東華路隨處可見摩托車停車位，路邊只有少量小車停車位。 劉燕芬 攝

　　今年初，萬達(dá)廣場進(jìn)駐江門，為市民帶來了兩場明星演唱會(huì)和財(cái)富論壇，先後推出商鋪及SOHO産品；7月中旬，國翔·匯悅城則舉辦交通銀行江門分行的簽約活動(dòng)；8月底，奧園·益丞國際廣場項(xiàng)目亮相，並與保利國際影院、家樂福、稻香集團(tuán)等主力商家進(jìn)行簽約儀式。三大綜合體在北新區(qū)，甚至在整個(gè)江門都搶盡了風(fēng)頭。接二連三的動(dòng)作牽動(dòng)了舊商城經(jīng)營者的心弦，也在老江門人心中掀起了漣漪，商城、商業(yè)街走向如何？這邊廂，益華百貨形象升級(jí)，新增七大男裝品牌，將於9月下旬亮相；那邊廂，鳳山商業(yè)街以統(tǒng)一形象推出，正在緊鑼密鼓地招商中。面對(duì)群雄逐鹿的大型商業(yè)體，是尋求轉(zhuǎn)變，還是以不變應(yīng)萬變？江門傳統(tǒng)商業(yè)街如東華路、育德街、江華路現(xiàn)狀又是如何呢？

　　現(xiàn)狀

　　臨街商業(yè)備受停車難困擾

　　但10年內(nèi)商鋪價(jià)增三四倍

　　從1927年起，江門便進(jìn)行了較大規(guī)模的市政建設(shè)，開闢和拓展街道，安裝路燈，建樓房，築長堤，興公園。對(duì)於熟悉江門的市民來説，江門幾乎每條街道都有約定俗成的定位，如江華路為電器街，白石大道是食街，東華路為衣服街，蓬萊路是手機(jī)街，江沙路為買車街，還有年輕人愛逛的九中街和常安路等。對(duì)於江門人來説，真正意義上的大型商業(yè)體均在建設(shè)當(dāng)中，因而逛舊商城、舊商業(yè)街仍然是一種習(xí)慣，即使是大型商業(yè)體頻頻進(jìn)駐，商業(yè)街仍是一座城市永不褪色的文化體現(xiàn)。然而隨著時(shí)代的發(fā)展，江門傳統(tǒng)商業(yè)街的弊端也漸漸呈現(xiàn)出來。

　　專家指出，由於早些年的規(guī)劃問題，商業(yè)街大多沒有設(shè)置專門的大型停車場所，只是在臨街商鋪外劃分摩托車場地及數(shù)量較少的汽車車位，因而停車難一直是影響臨街商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。

　　東華路2B1A店的銷售員張小姐告訴筆者：“東華路一帶以前特別旺，尤其是在2008年前後，而現(xiàn)在可謂黯淡不少，人流也不多。另外，如果去益華百貨還能停車，而來這裡停車有點(diǎn)難度。”時(shí)尚達(dá)人小呂直言：“東華路的衣服價(jià)格都比較貴，但許多都不是國內(nèi)外知名品牌，卻依然吸引了不少消費(fèi)者的青睞，主要都是憑藉其稍微高端的裝修風(fēng)格和服務(wù)態(tài)度。”

　　據(jù)東駿地産總經(jīng)理林英華介紹，約10年前，東華路臨街商鋪的價(jià)格為1萬多元/平方米，現(xiàn)在靠近購書中心一帶需要6萬元/平方米，屬於舊區(qū)高價(jià)位的地段，而江華路商鋪價(jià)格就比東華路的略低，更早前發(fā)展的育德街，商鋪價(jià)值從5000元/平方米發(fā)展到現(xiàn)在的約4萬元/平方米。林英華表示：“東華路尤其是購書中心一帶，還有90年代開始發(fā)展的育德街區(qū)的商鋪價(jià)值起碼翻了三四倍多。他以育德街為例，簡單羅列了三點(diǎn)原因：“一得益於人氣，育德街兩邊聚集了居住人群，舊居民下樓即可消費(fèi)；二是市場需求，育德街歷經(jīng)轉(zhuǎn)型，一開始是建材集中地，後來以商業(yè)服務(wù)配套為主；三是發(fā)展時(shí)間時(shí)代的問題，江門人出門素以摩托車為主要交通工具，只是近幾年擁有小車的市民數(shù)量逐漸增多，而且在舊區(qū)裏也可以停放部分車輛。”

