住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，若住房租金價(jià)格繼續(xù)上漲，有支付能力的租賃需求下降，從而就會(huì)形成制約住房租金價(jià)格繼續(xù)上漲的收縮力。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)佈，8月份全國(guó)住房租金價(jià)格同比上漲4.4%，已連續(xù)43個(gè)月上漲。此外，據(jù)媒體報(bào)道，往年非常搶手的北京學(xué)區(qū)房，今年房租空漲一個(gè)月後又降了回來(lái)。

　　住房租賃市場(chǎng)相對(duì)新建商品房和二手房市場(chǎng)來(lái)説，是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。因此，破解住房租金連續(xù)上漲難題，需要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。

　　住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，主要有以下原因。

　　一是住房租賃市場(chǎng)的交易雙方數(shù)量眾多。無(wú)論是出租方，還是承租方，對(duì)應(yīng)著一個(gè)龐大的社會(huì)群體。而在新建商品房市場(chǎng)，住房供應(yīng)總量與節(jié)奏，主要由房地産開(kāi)發(fā)商把控。受當(dāng)前住房供求關(guān)係相對(duì)緊張影響，二手房市場(chǎng)出售方議價(jià)能力要強(qiáng)于購(gòu)買(mǎi)方。

　　二是住房租賃市場(chǎng)交易中的一方無(wú)法決定住房租金走勢(shì)。由於可替代的住房較多，出租方的定價(jià)要受到其他出租方強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。同理，承租方的出價(jià)也要受到其他承租方的競(jìng)爭(zhēng)。

　　三是依託于遍佈全城的仲介網(wǎng)點(diǎn)和網(wǎng)際網(wǎng)路，住房市場(chǎng)租賃資訊大體透明。

　　由此可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)相對(duì)具備了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本條件。

　　當(dāng)前住房租賃價(jià)格連續(xù)上漲是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然結(jié)果。隨著越來(lái)越多的就業(yè)人群向城市、特別是一線大城市轉(zhuǎn)移，産生了規(guī)模龐大的住房需求。其中，一部分的住房需求主要通過(guò)新建商品房和二手房來(lái)滿足，而相當(dāng)部分住房需求必須要借助住房租賃市場(chǎng)來(lái)解決。同時(shí)，房?jī)r(jià)連續(xù)高位上漲，造成房屋持有成本上升，一定程度上抬升了住房租賃的成本。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的全國(guó)70個(gè)大中城市住房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，7月份有62個(gè)城市住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。自去年第四季度以來(lái)，房地産市場(chǎng)保持連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)租金上漲是當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)顯著特徵。

　　儘管如此，破解住房高租金問(wèn)題，還需要依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決。住房租金的演化態(tài)勢(shì)，是市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)均衡的結(jié)果。如前所述，北京學(xué)區(qū)房租金價(jià)格在上漲一個(gè)月後回落，是有支付能力租賃需求下降的結(jié)果。同樣，若住房租金價(jià)格繼續(xù)上漲，按照市場(chǎng)規(guī)律，有支付能力的租賃需求下降，從而就會(huì)形成制約住房租金價(jià)格繼續(xù)上漲的收縮力。

　　城市發(fā)展有其邊界，住房租金也是一個(gè)重要的制約因素。現(xiàn)在一線城市人口擴(kuò)張壓力巨大，住房租金的上漲也會(huì)分流部分人群，促使他們轉(zhuǎn)移到其他城市。住房租金與收入之間的動(dòng)態(tài)平衡，始終是決定住房租金未來(lái)演化的重要力量。考慮到住房租金佔(zhàn)個(gè)人收入或家庭收入的比重逐年上升，不排除未來(lái)會(huì)有更多的人逃離“北、上、廣”。

　　當(dāng)然，政府治理也不能忽視住房租金價(jià)格的過(guò)快上漲。城市中服務(wù)業(yè)發(fā)展需要更多人群的支援。除了要規(guī)範(fàn)住房租賃市場(chǎng)，還要採(cǎi)取綜合措施加強(qiáng)住房租賃供應(yīng)，加大公租房建設(shè)，以滿足中低收入人群的住房需求。因此，地方政府在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也需要促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)作。