開(kāi)篇語(yǔ)：即將過(guò)去的2014年，“新常態(tài)”成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代名詞。

　　認(rèn)識(shí)新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今後一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。而準(zhǔn)確、深入、全面認(rèn)識(shí)新常態(tài)下的新趨勢(shì)、新特徵、新動(dòng)力，是做好今後經(jīng)濟(jì)工作的重要前提。

　　新常態(tài)之“新”，意味著不同以往，意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變，增長(zhǎng)速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速，動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)；新常態(tài)之“常”，意味著相對(duì)穩(wěn)定，這一穩(wěn)定是更高水準(zhǔn)的穩(wěn)定，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)、增長(zhǎng)品質(zhì)加快“上臺(tái)階”的穩(wěn)定。

　　而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，我國(guó)各大傳統(tǒng)産業(yè)及戰(zhàn)略性新興産業(yè)已經(jīng)或即將發(fā)生哪些深刻變化？值此辭舊迎新之際，《證券日?qǐng)?bào)》産經(jīng)中心經(jīng)過(guò)精心策劃，選取資本市場(chǎng)關(guān)注的十大産業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查與研究，今起特別推出《中國(guó)十大産業(yè)“新常態(tài)”年度報(bào)告》系列報(bào)道，敬請(qǐng)廣大讀者垂注。

　　前言：2014年中國(guó)房地産市場(chǎng)以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn)；5月份之後，“新常態(tài)”的重要特徵之一開(kāi)始顯現(xiàn)，那就是從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)。

　　往年輕輕鬆鬆便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市最為堅(jiān)挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來(lái)的新低。顯然，中國(guó)房地産業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。

　　實(shí)際上，中國(guó)新一代領(lǐng)導(dǎo)集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當(dāng)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。而對(duì)於房地産行業(yè)來(lái)説，這個(gè)定義也恰如其分。

　　習(xí)近平總書(shū)記最近指出了“新常態(tài)”的幾個(gè)主要特點(diǎn)，包括速度——“從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)”，動(dòng)力——“從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”。

　　對(duì)此，有專家表示，中國(guó)房地産市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢的時(shí)代，開(kāi)始進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開(kāi)發(fā)和産品品質(zhì)不斷提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼併重組和網(wǎng)際網(wǎng)路的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　最新數(shù)據(jù)也顯示，2014年1月份-11月份，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29736萬(wàn)平方米，同比下降14.5%。不過(guò)，雖然房地産投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實(shí)際的總體增量依然可觀，整個(gè)行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?/p>

　　此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開(kāi)始逐步退出，尤其是自2011年開(kāi)始在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)實(shí)施的限購(gòu)政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無(wú)疑有利於推進(jìn)房地産的進(jìn)一步市場(chǎng)化。

　　可以説，中國(guó)房地産行業(yè)在走過(guò)了初期高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”後，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶佔(zhàn)未來(lái)數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn)，已經(jīng)提前展開(kāi)行動(dòng)。就像萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國(guó)的房地産市場(chǎng)也會(huì)在這一場(chǎng)變革中，走向更加理性和成熟的新階段。

　　樓市調(diào)控告別“一刀切”

　　限購(gòu)城市只剩5個(gè)

　　限購(gòu)鬆綁、調(diào)整公積金使用門檻、購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來(lái)，地方政府紛紛出臺(tái)救市措施，刺激市場(chǎng)回暖；同時(shí)，金融管理部門對(duì)住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào)；中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，並要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　面對(duì)樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺(tái)一些政策來(lái)緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢(shì)必由之前的遏制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?/p>

　　在房地産仍是支柱性産業(yè)的背景下，萎靡不振的樓市，已讓不少地方政府火急火燎。而對(duì)樓市成交抑製作用最大的限購(gòu)，也成為地方政府的“眼中釘”。

　　自6月底呼和浩特市率先宣佈取消限購(gòu)後，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間裏，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放鬆了限購(gòu)。

