紐約曼哈頓頂級(jí)公寓可俯瞰中央公園全貌

　　紐約倫敦東京北京

　　四城CBD房?jī)r(jià)到底有多貴？

　　CBD直譯過(guò)來(lái)就是中央商務(wù)區(qū)。要想成為國(guó)際大都會(huì)，必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早産生於1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。在中國(guó)只要是搭上CBD的概念，房?jī)r(jià)沒(méi)有不貴的。北京CBD的寫(xiě)字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”。

　　本次財(cái)經(jīng)實(shí)驗(yàn)室，記者採(cǎi)訪了四個(gè)最具有代表性的國(guó)際大都市CBD房?jī)r(jià)。看看國(guó)外的CBD到底是什麼概念，住宅房?jī)r(jià)到底是什麼水準(zhǔn)。在這些地方購(gòu)房需要注意些什麼。

　　紐約曼哈頓新建公寓起價(jià)6.48萬(wàn)美元/m2

　　美國(guó)是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區(qū)域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。

　　華人陳思誠(chéng)1995年隨父母移居美國(guó)，現(xiàn)在在美林證券就業(yè)，從事IT維護(hù)的工作。據(jù)他介紹，曼哈頓大致分為四個(gè)區(qū)塊，下城、中城、上城以及哈林區(qū)。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。”中城和上城集中了各種消費(fèi)場(chǎng)所和大公司，比如第五大道、時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心，這個(gè)區(qū)域發(fā)展起來(lái)略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū)，過(guò)去主要是黑人聚集的區(qū)域。

　　紐約這兩年房?jī)r(jià)恢復(fù)很快，而曼哈頓又是紐約房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的地方。“整體而言，曼哈頓房産主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價(jià)格至少100萬(wàn)美元，兩居在130平方米左右，起跳價(jià)格在200萬(wàn)美元左右。”陳思誠(chéng)告訴北京青年報(bào)記者。當(dāng)然，地段對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。

　　現(xiàn)在曼哈頓售的房産，主要都是高檔公寓，原因只有一個(gè)，地價(jià)太貴。“地皮太貴了，除了建造超豪華的公寓，其他項(xiàng)目都不可行。”陳思誠(chéng)介紹了一個(gè)位於市中心區(qū)且靠近卡內(nèi)基音樂(lè)廳的一個(gè)新建公寓項(xiàng)目，共有92套公寓房出售，起價(jià)為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬(wàn)美元(約合39.64萬(wàn)元)。

　　“在曼哈頓一般用郵區(qū)來(lái)區(qū)分，富人一般都扎堆在最貴的幾個(gè)郵區(qū)，比如説曼哈頓的100065，這裡靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)中位數(shù)在700萬(wàn)美元左右。”

　　搜房網(wǎng)國(guó)際業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王凝告訴記者，在曼哈頓，風(fēng)景對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時(shí)要比景色一般的公寓貴一倍。

　　紐約買(mǎi)房建議

　　高價(jià)房要付1%奢侈稅

　　在紐約買(mǎi)房，過(guò)戶費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的4%-6%，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等。如果房?jī)r(jià)高於100萬(wàn)美元，還要多付1%的奢侈稅。

　　除此之外，仲介費(fèi)為4%-6%，不過(guò)美國(guó)嚴(yán)格要求，這筆費(fèi)用是賣(mài)家支出。在曼哈頓買(mǎi)房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當(dāng)然，美國(guó)房子的維修、保養(yǎng)費(fèi)用很貴，所以同一地段、不同房況價(jià)格可能差別較大，千萬(wàn)不要小看了修壁爐、換地板之類的費(fèi)用。

　　曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房産買(mǎi)賣(mài)的是股份，雖然價(jià)格略微便宜，但每月要繳納管理費(fèi)。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì)，會(huì)有很多額外特定的規(guī)定。委員會(huì)甚至?xí)?duì)潛在買(mǎi)家進(jìn)行評(píng)估，投票決定是否允許這個(gè)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。這些類型的房子有些是身份的象徵，不是有錢(qián)就一定能買(mǎi)下來(lái)的。

