“我國(guó)的不動(dòng)産登記無法和物權(quán)法相配合，不能達(dá)到為物權(quán)提供統(tǒng)一法律根據(jù)的要求。因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)實(shí)中不僅僅是多部門登記，而且還是多級(jí)別登記。”

　　備受關(guān)注的《不動(dòng)産登記暫行條例》即將揭開面紗。

　　7月30日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論《不動(dòng)産登記暫行條例（徵求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“徵求意見稿”），決定向社會(huì)公開徵求意見。會(huì)議決定，按照立法程式要求，將徵求意見稿向社會(huì)公開徵求意見，之後再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。

　　今年6月，《不動(dòng)産登記條例草案》（專家意見稿）提交給國(guó)土資源部作政策參考。對(duì)於呼之欲出的《不動(dòng)産登記暫行條例》，外界一直抱有很大的期待。一旦不動(dòng)産登記開始實(shí)施，是否意味著官員的房産將無處遁形？而不動(dòng)産登記是否對(duì)於抑制房?jī)r(jià)也有一定的作用？

　　帶著這些問題，法治週末記者專訪了《不動(dòng)産登記條例草案》（專家意見稿）的起草人之一——中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠教授。

　　管理混亂的多部門、多級(jí)別登記

　　法治週末：不動(dòng)産統(tǒng)一登記條例出臺(tái)的背景是什麼？

　　孫憲忠：簡(jiǎn)要地説，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第10條第2款的規(guī)定，我國(guó)應(yīng)建立統(tǒng)一的不動(dòng)産登記制度。這就是制定統(tǒng)一的不動(dòng)産登記的根據(jù)。

　　法治週末：我們應(yīng)該如何理解不動(dòng)産登記法？

　　孫憲忠：不動(dòng)産登記為當(dāng)事人的物權(quán)提供法律根據(jù)。不動(dòng)産登記是物權(quán)法規(guī)定的“物權(quán)公示”的一種重要方式，它把不動(dòng)産物權(quán)記載在國(guó)家設(shè)立的不動(dòng)産登記簿上，如遇爭(zhēng)議，不論是司法機(jī)關(guān)還是一般人都能夠很方便地從不動(dòng)産登記簿的記載來確定權(quán)利和保護(hù)權(quán)利。

　　“不動(dòng)産登記法”實(shí)質(zhì)上就是一部程式法，規(guī)定人們可以提出哪些不動(dòng)産登記申請(qǐng)、申請(qǐng)如何提出、由誰負(fù)責(zé)登記、資訊記載在哪、滅失的不動(dòng)産物權(quán)如何登記等事項(xiàng)。

　　法治週末：您如何評(píng)價(jià)目前的不動(dòng)産登記制度？

　　孫憲忠：我國(guó)的不動(dòng)産登記的現(xiàn)實(shí)情況和物權(quán)法的要求差距很大。1995年我回國(guó)以後在這一方面做了一些相關(guān)調(diào)研工作，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的不動(dòng)産登記無法和物權(quán)法相配合，不能達(dá)到為物權(quán)提供統(tǒng)一法律根據(jù)的要求。因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)實(shí)中不僅僅是多部門登記，而且還是多級(jí)別登記。不動(dòng)産登記由四至五個(gè)登記部門，土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門都有權(quán)力進(jìn)行自己領(lǐng)域的登記工作，另外還有些部門雖然沒有獲得授權(quán)但是也開展了自己領(lǐng)域的不動(dòng)産登記。所以登記總共有八九個(gè)部門。此外，按照土地管理法等法律的規(guī)定，登記可以在市縣一級(jí)政府進(jìn)行，也可以到省級(jí)政府甚至到中央政府設(shè)立的土地管理部門去登記。這種登記屬於亂開天窗，無法提供統(tǒng)一的不動(dòng)産物權(quán)法律根據(jù)。

　　登記機(jī)構(gòu)發(fā)給當(dāng)事人的權(quán)屬證書也是五花八門，如房産證、房屋所有權(quán)證、房地産權(quán)證、房地産證等。