　　除取消限購(gòu)之外，財(cái)政金融政策緊隨其後而來(lái)，顯示出了極強(qiáng)的威力。

　　9月30日，央行[微博]、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放鬆了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對(duì)擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購(gòu)城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；繼續(xù)支援房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個(gè)後來(lái)被稱為“930”新政的措施，被市場(chǎng)公認(rèn)為是今年對(duì)樓市影響最大的一個(gè)政策。

　　10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)於發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放鬆公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支援繳存職工購(gòu)買首套和改善型自住住房。各地隨後迅速跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等超過(guò)30個(gè)城市都對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

　　同時(shí)，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼手段鼓勵(lì)購(gòu)房的地區(qū)也在不斷增加。其中江西省《關(guān)於促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，各地可對(duì)二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼；江蘇省則對(duì)於購(gòu)買成品住房且屬於首套住房的家庭，由當(dāng)?shù)卣o予相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策支援；瀋陽(yáng)也在冬季房展會(huì)期間推出16項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中多項(xiàng)政策惠及購(gòu)房者。此外，尚未取消限購(gòu)的北京、上海，也通過(guò)大幅度調(diào)整對(duì)普通住宅總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的方式，刺激改善型需求入市。

　　而另外一劑樓市強(qiáng)心劑則當(dāng)屬央行的不對(duì)稱降息。11月21日，央行發(fā)佈通知稱，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。有業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)就指出，對(duì)於房地産業(yè)的影響來(lái)説，貨幣手段歷來(lái)是刺激市場(chǎng)需求的最有效工具，此次降息將成為市場(chǎng)加快庫(kù)存去化的重要利器。

　　年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在總結(jié)今年的政策時(shí)也稱，“2014年以來(lái)，房地産市場(chǎng)迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同或配合有關(guān)部門，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整了限購(gòu)、差別化信貸等方面的政策，支援居民合理的住房消費(fèi)，總體上保持了房地産市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作”。此外，住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地産市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場(chǎng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場(chǎng)的事情。

　　房企海外投資井噴

　　今年有望超300億美元

　　2014年樓市的表現(xiàn)直接擊穿了房地産企業(yè)最差的預(yù)期，就連一向看多的任志強(qiáng)[微博]，近期也一反常態(tài)地發(fā)表看空的言論。為了維持業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房企紛紛加大海外投資的力度，以填補(bǔ)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)下滑帶來(lái)的損失。

　　有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來(lái)中國(guó)已成為全球資本輸出大國(guó)，對(duì)外房地産投資增長(zhǎng)迅速。2014年全年，中國(guó)跨境房地産投資額則有望超過(guò)300億美元，超過(guò)此前數(shù)年海外房地産投資的總和。

　　今年以來(lái)，萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)[微博]、綠地、首創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國(guó)濟(jì)州島和馬來(lái)西亞新山市伊斯幹達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目；碧桂園今年2月份斥資7300萬(wàn)元在雪梨拿地，正式進(jìn)軍澳大利亞市場(chǎng)；同月，萬(wàn)科在美國(guó)紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列剋星敦大道610號(hào)舉行了動(dòng)工典禮。

　　而對(duì)外投資規(guī)模最大的兩家房企，無(wú)疑當(dāng)屬綠地和萬(wàn)達(dá)。

　　今年7月8日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣佈，將投資9億美元在美國(guó)芝加哥建設(shè)五星級(jí)酒店及公寓項(xiàng)目，建成後該項(xiàng)目有望成為芝加哥第三高建築；一個(gè)月後，萬(wàn)達(dá)又在澳大利亞完成了對(duì)黃金海岸市珠寶三塔項(xiàng)目的並購(gòu)，計(jì)劃建設(shè)一棟五星級(jí)酒店和兩棟銷售型酒店式公寓；而在年初，萬(wàn)達(dá)還宣佈投資20億英鎊-30億英鎊在英國(guó)開(kāi)展城市改造項(xiàng)目；6月份則以2.65億歐元收購(gòu)了西班牙馬德里的地標(biāo)建築西班牙大廈。

