對(duì)國(guó)內(nèi)樓市而言，資金面一直是先行指標(biāo)，本世紀(jì)以來(lái)樓市幾次價(jià)格下調(diào)均與流動(dòng)性收緊有直接關(guān)係。在樓市整體下行週期已經(jīng)開(kāi)啟、三四線城市供應(yīng)過(guò)剩、全球資産告別流動(dòng)性盛宴、樓市泡沫破滅的傳言甚囂塵上等背景下，近期有關(guān)“銀行停止房貸”的消息持續(xù)發(fā)酵，其影響面和深度也在不斷擴(kuò)大，這可能成為2014年左右樓市走向的最大因素。

　　事實(shí)上，2013年三季度之後，銀行已經(jīng)顯露出削減房貸的跡象。由於理財(cái)産品等高成本、期限短的資金已經(jīng)成為銀行資金來(lái)源主渠道，再加上存款搬家的衝擊、銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)的剛性考核，房貸（特別是個(gè)人住房按揭貸款）相對(duì)於小微企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、信託等高收益資産來(lái)説，其收益率低的劣勢(shì)暴露無(wú)遺。

　　另外，在表外業(yè)務(wù)快速發(fā)展的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將是銀行未來(lái)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。2013年底，銀行流動(dòng)性再次出現(xiàn)超常規(guī)緊張，意味著去年6月“錢(qián)荒”以來(lái)，銀行表外業(yè)務(wù)對(duì)於流動(dòng)性的衝擊仍舊嚴(yán)重。因此，2014年監(jiān)管層將重點(diǎn)清理銀行的表外業(yè)務(wù)，目的之一就是緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。從“次貸危機(jī)”看，表外業(yè)務(wù)是惡化金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的罪魁禍?zhǔn)祝L(zhǎng)期資本管理公司、雷曼等表外業(yè)務(wù)突出的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)就倒在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之下。

　　但是，目前個(gè)人住房抵押貸款是銀行期限最長(zhǎng)的貸款，由於此類(lèi)貸款無(wú)法實(shí)現(xiàn)證券化，對(duì)於銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)只有惡化而沒(méi)有緩解。因此，在尋求利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)平衡的運(yùn)營(yíng)規(guī)則下，銀行縮減甚至是取消個(gè)人按揭貸款是理性選擇，興業(yè)銀行之所以暫停部分房貸品種，與其表外業(yè)務(wù)（同業(yè)）大規(guī)模擴(kuò)張后流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出不無(wú)關(guān)係。

　　而銀行停止發(fā)放房貸，對(duì)於房地産開(kāi)發(fā)貸款的影響較小。目前房企資金來(lái)源中，銀行貸款只佔(zhàn)14.1%，而以信託等表外融資為主的融資佔(zhàn)比達(dá)38%，以首付款、按揭貸款為主的其他資金佔(zhàn)比達(dá)44.6%。因此，即便銀行完全收緊開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)於房地産企業(yè)融資的衝擊也很小。

　　在2013年房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存（拿地、增加新開(kāi)工）的過(guò)程中，銀行給予大力支援，房地産各項(xiàng)貸款餘額同比增長(zhǎng)19.1%，高於信貸整體投放14.1%的增速，房地産貸款佔(zhàn)貸款總量比重創(chuàng)歷史新高，達(dá)到20.3%，比2012年增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。從絕對(duì)量上看，2013年銀行系統(tǒng)新增房地産貸款2.34萬(wàn)億，接近2011-2012年的總和。因此，為確保前期所投放開(kāi)發(fā)貸款、影子銀行融資和行業(yè)上游貸款的安全、維護(hù)銀企關(guān)係，銀行也不會(huì)大規(guī)模停止開(kāi)發(fā)貸款，由開(kāi)發(fā)貸款緊縮引發(fā)房企資金鏈斷裂的問(wèn)題也就不會(huì)出現(xiàn)。

　　若銀行調(diào)整資産結(jié)構(gòu)，不論是出於收益考慮，還是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理，個(gè)人住房按揭貸款被拋棄的概率最大，這是“銀行停房貸”對(duì)房地産影響最大的方面。在個(gè)人住房按揭貸款中，新房個(gè)人按揭貸款部分被停掉的規(guī)模也不會(huì)很大。因?yàn)樾路堪唇屹J款投放直接關(guān)係到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的回籠，也將影響到開(kāi)發(fā)貸款和以銀行為渠道的影子銀行融資的償還，房地産上游貸款的安全問(wèn)題也需要考慮。因此，銀行停止新房個(gè)人按揭貸款的範(fàn)圍比較小，即便有的銀行停止此類(lèi)貸款，也是那些開(kāi)發(fā)貸款少、表外業(yè)務(wù)突出、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大的少數(shù)中小銀行。而在個(gè)人住房按揭貸款中，二手住房按揭貸款被削減的概率較大，因?yàn)檫@類(lèi)貸款不會(huì)衝擊開(kāi)發(fā)貸款、影子銀行融資，也不會(huì)影響到行業(yè)上游貸款安全，也不存在維護(hù)銀企關(guān)係的問(wèn)題。

　　另外，“銀行停房貸”折射出的是商業(yè)性金融追求盈利與政策性金融職能之間的衝突，根本在於我國(guó)商業(yè)銀行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)之後，沒(méi)有在政策性功能卸掉的同時(shí)，及時(shí)使用政策住房金融體系填補(bǔ)空缺。此前，在貨幣政策寬鬆、“存貸利差”空間大和房地産行業(yè)處?kù)渡仙L期的背景下，個(gè)人住房按揭貸款本質(zhì)上是優(yōu)質(zhì)盈利性業(yè)務(wù)，政策性金融缺失的問(wèn)題沒(méi)有顯露出來(lái)。當(dāng)前，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外環(huán)境、模式發(fā)生巨大變化，無(wú)法繼續(xù)大規(guī)模支援個(gè)人住房按揭貸款需求。但是，在新型城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)的背景下，無(wú)論新增城鎮(zhèn)人口的住房需求，還是改善性住房需求，或者是保障房項(xiàng)目的融資，都需要房地産貸款的支援。因此，在政策性住房金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有建立併發(fā)揮應(yīng)有作用的情況下，國(guó)有商業(yè)銀行將繼續(xù)承擔(dān)政策性住房金融的職能。

　　因此，“銀行停房貸”消息的負(fù)面影響可能被誇大，未來(lái)銀行大面積停房貸的可能性很小，停貸範(fàn)圍也比較小。但不可忽視的是，新房和二手房存在聯(lián)動(dòng)，二手房個(gè)人按揭貸款的普遍緊縮（甚至是停貸）會(huì)對(duì)未來(lái)新房的需求産生衝擊。同時(shí)，未來(lái)銀行個(gè)人按揭貸款發(fā)放週期一定會(huì)延長(zhǎng)，按揭利率也會(huì)上浮，這些都會(huì)影響到住房需求的釋放和開(kāi)發(fā)商資金的回籠，對(duì)於未來(lái)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈會(huì)産生負(fù)面影響，對(duì)房?jī)r(jià)也有向下拉動(dòng)作用。但是，具體影響的程度，還要依據(jù)利率上浮程度和涉及的銀行範(fàn)圍、貸款發(fā)放的實(shí)際週期，以及監(jiān)管層能否及時(shí)介入等情況而定，但總體影響不能高估。