“單套獎(jiǎng)金過萬元”“提供聯(lián)繫方式即獲獎(jiǎng)勵(lì)”……最近，諸多房企大力推廣“全民行銷”概念，開出了前所未有的優(yōu)惠條件，也對全民行銷帶來的效果寄予厚望。在此背景下，不僅傳統(tǒng)的二手房仲介越發(fā)“不務(wù)正業(yè)”，賣力推銷起一手房，不少市民也開始接到周邊親友的賣房推薦資訊。業(yè)內(nèi)人士表示，全民行銷是在樓市交易速度放緩、交易效率降低、蓄客困難的情況下，房企理性探索的一種有效方式。在這種行銷大勢下，購房者獲得的資訊將更直接，得到的服務(wù)更具針對性，但全民行銷為樓市成交帶來的真實(shí)效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　普通市民為賺傭金“求兼職”賣房 

　　“我的親戚朋友都入職房地産企業(yè)了嗎?太誇張了，大姑小舅都向我寄來宣傳單，簡直無法招架啦。”28日，在福州一個(gè)購房者交流圈裏，市民徐小姐曬出了她的親戚朋友發(fā)來的一封封賣房推薦信。

　　徐小姐是三明人，大學(xué)畢業(yè)後在福州工作多年，收入還算比較高。此前，她在親戚朋友面前流露出在老家買套房的意圖。“原本只是説笑，大家也沒當(dāng)真，不知道怎麼搞的，這段時(shí)間電話就多起來了。”徐小姐説，不僅她的好幾位中學(xué)同學(xué)打電話給她，她的幾位親戚也頻頻來電，都是向她推銷房子，“這是一家全國性知名樓盤在三明開發(fā)的項(xiàng)目，有別墅也有洋房”。

　　不僅是徐小姐，近期許多在三明有親戚或朋友的福州市民都接到了類似的推銷電話，讓他們驚詫不已。因?yàn)樵谝话闳擞∠笱Y，賣房子是售樓員或者房産仲介的事情，和一般人扯不上關(guān)係。

　　實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，與目前各大房企大力推廣的“全民行銷”有很大關(guān)係。所謂全民行銷，就是把每個(gè)人都視為經(jīng)紀(jì)人，利用他們身邊的資源激發(fā)圈層效應(yīng)，以帶來更多的客戶源。核心是推薦人將客戶源推薦給房企，如果客戶購房成功，房企則向推薦人支付一定的傭金。例如，有房産項(xiàng)目規(guī)模約一千畝，但銷售隊(duì)伍卻達(dá)到600多人。而在福州，類似規(guī)模的近郊大盤的銷售人員不過40余人。此外，福州普通銷售代理拿到的銷售提成是千分之一到千分之一點(diǎn)五，開發(fā)商銷售人員的提成也不超過千分之二，但採取全民行銷的企業(yè)給介紹人的傭金提成最高達(dá)到千分之六，導(dǎo)致許多銷售人員的朋友、親戚都加入了賣房大軍。

　　榕二手房仲介賣力推銷外地一手房 

　　在全民行銷隊(duì)伍中，還有一部分是房産仲介。讀者林先生告訴記者，他有買商鋪的打算，因此在一家仲介登記了資訊。但他發(fā)現(xiàn)，打來電話的仲介都是向他推薦一手房，而且比推薦二手房還要賣力。這些盤基本都是外地的商鋪，單價(jià)一般在每平方米2萬元上下，號(hào)稱每年有8%的回報(bào)率。

　　經(jīng)記者了解，上述仲介表示，這幾個(gè)樓盤都在搞全民行銷。仲介説，他也聯(lián)繫了這家開發(fā)商，做他們的兼職銷售。如果賣出了該樓盤的房子，他就可以自行拿到傭金，而且提成比例還很高。“如果在福州賣出一套二手房，仲介公司收取的傭金是總房款的3%。以一套總價(jià)200萬元的二手房計(jì)算，傭金就是6萬元。我個(gè)人可以拿到傭金20%的提成，就是12000元。但對於搞‘全民行銷’的一手房，如果我賣出同樣總價(jià)的一套，按照2%的傭金，我就可以拿到4萬元。這樣算下來，賣一手房賺的錢接近賣二手房所賺的3倍多。”

　　這個(gè)仲介表示，他的許多同事都打聽到了這個(gè)“全民行銷”項(xiàng)目，也在賣力推銷。“仲介公司最近也接了一些項(xiàng)目的分銷，一二手聯(lián)動(dòng)。不過，幫公司賣房沒有這麼優(yōu)厚的提成，我們就沒什麼積極性了。”

　　福州開發(fā)商對全民行銷有保留 

　　“全民行銷”正成為房地産行業(yè)近期最火熱的關(guān)鍵詞。本月初，幾大全國性知名房地産企業(yè)都喊出了“全民經(jīng)紀(jì)人”的口號(hào)，在樓市觀望情緒濃厚的當(dāng)下，全民行銷再次洶湧而來，不只參與的企業(yè)大幅增多，行銷方式也不斷推陳出新。全民行銷正從過往主要在房企內(nèi)部開展發(fā)展至全社會(huì)，參與全民行銷的門檻也在不斷降低，“無門檻”的全民行銷成為房企的探索方向。