　　至於綠地，其目前已進(jìn)入韓國(guó)、澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、加拿大等4大洲9個(gè)國(guó)家13個(gè)城市，海外項(xiàng)目總投資超200億美元。

　　國(guó)家在相關(guān)政策上的變動(dòng)，也進(jìn)一步支援了房企到海外的投資。國(guó)務(wù)院在今年取消了對(duì)一般境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)制度，打破過(guò)去在外匯管理、跨境資金流動(dòng)方面的多重限制，而不斷加碼海外房地産市場(chǎng)的中國(guó)房企則正好搭上了這趟順風(fēng)車。

　　此外，移民人數(shù)的不斷增長(zhǎng)，也為出海房企提供了大量的需求。胡潤(rùn)中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書(shū)調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地的千萬(wàn)富豪中，46%正在考慮移民國(guó)外，14%已經(jīng)移民或者正在申請(qǐng)移民，而家資在1億元以上的富人中，有移民意向的人比例高達(dá)74%，這些高凈值人士都是上述房企海外項(xiàng)目的潛在客群。

　　對(duì)此，多家在海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人也表示，他們項(xiàng)目鎖定的主要客戶群就是有海外置業(yè)需求的華人。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地産仍然處?kù)秲r(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企買地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處?kù)冻椎碾A段，市場(chǎng)週期的特徵決定品牌房企繼續(xù)積極佈局海外市場(chǎng)。同時(shí)，部分大型房企的全國(guó)化佈局基本完成，從戰(zhàn)略佈局角度需要國(guó)際化，因此業(yè)務(wù)上也會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)海外與國(guó)內(nèi)的“二八原則”。

　　觸網(wǎng)動(dòng)作頻頻

　　房地産開(kāi)啟網(wǎng)際網(wǎng)路元年

　　在這個(gè)言必稱網(wǎng)際網(wǎng)路的時(shí)代，任何一個(gè)企業(yè)的創(chuàng)新之路都繞不開(kāi)它。截至2014年10月份，中國(guó)移動(dòng)網(wǎng)際網(wǎng)路用戶已達(dá)到8.74億，這個(gè)龐大的市場(chǎng)用戶量吸引著每一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)向其靠近，包括傳統(tǒng)的房地産企業(yè)。

　　2014年，被稱為房地産行業(yè)的網(wǎng)際網(wǎng)路元年。實(shí)際上，在過(guò)去一年裏，《證券日?qǐng)?bào)》記者與多家房企高層交流時(shí)也未避開(kāi)這個(gè)話題，在樓市“新常態(tài)”下，幾乎每家房企的老闆都在談如何“互聯(lián)”，無(wú)論是行銷方式變革，還是産品升級(jí)，甚至在房企未來(lái)戰(zhàn)略佈局中，如何擁抱網(wǎng)際網(wǎng)路，怎麼完成傳統(tǒng)房企與網(wǎng)際網(wǎng)路融合落地都是其研究的大事。

　　值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動(dòng)作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)模式，相對(duì)而言，從行銷端口切入以O(shè)2O模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接産生效果的合作。實(shí)際上，這對(duì)房企的意義確實(shí)不小，變革行銷方式、增加行銷節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，整合資源，運(yùn)營(yíng)資源的時(shí)代到來(lái)了。

　　在網(wǎng)際網(wǎng)路的刺激下，我們看到前有馬雲(yún)[微博]對(duì)賭王健林，後有萬(wàn)科淘寶合作賣房，再後來(lái)有萬(wàn)達(dá)聯(lián)手騰訊、百度[微博]成立O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)。緊接著，“雙十一”和“雙十二”來(lái)了，在這個(gè)電商狂歡的行銷節(jié)點(diǎn)上，傳統(tǒng)房企的身影越來(lái)越多。

　　萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、富力、保利、方興、合生創(chuàng)展等多家房企今年都開(kāi)始積極地?fù)肀ЬW(wǎng)際網(wǎng)路，紛紛跨界試水“網(wǎng)際網(wǎng)路行銷大戰(zhàn)”， 搶食“雙十一”市場(chǎng)蛋糕。於是，房子開(kāi)始論“小時(shí)”賣了。

