作為全球樓市風(fēng)向標(biāo)，香港房?jī)r(jià)總是被拿來與北京房?jī)r(jià)相比較。

　　一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)與香港相比仍然非常便宜。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測(cè)，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)5年內(nèi)將達(dá)到10萬元/平方米以及其他更極端的預(yù)測(cè)。

　　但數(shù)據(jù)與實(shí)地調(diào)研顯示，在北京，一個(gè)中産階層要想購買一套住宅，其支付的成本目前和香港已相差不遠(yuǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前全港樓價(jià)已處歷史高位，並遠(yuǎn)超1997年金融危機(jī)前的高峰；而北京樓市經(jīng)過去年以來的這輪上漲後，也已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越2011年。局部來看，同處歷史高位的北京房?jī)r(jià)已可比肩香港。北京中原地産研究總監(jiān)張大偉告訴本報(bào)記者，就房産性價(jià)比而言，北京和香港處於同一級(jí)別。

　　歷史上看，香港房?jī)r(jià)曾數(shù)度處於低谷，最近最猛烈的一次危機(jī)是1997-2002年間樓市泡沫破裂，房?jī)r(jià)一度跌去三分之二。近期，在港府的打壓下，香港樓價(jià)走低。

　　北京四環(huán)房?jī)r(jià)直逼香港

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，8月份“百城房?jī)r(jià)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲。其中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)3.22%，同比漲幅更達(dá)22.49%。2013年前7月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為42259元/平方米，同比上漲24%；相比四年前上漲約一倍。

　　美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，全港100個(gè)著名中小型私人屋苑成交均價(jià)為每平方英尺7203港元(按建面計(jì)算)，約折合人民幣6.2萬元/每平米。其中，區(qū)位接近北京三環(huán)-四環(huán)的九龍每平方英尺8042港元，折合人民幣約7萬元/平方米。而北京東三環(huán)附近新房均價(jià)，已高達(dá)6萬上下，與香港相當(dāng)接近，北四環(huán)也已達(dá)5萬-6萬元左右/平方米。市中心亦有不少單價(jià)8萬以上的房源，與香港港島區(qū)均價(jià)近似。如果是學(xué)區(qū)房，則幾乎與香港房?jī)r(jià)相若。

　　然而，若考慮香港買房是按套內(nèi)面積計(jì)算以及匯率因素，北京四環(huán)房?jī)r(jià)已可以比肩香港。以中産家庭購買一套可供基本居住的普通住宅為例，在香港沙田區(qū)域(相當(dāng)於北京四環(huán))購買一套70平方米(套內(nèi))住宅，約700萬港幣，折合人民幣約560萬，而在北京四環(huán)一套建築面積100平方米，套內(nèi)約80平方米的住宅，則需500萬元左右人民幣，兩者相差已不太多。

　　北京陽光100置業(yè)副總經(jīng)理范小衝亦向本報(bào)記者指出，包括北京在內(nèi)的一線城市房?jī)r(jià)直逼新加坡和日本東京等國際一流城市，而性價(jià)比相比這些城市遜色，存在房?jī)r(jià)虛高的情形。

　　截至目前，北京樓市的熱度仍在遞增。據(jù)中原地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，北京新建住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約59039套，總建築面積成交701萬平方米，這一成交量是最近5年來的第二高點(diǎn)，僅次於2009年。

　　與北京形成鮮明對(duì)比的是，同處歷史高位的香港房地産市場(chǎng)卻顯疲軟。去年8月，香港政府祭出多項(xiàng)調(diào)控政策後，樓市交易日漸趨冷，房?jī)r(jià)歸於平穩(wěn)，內(nèi)地投資客亦難覓蹤跡。記者查閱香港運(yùn)輸及房屋局土地註冊(cè)處資料發(fā)現(xiàn)，8月全港樓宇買賣合約數(shù)僅為5111份，同比去年大跌五成。

　　香港CIMB證券的研究報(bào)告指出，香港樓價(jià)處於不穩(wěn)定的泡沫狀態(tài)，估計(jì)2014年樓價(jià)下跌10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　泡沫爭(zhēng)議

　　如果説香港樓市存在泡沫已確定無疑，那麼北京樓市的泡沫説則面臨諸多爭(zhēng)議。

　　張大偉認(rèn)為，和香港一樣，北京樓市存在一定泡沫，“主要是房?jī)r(jià)與收入比差距實(shí)在太大”。從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比這兩個(gè)判斷房地産價(jià)格是否合理的指標(biāo)看，目前北京這兩個(gè)指標(biāo)均明顯超過國際慣例。

　　“北京是執(zhí)行限購最嚴(yán)厲的城市之一，房?jī)r(jià)仍然上漲，説明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。”上海易居房地産研究院研究員蘇艷認(rèn)為，北京樓市是需求導(dǎo)向型的，有剛需支撐，且?guī)齑嫣庫稓v史低點(diǎn)，並不存在泡沫一説。

　　證券分析師王德勇稱，北京與香港最大的區(qū)別在於，北京2008年以來人口膨脹非常厲害，住房需求旺盛，且買得起房的越來越多；而香港樓市缺乏當(dāng)?shù)厝丝谥危敖?0年人口增長很慢，本地需求實(shí)在有限”。更多是投機(jī)性需求，大陸甚至歐美投資者陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)推高了房?jī)r(jià)。他指出，香港這種情形很有風(fēng)險(xiǎn)，一旦預(yù)期發(fā)生反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)大幅下跌成為必然。

　　北京有需求是否就意味著沒泡沫？

　　張大偉認(rèn)為，需求和泡沫並不存在必然聯(lián)繫。購房更多時(shí)候是恐慌性需求，並非當(dāng)下的需求，而是提前透支的需求。“雖然限購政策讓一部分投機(jī)客離場(chǎng)，但是不排除部分人將現(xiàn)房用作投資手段，仍有風(fēng)險(xiǎn)。”他説，“北京的區(qū)位優(yōu)勢(shì)太吸引人，不斷有人接盤，玩擊鼓傳花的遊戲。越往後風(fēng)險(xiǎn)越大。”

　　范小衝對(duì)記者表示，住宅需求增加，市場(chǎng)泡沫減少或消失這種邏輯，只在真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下適用。“房地産行業(yè)面臨的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相對(duì)畸形的”，他指出，不合理的土地、稅收政策推高房?jī)r(jià)；公務(wù)員、央企職工能通過特殊渠道拿到福利房；北京的限購政策則限制了外地人買房的需求，阻礙了住宅的自然流轉(zhuǎn)，違背一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在這種環(huán)境下空談需求、供給與泡沫，行不通。

　　21世紀(jì)不動(dòng)産市場(chǎng)總監(jiān)桑雨楓認(rèn)為，正如很多成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論和規(guī)律無法解釋中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一樣，泡沫論也無法準(zhǔn)確解釋北京等城市的房?jī)r(jià)，為什麼這麼高，而且在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下也一直在漲。正如人們呼喚經(jīng)濟(jì)的深層次改革一樣，現(xiàn)有的房地産調(diào)控思路必須改變，要在尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，重建整個(gè)房地産制度，否則永遠(yuǎn)是盲人摸象。