朝陽石佛營房地産過戶大廳近日門庭若市，常有人為了一個當(dāng)天過戶號起五更爬半夜，或是付給“號販子”不菲的排號費。本報記者 劉航 攝

　　“學(xué)區(qū)房，買了就能上雙榆樹中心小學(xué)。”“新地鐵開通還有5天，不要再猶豫。”二手房市場，交通、學(xué)校等資源一直是支撐賣價的重要原因。記者走訪了上地、中關(guān)村、朝青、紫竹橋四個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，本輪領(lǐng)漲的二手房小區(qū)，都是佔著“學(xué)校旁”或者“地鐵旁”的小區(qū)。

　　上地區(qū)域

　　6.2萬元的報價“有價無市”

　　領(lǐng)漲小區(qū)：上地東裏

　　6.2萬元的報價“有價無市”

　　“我們小區(qū)的一居室是要瘋啊。”每每接到仲介勸説賣房的電話，住在上地東裏的市民邵先生都頗為感慨，“兩居室才賣5.3萬元/平方米，一居室的報價竟然高到6.2萬元/平方米，這差得可太大了。”

　　帶著疑問，記者以看房人的身份，走訪了上地東裏小區(qū)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主報價超過6萬元/平方米的房源，幾乎全部集中在小戶型。比如，一套47平方米的一居室，業(yè)主報價285萬元，折合單價60638元/平方米；而另一套掛著“急售”的45平方米一居室，精裝修，業(yè)主報價280萬元，折合單價62222元/平方米。

　　“上地東裏比較特殊，屬於學(xué)區(qū)房，有上地小學(xué)的入學(xué)名額，房源搶手，房價自然比其他小區(qū)要高。”經(jīng)紀人吳先生告訴記者，近兩個月，隨著市場回暖、買房人增多，賣房的業(yè)主也一路調(diào)價，“9月份我還能給您找到單價5萬元/平方米以下的房子呢，這會5.4萬元/平方米就算高性價比了。”

　　不過，吳先生也承認，即便是稀缺戶型，報價超過6萬元/平方米的一居室，也屬於“有價無市”的超高報價。“實際看，一居室的市場成交價目前在5.6萬元到5.8萬元之間。報價超過6萬元的房子難賣。”

　　吳先生告訴記者，就在上週末，客戶看中了一套一居，但因為業(yè)主不願意把價格降到6萬元/平方米以下，最後沒談成。“現(xiàn)在來買房的客戶，多數(shù)是必須出手的，支付能力有上限，真是努著都夠不著，也就不買了。”

　　中關(guān)村區(qū)域

　　學(xué)區(qū)房賣到5萬元

　　領(lǐng)漲小區(qū)：雙榆樹北裏

　　學(xué)區(qū)房賣到5萬元

　　“72平方米兩居，業(yè)主報價360萬元，但因為要換房，誠心出售，全款支付的話就355萬元，折合單價49300元/平方米，已經(jīng)算是小區(qū)裏的底價了。”在交談中，經(jīng)紀人鄭小姐一直向記者強調(diào)，業(yè)主屬於著急出手型，價格已沒有一分退讓餘地。

　　在中關(guān)村區(qū)域，漲幅較高的雙榆樹北裏有雙榆樹中心小學(xué)的名額，市場最新售價5萬元。而在9月份，4.5萬元的房子在這個小區(qū)已經(jīng)算是貴的。

　　“整體來説，學(xué)區(qū)房還屬於賣方市場，賣的少買的多，交易不對稱。”我愛我家雙榆樹區(qū)域高級買賣經(jīng)理費先生告訴記者，由於近兩個月改善型購房人入市偏多，再加上業(yè)主普遍都持有漲價預(yù)期，房價也就水漲船高。“雙榆樹北裏漲幅較大，一是因為相比于五道口的房子，小區(qū)的戶型較小，總價較低；二是樓齡新、不臨街。不過，客戶目前的最高接受能力也就在50000元/平方米，超過這個數(shù)字的報價，依然很難成交。”

　　紫竹橋區(qū)域

　　領(lǐng)漲小區(qū)：車道溝南裏老公房賣出次新價

　　“3.4萬元的房子？目前您在這個小區(qū)是找不到了。”失望地從仲介門店得到“沒有”的答覆後，市民胡先生後悔自己又晚行動了一步，10號線二期開通在即，如今連車道溝南裏這樣的老公房小區(qū)，都賣到了3.8萬元的價格，“這可幾乎相當(dāng)於附近美林花園的房價了，那裏均價也就4萬元。”

　　按著胡先生提供的資訊，記者通過仲介門店，諮詢了車道溝南裏的多套房源，平均報價都在3.8萬元，而最貴的一套53平方米兩居室，總房款達到240萬元，折合單價已達到45283元/平方米。

　　“您要是真心想買，我這裡有套58平方米兩居室，主臥東北向，業(yè)主報價230萬元，但可商量，220萬元拿下問題不大。”經(jīng)紀人小張告訴記者，3.8萬元已經(jīng)是目前的低價，近一個半月內(nèi)房價至少漲了3000元。

　　“以前，車道溝南裏屬於紫竹橋一帶的老公房小區(qū)，樓盤舊，交通也不太便利，所以房價也處於同區(qū)域的低位。但隨著新地鐵的利好帶動以及購買人群以剛需和改善為主，車道溝南裏反而成為區(qū)域中的領(lǐng)漲樓盤，賣出了中檔樓盤的價格。而像紫竹花園、美林花園等中高檔樓盤，由於小戶型少、需求少，漲幅反而不那麼明顯了。”我愛我家市場研究院分析師孔丹告訴記者。

