看房，房主心裏開始著急，開始大幅降價(jià)，到了五六月份，隨著低價(jià)房的增多，看房的人也開始多起來了。”該門店經(jīng)理表示。

　　而為了吸引購房人，不少經(jīng)紀(jì)人將優(yōu)質(zhì)房源集中起來印製傳單，並標(biāo)示稱這些房源都是“特價(jià)房源、抄底房源”。

　　但另一方面，很多不降價(jià)的房主，房源掛了半年仍未成交。記者在龍錦苑六區(qū)看到，一套115平米三居，由於一層帶小院，在年初時(shí)報(bào)價(jià)320萬元，有人出價(jià)315萬元房主沒有賣，而同戶型的房源成交價(jià)從4月份的300萬元，降到現(xiàn)在的290萬元，而上述那位房主仍“扛價(jià)”，報(bào)價(jià)依然是320萬元，底價(jià)要310萬元才賣，由於明顯高於市場(chǎng)價(jià)位，仍鮮有人問津。

　　小故事

　　賣舊買新業(yè)主咬牙降20萬

　　回龍觀一家門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，6月剛成交了良莊家園一套89平米兩居戶型，總價(jià)208萬，均價(jià)才23300元/平米，比市場(chǎng)價(jià)低了近20萬。“這套房位於育新學(xué)區(qū)內(nèi)，之所以價(jià)格這麼低，主要是房主換房，已經(jīng)在市區(qū)定了一套房，眼看著要交首付款了，良莊家園的房子還沒有賣出去，看房的人多，但真正坐下來談價(jià)的還少，為了不違約，房主一下子降了20萬”。

　　“現(xiàn)在幾乎所有的房源都可談，能降價(jià)大談的則是換房連環(huán)單的房東，不大幅降價(jià)，就可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，所以不少房主成交意願(yuàn)很強(qiáng)烈”，上述經(jīng)紀(jì)人説，類似的案例並不鮮見，比如還有一套龍博苑一區(qū)的102平方米三居室，已經(jīng)降到255萬了，略低於市場(chǎng)價(jià)，由於房主換房，已經(jīng)定好房，要求首付能出150萬，其他都可談。

　　大興西紅門-黃村

　　“以價(jià)換量”成效明顯

　　作為剛需集中的大興區(qū)域，實(shí)際從6月下半月就開始回暖，西紅門地區(qū)和黃村地區(qū)的成交量增長(zhǎng)尤為顯著。西紅門一鏈家門店店長(zhǎng)介紹，6月份區(qū)域成交量大漲，僅瑞海家園二期就成交了5套。

　　同樣在黃村區(qū)域，包括綠地西斯萊公館、濱河西裏、保利茉莉公館、棗園小區(qū)等社區(qū)的二手房成交量均比四五月份有明顯增長(zhǎng)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中西斯萊公館6月份成交了11套，相比于5月4套的成交數(shù)量，有明顯增長(zhǎng)。

　　實(shí)際上，成交量增長(zhǎng)的同時(shí)，是價(jià)格的讓步。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由於大興區(qū)域存在大量的換房需求，一些房主急於將手中的房源出售，以購買新房，在淡市中對(duì)價(jià)格做出了一定的讓步。黃村一仲介人員介紹，在最近出售的一套76平米的小三居，成交總價(jià)為126萬元。而去年同社區(qū)成交的一套77平米的小三居，雖然在戶型和朝向上佔(zhàn)據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，但成交價(jià)卻達(dá)202萬元。據(jù)該仲介經(jīng)紀(jì)人介紹，濱河西裏的二手房?jī)r(jià)實(shí)際上從今年3月以來都在持續(xù)下降，從3月份26000元/平方米到現(xiàn)在的24000元/平方米。

　　西紅門地區(qū)一鏈家地産門店經(jīng)理介紹，經(jīng)過幾個(gè)月的僵持，不少房源都出現(xiàn)了降價(jià)、甚至多次降價(jià)的情況，這也使得一些一直有購房打算的客戶選擇在這個(gè)時(shí)候出手，助推了區(qū)域的二手房成交量回暖。

