今天，北京市土地交易市場成交4宗，成交額66.9億元。其中，經(jīng)過14家企業(yè)競買角逐，備受市場關(guān)注的稀缺居住用地夏家衚同地塊，以“限地價，競保障性住房面積”方式成交，約7.66萬平方米規(guī)劃建築面積中，須配建公租房面積為3.8萬平方米，約佔(zhàn)一半。北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，稀缺地塊不搞簡單的“價高者得”，意味著政府不是單純追求土地收益最大化，而是考慮了優(yōu)質(zhì)土地資源與民生保障的有機(jī)結(jié)合。

　　稀缺地塊限制地價

　　競拍配建公租房3.8萬平方米

　　位於豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)的夏家衚同居住用地，是豐臺區(qū)8個重點(diǎn)村改造項(xiàng)目中最早實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的地塊，也是近年來北京供應(yīng)的位置較為稀缺的居住用地之一。

　　該宗地土地面積14.36公頃，建設(shè)用地面積2.74公頃，規(guī)劃建築面積約7.66萬平方米，出讓公告規(guī)定，將配建建築面積不少於1萬平方米的公共租賃住房。由於北京住宅市場逐漸郊區(qū)化，並且三環(huán)內(nèi)原則上已不再新增住宅用地，而該地塊緊鄰北京西南三環(huán)，區(qū)域內(nèi)擁有多條地鐵交匯，具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢，所以吸引了14家企業(yè)參與競買。

　　儘管是“香餑餑”，但不搞簡單的“價高者得”。這次北京夏家衚同的競拍，北京市實(shí)行了“限地價，競保障性住房面積”的出讓方式，這也是北京當(dāng)前居住用地出讓的主要方式。 “限地價，競保障性住房面積”，即國土部門事先針對出讓地塊設(shè)置土地出讓價格上限，當(dāng)企業(yè)競價達(dá)到上限價格時即停止競價，競買人轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競建保障房面積，競報保障房面積多者勝出。

　　最終，兩家地産公司的聯(lián)合體以17.7億元競得夏家衚同地塊，溢價率35%，並在達(dá)到地價上限後，通過現(xiàn)場競建方式增加公租房面積2.8萬平方米。最終該宗地商品房面積約為3.86萬平方米，公租房面積為3.8萬平方米。

　　據(jù)介紹，截至目前，北京市國土局採用這種交易方式競建出的保障性住房面積約77萬平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。

　　競建公租房、減少商品房，客觀上提高了該項(xiàng)目商品房的平均樓面價，會否對周邊乃至北京全市的房價産生影響？

　　該負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目屬於孤立住宅用地，建築規(guī)模較小，對房地産市場整體的價格影響有限。

　　土地收益讓利於民

　　預(yù)留産業(yè)用地，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)

　　據(jù)了解，夏家衚同原是花鄉(xiāng)花神廟苗圃職工的集中居住地，後逐步發(fā)展成自然村，是北京三環(huán)路以裏有名的“城中村”之一。當(dāng)時，夏家衚同共87個住宅院落，當(dāng)?shù)厝丝?06人，租住流動人口卻有約7000人。村民主要以出租房屋為生，平均每戶年租金收入幾十萬元，但由於人口比例嚴(yán)重倒掛，區(qū)域人口密度過高、公共設(shè)施不堪重負(fù)，消防隱患非常嚴(yán)重、治安問題特別突出。

　　北京市啟動50個重點(diǎn)村舊村改造項(xiàng)目，涉及豐臺區(qū)8個重點(diǎn)村，夏家衚同正是其中之一。豐臺區(qū)也希望通過實(shí)施舊村改造工作從根本上解決該地區(qū)居住、就業(yè)、社保、流管等各類問題。該項(xiàng)目搬遷整治土地面積16公頃，涉及201戶、506人，集體企業(yè)拆遷面積約8萬平方米，土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)約12.5億元。

　　得益於北京重點(diǎn)村舊村改造“一村一策”的政策規(guī)定，搬遷整治土地過程中，項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)定維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

　　同時，為解決村集體經(jīng)濟(jì)的後續(xù)發(fā)展和農(nóng)民收入問題，項(xiàng)目預(yù)留1.03公頃的産業(yè)用地，規(guī)劃建築規(guī)模為3.6萬平方米，發(fā)展高端商業(yè)服務(wù)，帶動集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)問題，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。

　　而在該項(xiàng)目今天成交後，所得價款將優(yōu)先返還項(xiàng)目實(shí)施單位土地一級開發(fā)投入12.5億元，其餘部分將全部用於保障房專項(xiàng)資金、市政府軌道交通等重大事項(xiàng)資金、教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金等各項(xiàng)民生工程建設(shè)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升區(qū)域發(fā)展承載力能力，實(shí)現(xiàn)土地收益讓利於民。

　　探索土地交易方式

　　下半年繼續(xù)保障土地供應(yīng)

　　除了夏家衚同地塊外，當(dāng)天成交的另一居住用地為昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)（沙河高教園）居住用地土地，為北京市“新國五條細(xì)則”出臺後首次供應(yīng)的“自住型、改善型住房”用地。

　　據(jù)北京市土地交易市場公告顯示，該地塊總面積37.54公頃，建設(shè)用地面積18.26公頃，建築規(guī)模約51.12萬平方米。該宗地配建了26萬平方米公租房，回購價格為11000元/平方米，其餘居住用途房屋均作為自住型、改善型商品住房，銷售限價14000元/平方米。北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是北京市增加“自住型、改善型住房”土地供應(yīng)的具體舉措。該宗地採用了“限房價，競地價”方式出讓，掛牌起始價約30.5億元，共有3家企業(yè)參與了競買，最終由恒大地産集團(tuán)有限公司以35.6億元競得，溢價率17%。

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年以來，北京市按照國家宏觀調(diào)控要求，不斷加大普通商品住房用地供應(yīng)，上半年已共推出經(jīng)營性用地約598公頃，相當(dāng)於去年同期的3.8倍，其中住宅用地約436公頃，相當(dāng)於去年同期的4倍；商服用地約162公頃相當(dāng)於去年同期的3.4倍。

　　“在堅持宏觀調(diào)控方向不改變，態(tài)度不動搖、力度不放鬆的基礎(chǔ)上，採取措施，穩(wěn)供抑價。”相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京市下半年在土地供應(yīng)方面，一是繼續(xù)穩(wěn)妥均衡推進(jìn)，優(yōu)先確保保障房用地需求，進(jìn)一步增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，預(yù)計年底前可推出經(jīng)營性用地600至700公頃，二是進(jìn)一步探索完善土地交易方式，繼續(xù)試點(diǎn)完善“限房價、競地價”交易方式，並探索研究“競報異地建設(shè)保障房面積”的掛牌方式，在實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的同時，引導(dǎo)企業(yè)承擔(dān)更多的社會責(zé)任。(朱競?cè)?余榮華)

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