　　據(jù)記者了解，萬(wàn)科聯(lián)合阿裏，在天貓[微博]開(kāi)闢“雙十一”購(gòu)房專區(qū)，將108個(gè)樓盤以8.9折銷售；遠(yuǎn)洋地産與京東金融聯(lián)手推眾籌賣房，用戶支付11元，便可參與1.1折購(gòu)房的抽取資格；方興地産線上上線下整合6大合作商搞“24小時(shí)光碟節(jié) ”，在11月11日當(dāng)天推出11城22個(gè)項(xiàng)目4400套房源；合生創(chuàng)展則採(cǎi)取了“一對(duì)多”式跨界行銷模式賣房，聯(lián)合線上線下10大商家搭建了“樂(lè)透”聯(lián)盟平臺(tái)，一舉推出1000套優(yōu)惠房源。

　　總結(jié)其“戰(zhàn)果”如下：方興地産24小時(shí)賣出了好幾個(gè)月的成績(jī)，實(shí)現(xiàn)近43億元銷售額，遠(yuǎn)洋地産價(jià)值25億元房産眾籌引發(fā)大量關(guān)注。

　　當(dāng)然，不可忽視的是，很大程度上是來(lái)自市場(chǎng)的壓力，推動(dòng)了房企開(kāi)始在行銷模式上思變，正如一位觸網(wǎng)行銷的操盤手所説，房企跨界、觸網(wǎng)行銷等實(shí)質(zhì)上都是在打搶客戶大戰(zhàn)，包括搶奪投資客。同時(shí)，房企可以整合各界資源，為其換來(lái)“流量”，即潛在購(gòu)房者。

　　不得不説的是，當(dāng)前房企與網(wǎng)際網(wǎng)路企業(yè)的合作更多是停留在宣傳和行銷層面，因?yàn)榉康禺b行業(yè)本身長(zhǎng)期性、重資産、複雜化的屬性，網(wǎng)際網(wǎng)路要想像改造其他行業(yè)一樣改造房地産業(yè)，還存在很多困難。

　　但這不影響房企觸網(wǎng)“日記”的延續(xù)。8月29日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)，三個(gè)土豪聲稱要打造全球最大O2O電商公司，總投資達(dá)200億元。對(duì)於合作的未來(lái)，百度公司董事長(zhǎng)兼李彥宏描述了一個(gè)情景：“如果某個(gè)人在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)逛街，發(fā)現(xiàn)一個(gè)女孩子的裙子很漂亮，拍個(gè)照片就知道是萬(wàn)達(dá)哪家店賣的。看到一個(gè)海報(bào)，就知道萬(wàn)達(dá)院線幾點(diǎn)放映這場(chǎng)電影，可以完成選座和支付”。

　　實(shí)際上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹[微博]也表示，為了SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型，其多次去美國(guó)參觀學(xué)習(xí)蘋果等高科技企業(yè)，明年將宣佈利用網(wǎng)際網(wǎng)路二次轉(zhuǎn)型的具體動(dòng)作。

　　種種跡象表明，如果你還把網(wǎng)際網(wǎng)路思維當(dāng)作房地産企業(yè)行銷的噱頭，而不是經(jīng)營(yíng)思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變，那麼你既有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可能在瞬間就會(huì)被改變甚至逆轉(zhuǎn)。在未來(lái)，不排除購(gòu)房者可以在網(wǎng)際網(wǎng)路上下單，開(kāi)發(fā)商可以用3D列印技術(shù)蓋房。

　　地産並購(gòu)驟增八成

　　行業(yè)集中度加速提高

　　2014年，資本市場(chǎng)收購(gòu)案例急劇增長(zhǎng)，房地産行業(yè)也正在以加倍的速度兼併重組。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，代表著舊有競(jìng)爭(zhēng)格局逐步被打破，新的經(jīng)營(yíng)模式正在形成，行業(yè)集中度也逐步提高，這是“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”下房企做出的選擇，也是在遭遇金融變化和行業(yè)利潤(rùn)率不斷下跌後，房地産企業(yè)不得不經(jīng)歷的階段。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者今年跟多位房企高層交流時(shí)獲得了這樣的共識(shí)，今後房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)動(dòng)作將激增，並購(gòu)重組的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過(guò)收購(gòu)獲得優(yōu)質(zhì)資産或地塊，房地産企業(yè)將在大並購(gòu)時(shí)代中加速轉(zhuǎn)型。