　　出路

　　鳳山商業(yè)街抓硬體

　　與綜合體錯(cuò)位發(fā)展

　　東華路TOUCH店銷售人員鄭小姐表示：“在江華路買衣服，一般100元一件起步，夏裝可能上到1000元、冬裝5000元也有可能，主要以熟人消費(fèi)為主。不過我覺得臨街商鋪的生意應(yīng)該比不上商城的，因?yàn)榇蠖嗍沁^往者，而不是留步者，在商城裏可以漫無目的地隨便逛，但是逛商業(yè)街一下子就從街頭走到街尾了。”江華路的道路比較狹窄，一旦有車主調(diào)頭或者倒車，就會(huì)造成十來秒的堵塞。因而不少市民認(rèn)為，大型商業(yè)體的進(jìn)駐似乎是江門商業(yè)模式發(fā)展的趨勢。但當(dāng)北新區(qū)三大城市綜合體相互較勁的時(shí)候，怡福地産卻打出了鳳崗商業(yè)街的招商旗號(hào)，似乎與大勢背道而馳。

　　據(jù)怡福地産策劃總監(jiān)譚華駒介紹，育德街的商業(yè)街區(qū)其實(shí)是怡福地産的開篇之作，大部分江門市民見證了其成熟的發(fā)展歷程，而鳳山商業(yè)街與育德街區(qū)有共同之處，即周邊都有較多的小區(qū)住宅。據(jù)悉，預(yù)計(jì)明年將建設(shè)一條新路從育德街區(qū)穿過萃錦園附近，繼而與鳳山商業(yè)街連接，被稱為育德西路。

　　面對(duì)一座又一座的“龐然大物”，譚華駒對(duì)鳳山商業(yè)街表示出較大信心，他表示：“原本江門沒有這些大型商業(yè)體進(jìn)駐的時(shí)候，運(yùn)營和消費(fèi)基本是平衡的，但是現(xiàn)在突然多了，而且體量很大，而江門消費(fèi)能力又有限，這種綜合體競爭預(yù)計(jì)會(huì)非常激烈。可是為什麼商業(yè)街區(qū)越做越旺呢？就是因?yàn)橹苓呌行^(qū)圍繞，大型商業(yè)體可憑藉停車位吸引稍遠(yuǎn)消費(fèi)人群，但是居民密集度不強(qiáng)，而商業(yè)街區(qū)具備周邊消費(fèi)群的基礎(chǔ)，和綜合體的商鋪相比，關(guān)係更為親密。”據(jù)了解，以鳳山商業(yè)街為圓心，一公里為半徑，共有6個(gè)大型小區(qū)，即約有8萬人。同時(shí)，譚華駒表示，鳳山商業(yè)街將在地面設(shè)100多個(gè)停車位，在商鋪下面也會(huì)設(shè)約400多個(gè)停車位，與傳統(tǒng)商業(yè)街缺乏小車停車位的硬體措施形成鮮明對(duì)比。

　　林英華對(duì)於鳳山商業(yè)街項(xiàng)目的推出持肯定態(tài)度，他認(rèn)為：“以往育德街、江華路、東華路等商業(yè)街區(qū)基本都是自發(fā)形成併發(fā)展的，而鳳山商業(yè)街以統(tǒng)一形象、統(tǒng)一行銷與江門市民見面，相信升值空間是有的，不過這也得取決於其未來的商業(yè)定位。”同時(shí)，他指出，投資商業(yè)街的商鋪收入比較穩(wěn)定，如若投資大型商業(yè)體，則有一定風(fēng)險(xiǎn)性，新之城和中遠(yuǎn)大廈就是例子。

　　江門市委政研室原主任李超奇對(duì)於商業(yè)街的發(fā)展表示支援：“江門人口出生率下降，收入基數(shù)較低、增長緩慢，結(jié)合人口和消費(fèi)能力來看，並不是綜合體越多越好，只要方便市民，滿足市民需求，順應(yīng)市場自身發(fā)展即可。”劉燕芬