　　但同時(shí)，記者也注意到，由於前期低價(jià)房源的消化，部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景看法的轉(zhuǎn)變，目前西紅門區(qū)域的二手房議價(jià)空間在逐步縮減。甚至有業(yè)主看到市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)機(jī)而提高價(jià)格。某小區(qū)一房源報(bào)價(jià)200萬，但當(dāng)帶客戶去看房時(shí)，業(yè)主卻提高了5萬元報(bào)價(jià)。“實(shí)際上，7月以來新增的客戶沒有6月份那麼多，主要原因是性價(jià)比高的房源減少了。剩餘的部分房源本身業(yè)主讓利的可能性就不大，再加上現(xiàn)在市場(chǎng)有回暖跡象，所以未來議價(jià)的空間會(huì)有所減小。”上述仲介門店經(jīng)理表示。

　　小故事

　　優(yōu)質(zhì)房源很“搶手”

　　據(jù)西紅門地區(qū)一門店經(jīng)紀(jì)人回憶，之前店裏成交了一套96平米的兩居室，業(yè)主掛牌價(jià)是200萬元，由於房子比較優(yōu)質(zhì)，均價(jià)也低於該社區(qū)同類型房源價(jià)格，當(dāng)天就有購房者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買意向。有一對(duì)夫妻約好第二天6點(diǎn)來簽約，第二天才5點(diǎn)就帶著20萬現(xiàn)金到了店裏。

　　“誰知道我電話聯(lián)繫房主，那邊卻説房子剛被別人訂走了。這對(duì)夫妻當(dāng)時(shí)就傻眼了，一直感嘆沒想到現(xiàn)在市場(chǎng)不好的時(shí)候，房子也會(huì)這麼快出手。”該仲介經(jīng)紀(jì)人説，其實(shí)這種狀況在最近並不是第一次，雖然之前區(qū)域成交情況不好，但到了最近一些業(yè)主在價(jià)格方面表示出“極大的誠(chéng)意”，房源朝向、樓層、戶型等又比較合適，這一類房源還是很受歡迎。

　　■ 業(yè)內(nèi)聲音

　　7月下旬或量升價(jià)穩(wěn)

　　●21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍

　　積壓了半年的購房需求，下半年將會(huì)有所釋放。有些城市取消限購，對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期會(huì)産生一定影響，擔(dān)心繼續(xù)觀望可能會(huì)付出格外成本。北京市場(chǎng)上自住房批量上市，也會(huì)打壓新房?jī)r(jià)格。這也將傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，業(yè)主將不得不繼續(xù)下調(diào)價(jià)格，放寬議價(jià)空間，從而帶動(dòng)成交增長(zhǎng)。最關(guān)鍵的還是銀行信貸政策的變化，如果首套房利率不再上漲，甚至能回歸基準(zhǔn)利率，就會(huì)極大地刺激買房信心。預(yù)計(jì)7月下旬二手房成交量將會(huì)有所上漲，成交價(jià)格保持平穩(wěn)。

　　短暫復(fù)蘇回暖尚早

　　●偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　經(jīng)過上半年的博弈，房?jī)r(jià)有了實(shí)質(zhì)性鬆動(dòng)，這一方面是房?jī)r(jià)降了，特別是5月份降得比較厲害，吸引購房人入市；另一方面，信貸對(duì)購房有了一定力度支援，銀行放貸速度快，首套利率穩(wěn)定；此外周邊城市放鬆限購也給購房人以刺激，剛需改善陸續(xù)入市。現(xiàn)在只能説是短暫復(fù)蘇，説回暖還太早。因?yàn)楸本┬刨J放鬆不大可能，一旦放鬆可能引發(fā)房産泡沫；北京有大量剛需，限購取消也不大可能。(記者 袁曉瀾 方王洋)