　　另一種是共管公寓Condos(華人稱為康鬥)，相當(dāng)於國(guó)內(nèi)的商品房，買(mǎi)的是産權(quán)，住戶自由度大，但價(jià)格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業(yè)更加方便買(mǎi)賣(mài)，也不需要太在意鄰居的看法。

　　倫敦金融城房子不按“米”賣(mài)按“居”賣(mài)

　　如果從命名來(lái)説，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國(guó)人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀(jì)下半葉起，這裡已經(jīng)成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處，481家外國(guó)銀行在這裡開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。這裡還有180多個(gè)外國(guó)證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬(wàn)多億美元的資産。

　　英國(guó)房地産仲介Jeff今年帶了多個(gè)倫敦公寓到北京房展會(huì)，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛(wèi)、一大廳、一大廚房、兩個(gè)儲(chǔ)藏間，精裝(烤箱、洗碗機(jī)、冰箱、灶臺(tái)、油煙機(jī)均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣(mài)的)，總價(jià)38萬(wàn)英鎊，折合人民幣380萬(wàn)元左右，單價(jià)約35000元/平方米。

　　不過(guò)，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過(guò)100年的公寓)，報(bào)價(jià)就要70萬(wàn)英鎊，折合單價(jià)要超過(guò)7萬(wàn)/方米。“年輕人在倫敦大多沒(méi)有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對(duì)買(mǎi)房失去了信心，認(rèn)為房?jī)r(jià)實(shí)在貴得離譜。”

　　Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子並不在金融城，那裏只是上班的地方。“倫敦房?jī)r(jià)遵循幾個(gè)原則，越是市中心房?jī)r(jià)就越貴，越是環(huán)境好越貴。比如倫敦的海德公園一號(hào)售價(jià)相當(dāng)於人民幣68萬(wàn)元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門(mén)就是160萬(wàn)平方米的海德公園，屬於富人權(quán)貴聚集之地，最貴的樓王賣(mài)了1億英鎊。”

　　倫敦買(mǎi)房建議

　　按揭買(mǎi)房利率差別大

　　在倫敦買(mǎi)房可以使用銀行按揭，但利率會(huì)根據(jù)業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，餘下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會(huì)根據(jù)業(yè)主的收入等情況確定利率，當(dāng)然收入越高利率越低。如果是投資買(mǎi)房，則首付要在25%左右，利率也會(huì)相應(yīng)提高，一般在4.1%左右，個(gè)別情況也會(huì)到5%。

　　東京新宿年輕人兩個(gè)月工資買(mǎi)一“米”房子

　　在世界範(fàn)圍內(nèi)，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提並論的CBD並不多，東京新宿是一個(gè)。新宿區(qū)位於東京都中心區(qū)以西，距銀座約6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，僅次於銀座和淺草上野。

　　東京的CBD原來(lái)主要在東京中心三區(qū)，包括千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū)，不過(guò)由於機(jī)構(gòu)太過(guò)密集、交通擁擠的原因，東京當(dāng)?shù)卣畯?0世紀(jì)60年代就開(kāi)始在新宿建CBD。現(xiàn)在，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu)，而且98%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶。

　　自CBD開(kāi)始興建以來(lái)，新宿的房?jī)r(jià)漲幅都名列日本的前十位。“東京的房?jī)r(jià)在全世界都是頂級(jí)的，目前東京市區(qū)的新房?jī)r(jià)格大多在75萬(wàn)-125萬(wàn)日元/平方米，折算成建築面積和人民幣，大約為4萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米。”畢業(yè)于佳木斯口腔學(xué)院、現(xiàn)在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者。

　　“對(duì)年輕人來(lái)説，在東京買(mǎi)房也是一個(gè)非常痛苦的過(guò)程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬(wàn)日元左右，相當(dāng)於2萬(wàn)元人民幣，就是説兩個(gè)月薪水才能買(mǎi)一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)。”張志告訴記者。相對(duì)整個(gè)日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買(mǎi)一套普通的住宅。

　　而在東京新宿、港區(qū)和中央?yún)^(qū)這幾個(gè)特別繁華的區(qū)域，因?yàn)榇缤链缃穑邫n公寓的價(jià)格更高，張志給記者找了新宿核心區(qū)一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報(bào)價(jià)7500萬(wàn)日元，折合人民幣約470萬(wàn)元，如果折合成建築面積，單價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，在東京老牌商業(yè)核心區(qū)千代田區(qū)，張志諮詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬(wàn)日元，折合人民幣和建築面積後，約為4.1萬(wàn)/平方米。