　　朝青區(qū)域

　　領(lǐng)漲小區(qū)：晨光家園緊挨地鐵兩月漲4000元

　　在北京，新地鐵的開通對於房價總是利好，這點在晨光家園小區(qū)格外明顯。

　　“朝青板塊，緊鄰地鐵6號線，近兩個月北京成交量最高的小區(qū)。”昨天下午，記者以看房人的身份詢問報價。“86平方米兩居室，總價242萬元，單價28140元。”“72平方米一居室，總價220萬元，單價30513元。”“54平方米一居室，總價175萬元，單價32407元。”記者連著諮詢了三套房源，最便宜的報價都要2.8萬元。

　　“我來之前在網(wǎng)上查過價格，這個小區(qū)10月份才賣到2.4萬元、2.5萬元呀，怎麼兩個月就漲了4000元？”對於記者的疑問，孫先生堅決表示，這三套都是業(yè)主的實際報價，自己一點兒沒作假。“實話實説，我也想給您挑套便宜點的房子，可晨光家園現(xiàn)在的平均價格都在2.8萬元到3萬元之間。還有不少報價在3.4萬元的房子呢，我都沒給您推薦了，業(yè)主不誠心賣，您也嫌高不會買。”

　　對於兩個月單價漲了4000元/平方米，孫先生的解釋是新地鐵開通，晨光家園緊鄰地鐵，市場需求大，再加上部分業(yè)主惜售，房源供不應(yīng)求，所以房價漲幅也較朝青板塊同類型的其他小區(qū)要高些。

　　“現(xiàn)在北京哪還有降價的二手房呢？成交量一高的時候，房價也會跟著高，只不過新地鐵利好，加速了部分小區(qū)的漲勢。”

　　本報記者 趙瑩瑩 J201

　　短評

　　源於教育不均衡

　　本輪房價上漲，學(xué)區(qū)房是最早開漲，且漲幅最大的。

　　北二環(huán)德勝門附近，5月份學(xué)區(qū)房的市場均價在4萬元左右，七八月份漲到4萬7左右，目前達到5萬元，甚至更高。以北三環(huán)周邊的陽光麗景為例，目前均價6萬元左右；北六環(huán)周邊的新房長灘1號均價2萬元左右，南六環(huán)周邊的龍湖時代天街均價16000元；三者的房況是同品質(zhì)的，房價之所以差三四倍，除了位置，還有就是因為陽光麗景是學(xué)區(qū)房，能上西城區(qū)重點小學(xué)西師附小。

　　學(xué)區(qū)房為什麼漲得快，因為少。一個好的學(xué)校周邊，一個月就出二三套房子，而背後是幾百個想上重點的學(xué)生家庭。因此，有人説，學(xué)區(qū)房比婚房還剛，因為“孩子”比“丈母娘”還厲害。

　　“重點校”對家長來説，意味著更優(yōu)秀的師資隊伍，意味著更優(yōu)質(zhì)的教學(xué)品質(zhì)，意味著更安全的教學(xué)管理，甚至是升入重點中學(xué)、大學(xué)的搖籃。家長買學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學(xué)校的資格，房子大小無所謂，年代老點沒關(guān)係，環(huán)境差點也能接受。一來，為了孩子，家長什麼都能忍，二來一旦孩子畢業(yè)之後，他們就會把房子賣掉。買學(xué)區(qū)房的家長大多都是這種想法。

　　就近入學(xué)本來是個意圖良好的政策，可現(xiàn)在，對不少家長來説，卻意外結(jié)出了學(xué)區(qū)房這顆不得不咽下去的苦果，甚至成為一場停不下來的金錢比拼遊戲。尤其是，當(dāng)這場遊戲的參與和推動者還不僅僅是望子成龍的學(xué)生家長，就近入學(xué)政策陷入了尷尬。

　　有人説，與交納贊助費擇校相比，通過購買學(xué)區(qū)房擇校是一種進步，體現(xiàn)出一定的合理性，因為它避免了交納贊助費所帶來的權(quán)錢交易和暗箱操作，用市場化手段讓擇校規(guī)則變得簡單和透明。據(jù)説，學(xué)區(qū)房不是中國的“特産”，在美國、澳大利亞等發(fā)達國家，也有學(xué)區(qū)房，周邊房價也比其他區(qū)域貴，但是，與中國不同的國情是，美國和澳大利亞的“學(xué)區(qū)房”多為私立學(xué)校，而公立學(xué)校之間設(shè)備設(shè)施、教學(xué)水準的差別不大。而中國的學(xué)區(qū)房大都是公立學(xué)校。

　　擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家裏經(jīng)濟條件好些的孩子就近就讀好學(xué)校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當(dāng)初推行就近入學(xué)政策的目的還是背道而馳，明裏買房和暗裏交擇校費，在結(jié)果上沒有多大的區(qū)別。

　　不管是贊助費擇校，還是買學(xué)區(qū)房擇校，都是因為教育資源的不均衡，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺和過分集中，這才是癥結(jié)所在。只有從根本上實現(xiàn)教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學(xué)區(qū)房的市場基礎(chǔ)。（本報記者 李海霞）

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