據(jù)報(bào)載，全國(guó)“兩會(huì)”開(kāi)幕前夕，廣州樓市取消限購(gòu)的呼聲再起。現(xiàn)今，中國(guó)房地産市場(chǎng)已發(fā)生了重大變化，2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售7.6萬(wàn)億元，同比下降6.3%，銷(xiāo)售面積12萬(wàn)億平方米，同比下降7.6%。全國(guó)商品房庫(kù)存面積逾6億平方米，去庫(kù)存和降價(jià)促銷(xiāo)成為樓市主基調(diào)。

　　在這樣的背景下，2014年全國(guó)採(cǎi)取了限購(gòu)的47個(gè)城市中，有42個(gè)取消或鬆動(dòng)了限購(gòu)。僅剩下北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和三亞市，仍堅(jiān)守嚴(yán)格的限購(gòu)政策。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前廣州樓市取消限購(gòu)的條件已經(jīng)具備：第一，從市場(chǎng)基本面分析，供求關(guān)係已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，樓價(jià)上升壓力已減緩。據(jù)陽(yáng)光家緣2015年3月2日數(shù)據(jù)顯示，廣州住宅未售套數(shù)超15萬(wàn)套，未售面積近2000萬(wàn)平方米。在執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，一方面市場(chǎng)供應(yīng)充足，另一方面需求疲軟，樓價(jià)大幅上升的可能性已經(jīng)大大降低。

　　第二，廣州樓市的高庫(kù)存迫切需要鬆動(dòng)外來(lái)戶(hù)籍人口的購(gòu)房需求。廣州在2013年11月開(kāi)始執(zhí)行“穗六條”，對(duì)非廣州戶(hù)籍人口的購(gòu)房資格限制嚴(yán)格。5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，才能限購(gòu)1套住房。2013年廣州市戶(hù)籍家庭購(gòu)房比例為65%，2014年上半年上升至90%。非廣州戶(hù)籍居民購(gòu)房比例已下降至10%左右。限購(gòu)政策令超過(guò)市場(chǎng)總需求量25%的外地人需求被抑制。

　　第三，從城市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)看，廣州有取消樓市限購(gòu)的緊迫性。2014年鄰近城市取消或鬆動(dòng)限購(gòu)，廣州房地産資金外溢越來(lái)越顯著。佛山在2014年鬆動(dòng)限購(gòu)後，房地産銷(xiāo)售面積上漲12.8%，達(dá)到1061萬(wàn)平方米。廣州2014年全年商品房銷(xiāo)售面積僅為1119萬(wàn)平方米。2015年廣州房地産在限購(gòu)上如仍?huà)?cǎi)取保守策略，大量的房地産資金將流向佛山、清遠(yuǎn)、珠海等珠三角城市。

　　第四、廣州樓市的特殊結(jié)構(gòu)，為大廣州區(qū)域採(cǎi)取差別化的限購(gòu)政策創(chuàng)造了條件。廣州樓市長(zhǎng)期以剛需購(gòu)房和改善性購(gòu)房為主，當(dāng)前200多萬(wàn)套存量住房中，只擁有一套住房的個(gè)體比重高達(dá)70%。取消限購(gòu)，不會(huì)引發(fā)住房資源配置的失衡。廣州樓市的區(qū)域發(fā)展極不平衡，中心區(qū)需求旺盛。政府未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的南沙、新黃埔區(qū)等卻人氣不足。採(cǎi)取差別化的限購(gòu)政策，可以收到皆大歡喜的效果。

　　單從房地産市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，可以説廣州取消限購(gòu)的條件已經(jīng)具備。未來(lái)取消限購(gòu)與否，主要取決於北上廣深城市發(fā)展的政策導(dǎo)向。(作者為知名房地産市場(chǎng)專(zhuān)家)