買房減免個(gè)稅，為何不可行？

　　由於央行的930通知，市場(chǎng)對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠又充滿了期待。但現(xiàn)實(shí)是，從目前的環(huán)境來(lái)看，很少有銀行以七折利率提供房貸，即便是九折也很罕見。

　　早在一年多前，我就在南都以《給首套房貸優(yōu)惠，還是個(gè)人所得稅減免？》為題討論首套房貸利率打折為什麼不是一個(gè)好制度。當(dāng)時(shí)理由有兩點(diǎn)：一是政府強(qiáng)制規(guī)定銀行向個(gè)人提供住房貸款優(yōu)惠利率，有侵犯銀行經(jīng)營(yíng)自主權(quán)之嫌疑。二是首套房利率優(yōu)惠還會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致大銀行欺負(fù)小銀行。以上兩點(diǎn)主要是從銀行角度考察房貸利率打折弊病。

　　從世界各國(guó)範(fàn)圍來(lái)看，儘管政府也鼓勵(lì)買房，同時(shí)也對(duì)第一套住房有著稅費(fèi)優(yōu)惠，但是直接讓商業(yè)銀行進(jìn)行房貸利率打折的現(xiàn)象還比較少，更多是採(cǎi)取個(gè)人所得稅減免的方式。較為典型的是美國(guó)的抵押貸款利息減免，從1997年開始，自有住房戶被允許每年從其應(yīng)納稅收入中減去第一套和第二套住房的價(jià)值不超過100萬(wàn)美元的抵押貸款利息。在2009年，美國(guó)聯(lián)邦政府住房稅式支出總額達(dá)1817億美元，其中對(duì)自有住房的抵押貸款利息減免達(dá)到1008億美元。

　　當(dāng)然，這種減免在某種程度上會(huì)被視為是對(duì)富人的減稅，因?yàn)楦呤杖胝邚倪@些稅收激勵(lì)中獲得的收益遠(yuǎn)多於低收入戶，而統(tǒng)計(jì)結(jié)果也支援這個(gè)結(jié)論。一名為稅收聯(lián)合委員會(huì)的機(jī)構(gòu)根據(jù)2007財(cái)年數(shù)據(jù)分析後發(fā)現(xiàn)，年收入超過7.5萬(wàn)美元的自有房戶中有超過60%的人可以享受房貸利息減免，而年收入為5萬(wàn)至7.5萬(wàn)美元的自有房戶該比例只有30%，年收入不高於3萬(wàn)美元的自有房戶該比例則不到2%。不過在筆者看來(lái)，這個(gè)政策即便有類似的問題，但還是可以控制的，因?yàn)樗鼘?duì)抵押貸款利息總額有著限制——— 比如説美國(guó)的上限是100萬(wàn)美元，但如果是由商業(yè)銀行主導(dǎo)的利率打折，則不存在總額限制。由此來(lái)看，這個(gè)措施可能更加公平。

　　事實(shí)上，早在1998年，上海就曾經(jīng)出臺(tái)過為期五年的個(gè)人購(gòu)房退稅政策，允許購(gòu)房者在買房後某段時(shí)間內(nèi)，每年可獲得上年度每月工資薪金、獎(jiǎng)金等所得而繳納的個(gè)人所得稅的返還。在規(guī)定期限內(nèi)，購(gòu)買上海市商品住宅或者差額換購(gòu)商品房住宅(不含購(gòu)公有住房)，並在産權(quán)證列名為産權(quán)人，持有稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的個(gè)人所得稅完稅憑證的購(gòu)房者，在産權(quán)證發(fā)證日期起的6個(gè)月內(nèi)辦理登記的，均可享受個(gè)人應(yīng)納所得稅額抵扣。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這個(gè)政策的主要目的就是為了應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)對(duì)上海房地産市場(chǎng)的影響。