　　樓市降溫加劇後，地産行業(yè)並購(gòu)潮實(shí)際上早已來(lái)臨。

　　根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，截至12月18日，2014年年內(nèi)，房地産行業(yè)並購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)245宗，總價(jià)值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長(zhǎng)幅度約為80%；2013年全年為150宗，總價(jià)值為668億元，同比增長(zhǎng)幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價(jià)值僅為458億元。

　　再來(lái)看一組今年房企並購(gòu)重組的大宗交易數(shù)據(jù)，今年上半年，中冶置業(yè)逐步肢解200億元地王以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓；3月18日，金豐投資以全部資産及負(fù)債與上海地産集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價(jià)值的股權(quán)進(jìn)行置換，經(jīng)預(yù)估，本次擬置出資産的預(yù)估值為23億元、擬注入資産的預(yù)估值為655億元；5月22日，融創(chuàng)中國(guó)以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城中國(guó)24.31%的股權(quán)；8月12日，泛海控股38.23億港元收購(gòu)和記港陸71.36%股權(quán)。由此可見(jiàn)，在行業(yè)並購(gòu)案激增的同時(shí)，並購(gòu)標(biāo)的金額也在提高。

　　記者仔細(xì)對(duì)比近年來(lái)的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未完成的並購(gòu)事件中，凡是披露出來(lái)的交易最終並購(gòu)成功是大概率事件，失敗的並購(gòu)案非常少見(jiàn)。

　　隨著並購(gòu)大潮的來(lái)臨，房地産行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”已經(jīng)成為共識(shí)，房地産行業(yè)正在向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的方向發(fā)展。

　　從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企今年被吞併了市場(chǎng)份額。換言之，雖然今年開(kāi)發(fā)商的日子都沒(méi)過(guò)好，甚至個(gè)別大型房企也不得不轉(zhuǎn)賣資産套現(xiàn)、優(yōu)化資産配置以求發(fā)展，但中小房企面臨的則是求生壓力。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光[微博]曾表示，在地産大並購(gòu)時(shí)代，産品類型偏高端且週轉(zhuǎn)率慢的房企、花高成本激進(jìn)拿地且銷售回籠資金慢的房企、資金受限且去庫(kù)存慢的房企將面臨退出舞臺(tái)的危險(xiǎn)。

　　不過(guò)，反觀之，這也是標(biāo)桿房企並購(gòu)擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，而且加快了大型房企邁入轉(zhuǎn)型過(guò)渡期的腳步。從今年並購(gòu)交易的主體來(lái)看，在完成的並購(gòu)事件中，轉(zhuǎn)讓資産方為萬(wàn)方發(fā)展、億城投資等中小房企，而買方則為陽(yáng)光城、首開(kāi)股份等快速擴(kuò)張的企業(yè)，其中，首開(kāi)股份作為交易買方，完成了4筆收購(gòu)；而在未完成的並購(gòu)事件中，在資産轉(zhuǎn)讓方中，知名房企顯現(xiàn)了身影，比如中國(guó)中冶、北京萬(wàn)科以及萬(wàn)通地産等，但其轉(zhuǎn)讓資産的交易金額並不高，屬於微調(diào)性交易，而交易買方則為融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地産等標(biāo)桿房企。

　　這意味著小型地産公司為了生存將不斷攀上“高枝”，而銀行的“橄欖枝”將會(huì)更為傾斜地投向大型開(kāi)發(fā)商，從而加速房地産市場(chǎng)兩極化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局正在形成。

　　樓市步入“白銀時(shí)代”

