在“豪宅元年”,位於南三環(huán)與南四環(huán)之間的樊家村地塊拍出7.5萬元/平方米的樓面價,讓業(yè)內(nèi)瞠目結(jié)舌。一塊高價地誕生,就意味著未來就會有一個高端樓盤誕生。已經(jīng)確認(rèn)的事實是,北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗樓面價超過3萬元的地塊,其中樓面價超過5萬元的有10宗地。

　　就這樣,在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、議論及爭議聲中,豪宅市場開始走向幽深莫測的紅海,而北京樓市的新房市場或許已與首次置業(yè)的時代道別。

　　豪宅市場必定是紅海

　　“未來北京售價在10萬+的項目將有50個”

　　中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為,疊加部分老項目,未來北京售價在10萬+的項目將有50個。以今年來看,北京預(yù)期均價突破10萬元的期房住宅合計有12期,而往年僅兩期左右。

　　供應(yīng)量如此大幅度的增長,遠遠超過了成交量的漲幅。“即使按照2015年頂豪井噴的成交量看,實際簽約有望達到220套,剔除盤古大觀的批量成交後,成交量大約在130套左右。而目前待售、預(yù)期售價在10萬元以上的項目已經(jīng)超過3000套。”張大偉表示,如果剔除了盤古96套、萬柳書院38套,西宸原著10套、其他項目簽約只有個位數(shù)。

　　從豪宅的潛在客戶來看,近年來,金融、網(wǎng)際網(wǎng)路等領(lǐng)域迅速發(fā)展,産生了一批高收入人群。北京晨報記者此前走訪了多個豪宅項目,銷售人員也透露購買豪宅的客群日趨年輕化。但這批“新貴人群”的增長速度與豪宅供應(yīng)量的增幅並不在同一個量級。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,今年以來,北京豪宅數(shù)量的增幅對應(yīng)富裕人群增量在5倍以上。

　　此外,上半年豪宅成交量的上漲與股市向好有關(guān),一部分購房者將股市中的浮贏轉(zhuǎn)投入樓市當(dāng)中。6月下旬以來,股市進入調(diào)整階段,大多數(shù)股民財富縮水,豪宅潛在客戶數(shù)量進一步減少。

　　人口增量也是影響樓市的一個重要因素。北京市正在採取近10年來最嚴(yán)格的常住人口控制措施,北京常住人口增量已從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人,增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%,2015年更是全面收緊。

　　“未來能夠活得滋潤的頂豪最多只有10個,能夠活下去的頂豪有10個,被迫合作的項目還有10個,活的不滋潤的項目將有20個。”張大偉認(rèn)為,未來頂豪戰(zhàn)場必定是紅海。

　　高端已成新房主流

　　“未來首置購房基本靠二手,改善靠新房。”

　　5萬、6萬、7萬……樓面價超過區(qū)域在售房價已經(jīng)成為新常態(tài)。在不受政策限制的前提下,地價越高,為了不虧錢,大量高價地被迫高端化,做更高級別的住宅産品。“未來首置購房基本靠二手,改善靠新房,高端成新房主流。”一位置業(yè)專家在接受媒體採訪時表示。

　　有一種觀點認(rèn)為,北京純商品房的新房市場即將告別首次置業(yè)時代。按照2015年上半年住宅地價推算,新房房價將超過5萬元/平方米,單套總價超過400萬元。而偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示,2015年前三季度,通過我愛我家達成的北京二手房成交的均價為37933元/平方米,與去年同期相比漲幅僅為4.2%。若按照單套面積80平方米計算,平均一套住房總價約為300萬元。二手房的價格優(yōu)勢,對首置人群來説不言而喻。

　　另一個趨勢也越來越明顯。絕大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房,大量首套置業(yè)的客群已經(jīng)望商品住宅興嘆,而涌向保障性住房。數(shù)據(jù)顯示,北京首置和其中自住房的成交套數(shù)比逐年上升,2013年是81908比0,2014年則是48662比17017,2015年上半年是28750比13318。自住房在首置産品成交量的比重迅速增加。

　　改善需求能支撐高價地嗎?

　　“走到今天,再勸開發(fā)商理性已徒然”

　　“我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家,下班時再接回來,每天來回跑挺麻煩,想換一套大一些的房子,婆婆和公公也可以經(jīng)常住過來。”近期,像尹女士一樣有換房想法的人不在少數(shù)。市民陳先生擁有多套住房,他也向北京晨報記者透露,想賣掉一套或兩套房子,換一套品質(zhì)更好的房子居住。

　　改善型住房需求能否支撐高價地入市尚不能得出結(jié)論,不過可以感受到,北京樓市確實在暗中發(fā)生著變化。

　　“一套房子居住8到10年後,隨著住宅産品的升級換代,舊房子的不如意開始一點點顯露。開發(fā)商層出不窮地推出新項目,讓你看到自己可以擁有嶄新的生活。開發(fā)商們?yōu)槭颤N會拿地,因為他們也看到了人們對美好生活的追求和嚮往。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也在個人公號中寫到,逢高買進的操作手法並不多見,只是在地王爭奪賽的時候才能見到這種盛況,開發(fā)商上半年比較理性,下半年口袋豐盈後,不得不參與拿地爭奪戰(zhàn),“從過去多年的經(jīng)驗看,一塊土地大獲成功的有,公司被幾塊地王拖垮的也有。走到今天,再勸開發(fā)商理性已經(jīng)是徒然,今天所走的路決定明天你看的風(fēng)景。紙牌屋中有句臺詞,‘權(quán)力正如地産,位置是重中之重,你離中心越近,你的財産就越值錢’,這也難怪開發(fā)商喜歡加碼好的地塊,不過不要忘記另外一句臺詞:勉強生存,與死無異。”