　　這樣的登記制度給不動(dòng)産的法律實(shí)踐帶來極大隱患。舉個(gè)例子來説，在我國(guó)如果需要對(duì)不動(dòng)産進(jìn)行抵押，在沒有建築物時(shí)必須在土地部門進(jìn)行設(shè)立抵押權(quán)的登記；在有了建築物時(shí)必須在房地産管理部門辦理抵押登記。但是現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商先拿到地權(quán)，其抵押時(shí)在土地管理部門登記；以後開始建設(shè)了，需要做抵押時(shí)必須在房地産管理部門登記。這樣土地和建築物的抵押是分開登記的。但是法律又規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地和建築物不可以分離。這時(shí)候，勢(shì)必出現(xiàn)兩個(gè)抵押權(quán)人的權(quán)利都受法律保護(hù)但是都無法實(shí)現(xiàn)這個(gè)嚴(yán)重的局面。

　　也就是因?yàn)檫@樣，我在很早就提出了“不動(dòng)産登記五統(tǒng)一原則”，即統(tǒng)一立法、統(tǒng)一登記的法律效果、統(tǒng)一程式、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記簿和權(quán)屬文書。

　　“統(tǒng)一”是最大亮點(diǎn)

　　法治週末：您認(rèn)為在《不動(dòng)産登記暫行條例》（徵求意見稿）中有哪些亮點(diǎn)？

　　孫憲忠：“徵求意見稿”最大的亮點(diǎn)是“統(tǒng)一”，要建立統(tǒng)一的登記制度。“統(tǒng)一”有四點(diǎn)涵義：首先是統(tǒng)一登記的部門，按照立法逐漸把各個(gè)登記部門統(tǒng)一起來，這樣才符合物權(quán)法的要求，才能達(dá)到保證交易安全的目標(biāo)，這是最基本的；第二，在統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)之後，還需建立統(tǒng)一的登記程式；第三是統(tǒng)一權(quán)屬證書、不動(dòng)産登記簿，統(tǒng)一登記的基本資訊；第四是立法的統(tǒng)一，需要與物權(quán)法這部基本性的法律相配合。

　　法治週末：此次《不動(dòng)産登記暫行條例》向社會(huì)公開徵求意見時(shí)，值得注意的一句話是“已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書繼續(xù)有效、已經(jīng)依法享有的不動(dòng)産權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程式的改變而受影響”，這句話應(yīng)該如何理解？

　　孫憲忠：民事權(quán)利自古以來都是有持久性的，對(duì)既往已經(jīng)發(fā)生的合法權(quán)利，無論是什麼法律都是承認(rèn)的。登記條例只是確定保護(hù)的手段，並不會(huì)改變不動(dòng)産的權(quán)屬。

　　法治週末：2013年11月下旬，國(guó)務(wù)院確定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)産統(tǒng)一登記。但目前有説法稱，我國(guó)的不動(dòng)産登記局不應(yīng)設(shè)在國(guó)土資源部?jī)?nèi)部，局限于地籍管理司，應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的中華人民共和國(guó)不動(dòng)産登記局（署）。如此，才能改變不動(dòng)産登記向行政管理傾斜的狀況，更好地回歸其本意。您怎麼看？

　　孫憲忠：建立一個(gè)具有效力的不動(dòng)産登記機(jī)關(guān)，我認(rèn)為這個(gè)要求很正當(dāng)。世界上很多國(guó)家的不動(dòng)産登記機(jī)關(guān)都是法院，所以在起草物權(quán)法時(shí)，我們?cè)?jīng)建議採(cǎi)取法院登記的模式。但是法院的同志説，法院人少事多，無法開展不動(dòng)産登記的工作。現(xiàn)在國(guó)家考慮將不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)設(shè)立在和地籍相配合的部門，這是比較妥當(dāng)?shù)淖龇āＤ壳耙呀?jīng)建立了不動(dòng)産登記局，從屬於國(guó)土資源部。當(dāng)然我們還是希望不動(dòng)産登記局擁有足夠的獨(dú)立性和相關(guān)法律資格。

