新華網(wǎng)北京2月26日電 題：登記了，將會(huì)影響我們什麼？——統(tǒng)一不動(dòng)産登記簿證引出的話題

　　 新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣

　　 統(tǒng)一的不動(dòng)産登記簿證26日正式公佈。包括《不動(dòng)産登記簿》《不動(dòng)産權(quán)證書》及《不動(dòng)産登記證明》的統(tǒng)一的不動(dòng)産登記簿證樣式３月１日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動(dòng)産登記話題再難回避。

　　 要換新證嗎，對(duì)我們的本本影響幾何？

　　 對(duì)大多數(shù)人來説，各種本本含金量最高的就是不動(dòng)産證書——城市商品房、農(nóng)村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權(quán)或承包經(jīng)營證書等。全國啟用統(tǒng)一不動(dòng)産簿證，對(duì)我們這些“寶貝”影響幾何？

　　 “《不動(dòng)産登記暫行條例》全面實(shí)施要有一個(gè)過程。條例實(shí)施後，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，不具備頒發(fā)新版證書條件，繼續(xù)頒發(fā)的各類舊版證書；以及條例實(shí)施前分散登記時(shí)依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效。新版證書和舊版證書在一段時(shí)間內(nèi)並行使用。”國土資源部地籍管理司司長（不動(dòng)産登記局局長）王廣華反覆對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，“希望每一條稿子都能把這個(gè)説清楚。”

　　 作為不動(dòng)産統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一後，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)範(fàn)反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。“簿證不統(tǒng)一，不動(dòng)産物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和衝突，不動(dòng)産登記公示公信的效力就會(huì)打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會(huì)引起糾紛和矛盾。”王廣華強(qiáng)調(diào)，簿證統(tǒng)一了，無論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)産，進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人都會(huì)有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，産生交易風(fēng)險(xiǎn)，影響交易安全。”

　　 消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會(huì)降低。原來分散登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。“不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)産登記簿證。”國土資源部不動(dòng)産登記局常務(wù)副局長冷宏志強(qiáng)調(diào)，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動(dòng)産權(quán)證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

　　 會(huì)出現(xiàn)拋售嗎，對(duì)樓市影響幾何？

　　 “不動(dòng)産統(tǒng)一登記馬上要實(shí)施了，你説，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售？如果拋了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來呢？”３０歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時(shí)機(jī)。

　　 蔣如林的問題頗具代表性。儘管實(shí)施不動(dòng)産統(tǒng)一登記的初衷並非降房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地産市場(chǎng)的客觀影響。借助不動(dòng)産統(tǒng)一登記，個(gè)人住房資訊“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。

　　 事實(shí)上，缺乏準(zhǔn)確可查詢的資訊，一直困擾我國住房建設(shè)和房地産調(diào)控。一位地方基層幹部説：“每個(gè)家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調(diào)控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差。”

　　 中原地産首席分析師張大偉説：“這一政策是房地産調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)誌性事件。”

　　 目前我國房地産行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6．2億平方米，比2013年末增加1．3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

　　 儘管部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著不動(dòng)産登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對(duì)於整個(gè)房地産市場(chǎng)不會(huì)産生過大影響。

　　 中國房地産協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，不動(dòng)産登記和個(gè)人住房資訊聯(lián)網(wǎng)是房地産長效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)內(nèi)容，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)産登記制度本身不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)産生太大影響。部分受訪專家認(rèn)為，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利於構(gòu)建房地産市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　 不動(dòng)産登記落地了，房地産稅那只靴子呢？

　　 針對(duì)房地産稅山雨欲來的報(bào)道，不動(dòng)産登記局負(fù)責(zé)人説，儘管不動(dòng)産統(tǒng)一登記是不動(dòng)産稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

　　 作為不動(dòng)産登記的熱門衍生話題之一，不動(dòng)産登記與房地産稅徵收間的關(guān)係在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動(dòng)産登記是房地産稅徵收必要的技術(shù)條件，對(duì)房産徵收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)産登記的資訊支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等徵管得到加強(qiáng)。

　　 不動(dòng)産登記靴子落地後，會(huì)有人出於房地産稅漸行漸近原因，將擁有的多套房産出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看，房地産稅徵收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多餘房産，房産越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

　　 中國社科院副研究員陳飛説：“不動(dòng)産統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地産稅徵收腳步日益臨近，對(duì)於商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

　　 當(dāng)然，房地産稅徵收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房産，還包括房地産的評(píng)估技術(shù)等。更為複雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什麼算是居民基本住房訴求，按套徵收還是按平方米徵收更合理？……種種問題牽一髮動(dòng)全身，需要全面考量。

　　 眾所週知，立法是目前房地産稅改革的路徑。這項(xiàng)改革將由全國人大常委會(huì)牽頭，加強(qiáng)調(diào)研，紮實(shí)推進(jìn)。這是説，房地産稅徵收將主要取決於立法進(jìn)程，取決於取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)係的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

　　 一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件並非房地産稅徵收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的徵收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地産稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

　　 産權(quán)話題難止，“小産權(quán)房”怎麼辦？商品房70年後怎麼辦？

　　 針對(duì)不少城市居民（當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民）較關(guān)心的“小産權(quán)房”問題，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示，不動(dòng)産登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)産權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小産權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”

　　 “不動(dòng)産統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)。有關(guān)‘小産權(quán)房’問題，法律法規(guī)條文明確，國土資源等有關(guān)部門三令五申。討論不動(dòng)産登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。”王廣華説。

　　 國土資源部印發(fā)的《關(guān)於農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》強(qiáng)調(diào)，必須嚴(yán)格規(guī)範(fàn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。“對(duì)於借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定徵收程式將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用於非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小産權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”

　　 隨著統(tǒng)一不動(dòng)産登記簿證全面啟用，另一個(gè)問題浮出水面——房産、地産統(tǒng)一登記突顯商品房土地７０年使用權(quán)問題。“土地是不動(dòng)産的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題，核心就是土地。”中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光説，不動(dòng)産統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地７０年使用權(quán)到期後怎麼辦，會(huì)在不動(dòng)産統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動(dòng)産登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背後的産權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確。”（更多報(bào)道，請(qǐng)掃描新華社攝影部所發(fā)新華全媒頭條二維碼）