　　眾所週知，1998年是房地産市場(chǎng)改革的第一年，絕大多數(shù)人都不住在商品房中，市場(chǎng)上缺乏購(gòu)買商品房的氛圍。上海這一個(gè)稅減免政策，確實(shí)對(duì)上海的房地産市場(chǎng)發(fā)展起到了推進(jìn)作用。既然這個(gè)政策管用，那問題就來(lái)了：為什麼這個(gè)個(gè)人購(gòu)房退稅政策沒有在全國(guó)層面推廣？

　　第一個(gè)原因可能是大環(huán)境使然，即房地産市場(chǎng)井噴，不需要這種刺激政策。儘管1998年房地産市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)買房者比較少，但是不久之後發(fā)現(xiàn)購(gòu)房是很好的投資機(jī)會(huì)，隨之而起的就是遍佈全國(guó)各地的炒房團(tuán)。在一房難求的時(shí)候，政府怎麼會(huì)去考慮刺激房市的政策？

　　第二個(gè)原因則是這個(gè)制度本身的技術(shù)性缺陷使然。依照上海當(dāng)年的退稅政策，收入越高，返還的個(gè)人所得稅越高。和降息、減契稅相比，顯然退稅更能拉動(dòng)住房消費(fèi)，但是在實(shí)施過程中也出現(xiàn)了一系列問題。一個(gè)最為典型的細(xì)節(jié)就是沒有對(duì)個(gè)人所得稅減免的總額進(jìn)行限定，在現(xiàn)實(shí)中就出現(xiàn)了很多套利行為：許多高收入者利用其投資買房，與上海市政府原來(lái)想提倡個(gè)人買房解決住房問題的初衷相違背。

　　不過即便如此，與商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人首套住房利率打折相比，個(gè)人所得稅減免還是更加可取，我們需要做的就是給它打補(bǔ)丁，讓這個(gè)制度更加公平和可行。那麼，補(bǔ)丁從哪兒開始？個(gè)人所得稅減免的總量限制是一個(gè)選項(xiàng)，就像美國(guó)對(duì)總價(jià)不超過100萬(wàn)美元的首套或者第二套住房的貸款利息進(jìn)行減免。中國(guó)當(dāng)然不可能是100萬(wàn)美元，但100萬(wàn)人民幣是不是可行？

　　不過個(gè)人所得稅減免同時(shí)還會(huì)帶來(lái)一個(gè)非常棘手的細(xì)節(jié)問題，那就是在一個(gè)以代徵代扣為主導(dǎo)的所得稅徵收體系下，如何對(duì)所得稅進(jìn)行減免？比如，在上海工作並買了一套房，毫無(wú)疑問可以在上海減免個(gè)人所得稅，但問題是一旦購(gòu)買者工作地點(diǎn)發(fā)生變動(dòng)，從上海轉(zhuǎn)移到杭州時(shí)，個(gè)人所得稅減免該如何進(jìn)行？在目前個(gè)人所得稅徵收體系下，這是一個(gè)非常頭痛的問題。

　　從這個(gè)角度而言，政府之所以要直接由商業(yè)銀行進(jìn)行利率打折，是因?yàn)椴僮餍愿鼜?qiáng)：人可以移動(dòng)，但房子是不動(dòng)産，不會(huì)隨便移動(dòng)，由銀行直接對(duì)房貸利率打折會(huì)更加簡(jiǎn)單。不過即便如此，由銀行來(lái)承擔(dān)這筆成本也不公平。眾所週知，房地産是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，很多人統(tǒng)計(jì)過房?jī)r(jià)構(gòu)成，約60%為政府稅費(fèi)，但其中絕大部分歸於地方政府。也正是如此，地方政府激勵(lì)銀行對(duì)房貸利率打折，為房産企業(yè)去庫(kù)存就是為地方政府增稅收。但問題在於，房地産處?kù)断滦须A段時(shí)，房産的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)就全都由銀行來(lái)承擔(dān)——— 此前很多地方已經(jīng)傳出“斷供”事件。根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的原則，那麼地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)對(duì)銀行利率打折的成本進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，或者是以企業(yè)所得稅減免的方式進(jìn)行。

　　但問題又來(lái)了，地方政府願(yuàn)意為提供首套住房按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行所得稅減免嗎？

　　傅蔚岡(學(xué)者，上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng))