【年中經(jīng)濟形勢面面觀】樓市怎樣實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展
今年以來,受多種因素影響,部分城市房地産市場升溫,個別城市出現(xiàn)過熱苗頭,一些城市因城施策、精準調(diào)控,加大房地産市場調(diào)控和監(jiān)管力度。
專家認為,下半年應繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不把房地産作為短期刺激經(jīng)濟的手段,全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效機制,促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前,房地産市場還存在哪些問題?房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展需要從哪些領域發(fā)力?針對這些問題,經(jīng)濟日報記者採訪了相關專家。
持續(xù)規(guī)範市場秩序
房地産調(diào)控的長效機制在不斷發(fā)展和完善。清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為,房地産市場調(diào)控的政策工具箱還將不斷豐富。房地産市場調(diào)控將綜合運用土地、金融、行政手段、財稅等一系列手段,形成合力,發(fā)揮作用,繼續(xù)堅持“房住不炒”定位。
利用行政手段進行調(diào)控,仍是促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。在劉洪玉看來,地方政府在房地産調(diào)控上的主體責任仍應進一步發(fā)揮好。住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示,對調(diào)控工作不力、市場波動大的城市,要堅決予以問責。
浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬認為,除了落實城市政府主體責任外,還要發(fā)揮省級政府的監(jiān)督和督導作用。全國地級市、縣級市眾多,僅靠住建部督導監(jiān)測是不夠的,省級政府的作用也應該發(fā)揮。比如,浙江省對各地級市、縣級市新建商品房、二手房價格建立監(jiān)測體系,就對房價監(jiān)測發(fā)揮了較好作用。
土地供應方面,將加快完善“穩(wěn)地價”工作機制,優(yōu)化土地競拍規(guī)則,建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。對此,國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民認為,應增加熱點城市的土地供應,特別是土地供應中的住宅用地供應比重,以此來緩解供需矛盾以及引導居民預期。王瑞民建議,在住房供應結(jié)構上,應堅持普通商品房為主,形成不同價位、不同層次的商品住房,通過市場化方式滿足大多數(shù)群體的住房需求。對於深圳等土地資源不足的城市,可通過與鄰近區(qū)域基礎設施互聯(lián)互通,推進鄰近區(qū)域住房相關公共服務同城化,以滿足市民需求。
同時,相關部門還將持續(xù)規(guī)範房地産市場秩序,切實管好仲介等機構,堅決查處市場亂象。住建部有關負責人近日表示,將嚴肅查處房地産開發(fā)、仲介、物業(yè)、租賃等方面的違法違規(guī)行為,凈化市場環(huán)境,維護群眾合法權益。
嚴查信貸資金違規(guī)入市
信貸資金違規(guī)進入樓市,成為房價過快上漲的重要因素,也將集聚金融風險。加強房地産金融管理,已經(jīng)成為當前我國房地産市場調(diào)控的突出特徵。下半年,房地産調(diào)控將牢牢抓住房地産金融這個關鍵。
對於房地産金融管理,招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為,實現(xiàn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展,金融需要明確定位,有所為有所不為,恰如其分地發(fā)揮應有作用。金融機構要嚴格落實房地産市場調(diào)控政策,特別是要全面貫徹房地産貸款集中度管理和房地産企業(yè)“三線四檔”融資管理要求,抑制房地産企業(yè)盲目擴張,降低對金融杠桿的過度依賴,進一步穩(wěn)定房地産市場預期。在具體工作中,應嚴把風險關口,全面審查信貸資金流向,防止資金違規(guī)流入房地産市場。對於房地産企業(yè),加大審查力度,不向資質(zhì)不合格房地産開發(fā)項目提供融資支援;不為違反房地産行業(yè)政策的項目提供通道或信用擔保。對於個人用戶,發(fā)放的經(jīng)營貸款、消費貸款需要客戶提供用途證明,嚴防通過消費貸款、經(jīng)營貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地産市場。
同時,董希淼建議,金融機構要進一步落實“房住不炒”,加大對住房租賃市場的支援和服務力度。一是可與房地産企業(yè)合作,通過簽訂租賃權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長租房源,向符合相應條件的租戶發(fā)放租房貸款。二是可與地方政府合作,在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環(huán)節(jié)提供相應的金融創(chuàng)新産品和服務。三是可通過信用卡分期為客戶提供融資支援,手續(xù)費低於第三方租房平臺所收取的服務費,且提前還款無需支付違約金。特別是商業(yè)銀行,可以加快進入住房租賃市場,既可促進住房租賃金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展,也有利於房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制加快形成。
加快發(fā)展保障性租賃住房
發(fā)展保障性租賃住房有利於促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府制定並公佈保障性租賃住房建設計劃,擴大保障性租賃住房供給,能夠不斷優(yōu)化城市住房供應結(jié)構,為新市民、青年人等群體通過租賃方式解決住房困難問題提供渠道;能夠穩(wěn)定市場預期,合理釋放購房需求,緩解房價上漲壓力,為房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力支撐。
7月22日,國務院召開會議強調(diào),把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。要把握好保障性租賃住房的政策重點,明確保障對象,著力做好新市民和青年人的住房保障,優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。堅持“保基本”,以小戶型為主,注重實現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負擔、可持續(xù)”原則,建立科學的租金定價機制。因地制宜,以人口凈流入城市為重點,落實城市主體責任,加快發(fā)展保障性租賃住房。
住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹,今年10月底前,城市人民政府應確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,制定年度建設計劃,並向社會公佈。新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市,在“十四五”期間,新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。
對於發(fā)展保障性租賃住房,上海市房地産科學研究院院長嚴榮認為,地方政府應主動作為,著力做好新市民和青年人的住房保障,優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。在策略上要因地制宜,城市政府可以對本市住房發(fā)展狀況開展真實評估,了解和掌握保障性租賃住房真實的需求情況,堅持一切從實際出發(fā),堅持目標導向和問題導向。要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地、財政、稅收、金融等部門,以及水電氣等專業(yè)機構,形成促進保障性租賃住房的可持續(xù)發(fā)展機制。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 亢 舒)