“房地産行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯(lián)。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地産市場深刻調(diào)整的一年，面對行業(yè)變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現(xiàn)。

　　2018年以來，房地産市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。一方面，市場的變化根植于房地産方向的調(diào)整，在“房住不炒”、“租購並舉”的核心發(fā)展理念下，中國房地産供求格局發(fā)生了可喜的變化。另一方面，市場的深刻調(diào)整對房地産企業(yè)的影響也持續(xù)顯現(xiàn)，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市場促銷潮”等接連湧來，房地産企業(yè)紛紛謀篇佈局加快調(diào)整舵頭。

　　據(jù)貝殼研究院《2018年全國房地産市場年度報告》顯示，在政策高壓下，2018年房地産市場仍在高位，但基本結(jié)束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài)，預(yù)計全年成交420萬套，略低於2017年的421萬套。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)對市場下行的邏輯總結(jié)道：“高房價抑制了潛在購房需求的進入，也使得曾經(jīng)過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負反饋作用已經(jīng)顯現(xiàn)。”他分析指出，2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個變化，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，更加有助於精準調(diào)控，科學(xué)調(diào)控；二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，可能會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制；三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支援等。

　　此外，上述報告還指出，2019年房地産市場將出現(xiàn)的幾個關(guān)鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，2019年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放鬆的影響，2019年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢；二是“一線底火”：作為房地産底火的一線城市2019年市場有望小幅回升，首次置業(yè)需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，2019年二線房地産市場將成為支援全國房地産市場增長的主力；第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

　　貝殼研究院認為，當前中國房地産市場已經(jīng)進入了“全流通時代”，相應(yīng)地，其分析框架也應(yīng)當引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)係，而是互生共連的交互關(guān)係。三個市場之間交互的方式、時機與動能決定了房地産市場運作的“總體效果”。