目前國內(nèi)買房最火熱的地區(qū)，當(dāng)屬調(diào)控政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一、二線城市。今年以來，“新國五條”將限購措施擴(kuò)大到這些城市的全部轄區(qū)，住房按揭政策也繼續(xù)收緊，特別是近期很多商業(yè)銀行已經(jīng)停止發(fā)放房貸。但是，這依舊沒有阻擋住國人的購房熱情，近期“日光碟”在全國主要城市持續(xù)上演。

　　國人買房不僅僅局限在國內(nèi)，同時(shí)也是國際購房大軍的主力。來自全美房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，中國人就超越墨西哥人和英國人，成為僅次於加拿大人的第二大美國房地産買家。此外，根據(jù)高力國際發(fā)佈的報(bào)告，在多倫多、倫敦、開普敦等海外置業(yè)熱門地區(qū)中，境外買家當(dāng)中有20%～40%來自中國。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了中國人自古以來就有“安居才能樂業(yè)”的傳統(tǒng)習(xí)俗外，如此熱衷於買房，投資渠道狹窄是主要原因。不可否認(rèn)，在證券市場是否還具有投資功能受到諸多質(zhì)疑、理財(cái)産品市場有待完善等情況下，多購買幾套“看得見的”房産物業(yè)，無疑成為為數(shù)不多的可取投資之道。更何況，近年來房價(jià)不斷上漲，已經(jīng)讓投資房産成為較好的資金保值增值渠道。

　　但是，筆者認(rèn)為，投資渠道狹窄也只是部分原因，根本原因還在於我國城市社會保障體系不健全。首先，在很多城市，是否擁有住房與是否擁有本市戶籍直接掛鉤，而是否擁有戶籍與能否享受城市的社會保障或公共服務(wù)直接掛鉤，如教育、醫(yī)療、就業(yè)、傷殘等。而政府之所以將社會保障供給與戶籍掛鉤，也是因?yàn)樯鐣Ｕ瞎┙o不足，無法做到全覆蓋。

　　其次，買房意味著在城市安定、真正成為市民、能夠享受社會保障，而這同時(shí)也意味著租房並不是終極需求，而只是暫時(shí)或不得已的行為，買房才是住房的終極需求。我國基本不存在像美國、德國等“租購”相結(jié)合的二元住房體制，租房無法獲得和買房一樣的地位，無法分流住房需求。

　　再次，即使買房能夠享受社會保障，但也是“撒胡椒面”式的供給，遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求，而且優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)需要培育。目前，很多城市新房供應(yīng)集中的區(qū)域，配套公共服務(wù)往往“只有名沒有實(shí)”。優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源依然集中在城市中心區(qū)，與住房相配套的公共服務(wù)供給不到位，産生很多無效或低效住房供應(yīng)。需求無法滿足與無效供應(yīng)的現(xiàn)象並存，人為造成需求源源不斷的情景。同時(shí)，近年來，城市化或住房建設(shè)實(shí)際推進(jìn)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快於社會保障增長的速度。

　　另外，需要值得注意的是，社會保障供給不足的影響遠(yuǎn)不止於此。目前，大城市的生活成本越來越大，儘管公共資源較多，但趕不上人口增長對於公共資源爭奪的速度，生活和工作環(huán)境愈發(fā)緊張，未來支出越來越大、越來越不確定。例如，按照1996-2011年的數(shù)據(jù)計(jì)算，北京戶籍人口年均增長13.3萬人，但優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源並沒有大幅增加，人口快速增長造成的“城市病”卻令居民生活成本有增無減。因此，對於大多數(shù)市民來説，在大城市生活的成本更大，上述成本也本應(yīng)當(dāng)作社會保障部分彌補(bǔ)。

　　城市社會保障供給越不充足，居民當(dāng)前支出和未來支出預(yù)期就越大，對於未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就越發(fā)擔(dān)憂。如果在年輕時(shí)購置房屋，未來將房屋兌現(xiàn)時(shí)，既可以實(shí)現(xiàn)保值增值，又可以獲得足以彌補(bǔ)社保不足的額外支出，這本質(zhì)上是社會保障供給不足時(shí)市場自發(fā)衍生的一種保障形式。從本質(zhì)上而言，一些發(fā)達(dá)國家（如美國）存在的住房“倒按揭”，也是衝抵社會保障不足的一種形式。政府對於社會保障供給不足，必然衍生出變相的市場保障形式。毫無疑問，房地産在我國從某種程度上承擔(dān)了這一角色，這也是我國未來房地産發(fā)展和社會建設(shè)不可忽視的問題。（深圳市房地産研究中心 李宇嘉）