　　不動(dòng)産登記和反腐敗無關(guān)

　　法治週末：不動(dòng)産統(tǒng)一登記條例的出臺(tái)，和目前的反腐敗是否有關(guān)係？條例裏面提及的“以人查房”應(yīng)該如何正確地理解？

　　孫憲忠：不動(dòng)産登記和反腐敗沒有關(guān)係。第一，反腐敗是國(guó)家陽光法案制度的一個(gè)組成部分，登記在民法上是對(duì)權(quán)利人的保護(hù)。陽光法案要求幹部公佈財(cái)産，但不會(huì)要求老百姓也公佈財(cái)務(wù)狀況。第二，通過不動(dòng)産登記來實(shí)現(xiàn)反腐不可能，因?yàn)閷?duì)不動(dòng)産登記時(shí)只需要確認(rèn)登記申請(qǐng)人和其相關(guān)法律上的材料是否充足。比如一個(gè)老百姓持有房屋購(gòu)買合同來登記，他的簽名、身份證等相關(guān)材料都是真實(shí)有效的，從法律上來説就應(yīng)該將其納入産權(quán)登記。我們無法確認(rèn)其是否為國(guó)家公職人員的親屬，登記機(jī)關(guān)職能是查詢其身份資訊的真實(shí)性。從這個(gè)角度就可以很容易地發(fā)現(xiàn)這兩者的出發(fā)點(diǎn)不一致。

　　不動(dòng)産登記法規(guī)是涉及交易安全的一個(gè)保障，只有在交易的許可下才可以查詢，不涉及交易的不能查。對(duì)於反腐來講，官員無論登記在哪，有關(guān)部門都可以去查，而在一般老百姓的交易中就不能這樣做。不動(dòng)産登記條例許可查詢的是權(quán)利人或利害關(guān)係人，並不是誰都可以查詢。

　　法治週末：有人説不動(dòng)産登記條例的出臺(tái)是為了平抑房?jī)r(jià)、為開徵房産稅做準(zhǔn)備，您怎樣看？

　　孫憲忠：不動(dòng)産統(tǒng)一登記與房産稅的徵收沒有直接的關(guān)係。比如一個(gè)人有10套房屋，但是登記在不同人的名義下，對(duì)其徵收高稅是不可能的，因?yàn)獒缡盏膶?duì)象只能是登記簿上的登記人。

　　將有多部法律需要修訂

　　法治週末：不動(dòng)産統(tǒng)一登記條例在起草的過程中，遇到最大困難是什麼？

　　孫憲忠：最大的困難就是我國(guó)一直以來對(duì)不動(dòng)産的登記是多部門和多級(jí)別登記。現(xiàn)在多級(jí)別登記問題已經(jīng)解決了，多部門登記問題沒有解決。每個(gè)登記部門都有很多工作人員，如何將這些人員妥善安置是個(gè)問題。該項(xiàng)工作應(yīng)該由上層牽頭做統(tǒng)一工作。

　　法治週末：不動(dòng)産統(tǒng)一登記條例出臺(tái)後，將會(huì)涉及哪些法規(guī)的修訂？

　　孫憲忠：需要修訂的法律數(shù)量非常大，會(huì)涉及多部法律。比如城市房地産管理法、土地管理法、土地法、海洋法、漁業(yè)法、礦産資源法等法律。

　　法治週末：隨著徵求意見稿向社會(huì)公開徵求意見以及隨後推進(jìn)相關(guān)法律修改工作，明晰産權(quán)、保護(hù)公民財(cái)産權(quán)的要求，將進(jìn)一步“倒逼”我國(guó)不動(dòng)産管理制度改革和創(chuàng)新。您怎麼看“倒逼”這個(gè)問題？

　　孫憲忠：總的來講，能啟動(dòng)不動(dòng)産統(tǒng)一登記的工作就是進(jìn)步，統(tǒng)一的過程中會(huì)有很多的問題，未來還有很長(zhǎng)的路要走。