　　在許多行銷方面，福州開發(fā)商在全國都是不弱的，但對“全民行銷”，對於個(gè)人也參與到賣房裏，他們持保留態(tài)度。

　　多位開發(fā)商對記者表示，要做全民行銷，需要保證足夠高的傭金，最高要能達(dá)到千分之六。因?yàn)橹挥型ㄟ^這種高傭金的銷售策略，在實(shí)際操作中，才有望形成一帶一、一帶多，類似于“傳銷”的銷售模式。打個(gè)比方，某銷售員銷售一套一百萬元的房子，可以拿到6000元的傭金，他可以分出部分傭金找下家，從而形成人帶人的緊密銷售鏈。此外，房子還要有低成本，不然無法支援高傭金銷售。這樣就需要房企能大規(guī)模拿地，標(biāo)準(zhǔn)化快速地在多地移植，並超快速開發(fā)施工，再以低於區(qū)域市場價(jià)的價(jià)格出售産品，在福州，目前尚沒有一家本土企業(yè)有條件做到。

　　此外，開發(fā)商還表示，這樣的全民行銷戰(zhàn)術(shù)裏有一個(gè)銷售把控、行銷分配和服務(wù)規(guī)則的問題，一旦操作不當(dāng)，會(huì)出現(xiàn)銷售人員間相互爭搶並傷害樓盤形象的情況。另外，還有開發(fā)商擔(dān)心，全民賣房就像保險(xiǎn)公司和快消品公司的直銷一樣，給大多數(shù)客戶帶來的直觀感受並不好，如果賣房者不專業(yè)，甚至可能適得其反，大大傷害公司品牌及項(xiàng)目形象。

　　“福州樓市購買力較強(qiáng)，對於市區(qū)盤量小的項(xiàng)目，沒有必要把行銷戰(zhàn)線拉得很長，也沒有必要既鋪面又縱深。”福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東分析認(rèn)為，真正的全民行銷是市場“逼”出來的，福州樓市因其特殊性，沒有被逼到那個(gè)份上。

　　不過，隨著形勢的變化，部分開發(fā)商的態(tài)度也有鬆動(dòng)。記者獲悉，福州某大型企業(yè)在運(yùn)作遠(yuǎn)郊新大盤選擇銷售代理的時(shí)候，給出的要求就是兩大聯(lián)合代理公司必須各自派出一百名左右的銷售人員，組建大兵團(tuán)運(yùn)作的銷售團(tuán)隊(duì)。這其實(shí)就是全民行銷的前奏。如今，本土企業(yè)也開始運(yùn)用大團(tuán)隊(duì)全員開動(dòng)，發(fā)動(dòng)盡可能多的資源進(jìn)行項(xiàng)目推介和本地化傳播以支援項(xiàng)目銷售，未來行銷方面的創(chuàng)新會(huì)成為這些遠(yuǎn)郊大盤的拓客重點(diǎn)。

　　二手房仲介組團(tuán)主動(dòng)對接開發(fā)商 

　　不過對與二手房仲介“一二手聯(lián)動(dòng)”，開發(fā)商的態(tài)度就不一樣了。實(shí)際上，“一二手聯(lián)動(dòng)”在福州已經(jīng)操作了很長一段時(shí)間，正面和負(fù)面的經(jīng)驗(yàn)都收穫了不少，現(xiàn)在已經(jīng)形成相對規(guī)範(fàn)的合作模式。隨著樓市的複雜化仍然在深入，不同開發(fā)商根據(jù)自己的特質(zhì)都在探討合適的方式，預(yù)計(jì)今後他們與二手房仲介的合作仍然會(huì)深化。

　　對仲介來説，在目前二手房仍然不好賣的情況下，利用手中的資源加深與開發(fā)商的合作，是他們最關(guān)心的問題之一。業(yè)內(nèi)人士表示，此前福州就有4家仲介結(jié)成聯(lián)盟，目的是共同承接一手房銷售業(yè)務(wù)。他們認(rèn)為，一些福州開發(fā)商房子賣不動(dòng)，資金鏈告急，於是放下身段找仲介幫忙銷售。畢竟開發(fā)商找二手房仲介賣房，一能利用二手房仲介大量的潛在購房客戶，二能通過仲介的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對淡市。所以，仲介如果抱團(tuán)合作、整合資源，在和開發(fā)商談判的時(shí)候更有優(yōu)勢，比如在確定仲介傭金抽成方面就可能爭取到更好的條件。當(dāng)然，仲介對於承接一手樓盤銷售也是比較謹(jǐn)慎的，多家仲介負(fù)責(zé)人告訴記者，他們接盤時(shí)，也要看樓盤的降價(jià)幅度、所在區(qū)位、是否限購等方面。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，越來越多賣方在要約出售一手房時(shí)，聲稱只是委託指定公司擔(dān)當(dāng)?shù)禺b代理的角色，其他地産代理在向準(zhǔn)買家推銷一手房時(shí)，只是將準(zhǔn)買家介紹給賣方，但並非賣方的代理人，也沒有獲賣方授權(quán)出售有關(guān)物業(yè)、訂立合約或作出任何陳述、保證或承諾。在上述情況下，準(zhǔn)買家要有心理準(zhǔn)備，那就是二手仲介在推銷過程中作出的陳述、保證或承諾，可能只是其個(gè)人的陳述、保證或承諾，未必是賣方的陳述、保證或承諾。