　　王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層，但真正的富豪階層並不多。這種人群結(jié)構(gòu)、地段的高檔公寓比一般的房産貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位於代官山的別墅等。

　　東京買(mǎi)房建議

　　所有房都是精裝修

　　東京以及日本的房子是按照專有面積計(jì)算的(房子外墻的中間線計(jì)算)，沒(méi)有走廊、電梯間等公攤。所以東京標(biāo)注的70平方米的房子，相當(dāng)於國(guó)內(nèi)100平方米建築面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外，無(wú)論獨(dú)棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業(yè)主擁有土地的永久産權(quán)。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限後如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。

　　北京CBD房?jī)r(jià)沒(méi)有低於4.5萬(wàn)元的

　　作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國(guó)際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽(yáng)北路之間7平方公里的區(qū)域，這裡是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，還會(huì)聚了國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地産、網(wǎng)路等企業(yè)。這裡的房?jī)r(jià)也一直是北京房?jī)r(jià)的金字塔頂端。

　　在這一區(qū)域內(nèi)最具有典型代表的幾個(gè)樓盤(pán)是新城國(guó)際、華貿(mào)公寓。新城國(guó)際位於CBD的最核心區(qū)，周邊被嘉裏中心、國(guó)貿(mào)、京廣等寫(xiě)字樓環(huán)繞，目前這一樓盤(pán)單價(jià)約為7萬(wàn)-8萬(wàn)/平方米。一套12年房齡的新城國(guó)際兩室兩廳，112平方米，售價(jià)要802萬(wàn)元，單價(jià)約為7.2萬(wàn)/平方米。

　　華貿(mào)公寓位於大望路，緊鄰著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和華貿(mào)中心，周邊萬(wàn)豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場(chǎng)。這裡的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)/平方米左右。記者詢問(wèn)了一套62平方米的一居室，售價(jià)370萬(wàn)元，單價(jià)約5.93萬(wàn)元/平方米。

　　在CBD區(qū)域或者圍繞CBD的較好物業(yè)，基本上已經(jīng)沒(méi)有4.5萬(wàn)元以下的價(jià)格了。而部分景觀好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)，由於戶型面積大，房?jī)r(jià)經(jīng)常超過(guò)1500萬(wàn)元，進(jìn)入豪宅範(fàn)疇。製圖/巨琳

　　記者觀察

　　北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房?jī)r(jià)

　　從紐約、倫敦、東京、北京幾個(gè)CBD比較來(lái)看，房?jī)r(jià)都不便宜。其中，絕對(duì)值最貴的自然是紐約曼哈頓，這裡是全球金融、商業(yè)中心。在這裡的頂級(jí)公寓的房?jī)r(jià)如果換算成人民幣，超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。住在這裡的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊，這些人的特點(diǎn)是極為有錢(qián)，且都是工作狂。當(dāng)然，能在曼哈頓購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)公寓的人，這裡的房産都不是唯一住宅。

　　在四個(gè)CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)範(fàn)但房?jī)r(jià)最低調(diào)的。金融城和整個(gè)倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這裡從來(lái)不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這裡的房?jī)r(jià)也最接地氣。

　　相對(duì)而言，北京CBD的房?jī)r(jià)是最特別的。這裡從絕對(duì)價(jià)格來(lái)説，要比曼哈頓動(dòng)輒600萬(wàn)美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點(diǎn)也不便宜。北京CBD的房?jī)r(jià)似乎和CBD沒(méi)有太多直接關(guān)係，而只是和地段有關(guān)係，如同三環(huán)以內(nèi)高品質(zhì)小區(qū)沒(méi)有單價(jià)5萬(wàn)以內(nèi)、五環(huán)以內(nèi)新房沒(méi)有3萬(wàn)以內(nèi)一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報(bào)告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這裡，一個(gè)普通年輕人要想買(mǎi)一套80平方米的公寓，少説得不吃不喝工作40年。