　　房企多元化轉(zhuǎn)型突圍

　　2014年，樓市步入了“白銀時(shí)代”，這句話源於萬(wàn)科總裁鬱亮。他表示，“黃金時(shí)代”如少年青春期，而步入“白銀時(shí)代”即進(jìn)入壯年期，行業(yè)將會(huì)更加成熟。但“白銀時(shí)代”跟“黃金時(shí)代”相比，毛利下降，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，庫(kù)存壓力大，地價(jià)高。

　　2014年，房地産行業(yè)確實(shí)受到了打擊，從多數(shù)房企無(wú)法完成年度銷售目標(biāo)就可以折射出開(kāi)發(fā)商的日子遠(yuǎn)不如過(guò)去了。不過(guò)，從房地産投資增速來(lái)看，房企依然可以在“白銀時(shí)代”中尋找“黃金”盈利點(diǎn)，而這些新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自多元化佈局轉(zhuǎn)型。同時(shí)，這也是“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”下，房地産企業(yè)的新戰(zhàn)術(shù)。

　　從數(shù)據(jù)方面來(lái)説，房地産企業(yè)今年面臨的環(huán)境確實(shí)不樂(lè)觀。不過(guò)，有的時(shí)候，或許部分業(yè)內(nèi)人士確實(shí)沒(méi)有好好算算賬。萬(wàn)科是這樣算賬的，2013年，全國(guó)房地産有8萬(wàn)億元銷售額，未來(lái)如果每年增長(zhǎng)5%，10年後，13萬(wàn)億元；若略微樂(lè)觀一些，年均如果增7%，10年後就是15萬(wàn)億元。即使銷售面積不增加，房?jī)r(jià)正常上漲，碰到天花板還有一倍的市場(chǎng)空間。

　　因此，鬱亮説：“相信白銀時(shí)代依然是貴金屬的時(shí)代，當(dāng)下並沒(méi)有來(lái)到青銅時(shí)代，更沒(méi)有來(lái)到黑鐵時(shí)代，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到爛鉛時(shí)代，所以還有足夠的時(shí)代等著我們。”

　　事實(shí)上，房地産投資增速雖然在下滑，但房地産市場(chǎng)這塊蛋糕依然讓開(kāi)發(fā)商勁頭十足地爭(zhēng)搶，因?yàn)榭梢詣?chuàng)新，可以調(diào)整業(yè)務(wù)佈局結(jié)構(gòu)，可以優(yōu)化資産配置，還可以轉(zhuǎn)型。

　　換句話説，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)率下行、規(guī)模化達(dá)到一定階段時(shí)，房地産企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，多元化佈局無(wú)疑將是挖掘“黃金”的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　於是，我們看到，萬(wàn)科從專注住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”，將目光投向了商業(yè)地産、養(yǎng)老地産等多元化領(lǐng)域，希望拓展産品線，分散政策風(fēng)險(xiǎn)；綠地集團(tuán)從“地産開(kāi)發(fā)商”向“綜合地産全程運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，從中國(guó)市場(chǎng)向全球市場(chǎng)轉(zhuǎn)型佈局；世茂集團(tuán)建立雲(yún)平臺(tái)，轉(zhuǎn)型為生活方式服務(wù)商……

　　事實(shí)上，除了在地産領(lǐng)域內(nèi)向更為細(xì)分的縱向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型外，不少房企也在嘗試橫向轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)擁有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地産和萬(wàn)達(dá)院線兩家上市公司；恒大地産的多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及農(nóng)業(yè)、礦泉水、體育、甚至光伏等領(lǐng)域。

　　從當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，地産行業(yè)暫時(shí)還能以規(guī)模定地位，但競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生潛在變化，即地産企業(yè)開(kāi)始找尋或者已經(jīng)選定且準(zhǔn)備深耕或橫或縱的多元化方向，這些方向的業(yè)務(wù)佈局將決定其未來(lái)在行業(yè)中的地位。

　　我們可以暫時(shí)假設(shè)一下，用不了一年時(shí)間，房地産市場(chǎng)對(duì)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)變得更加多元化，呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”，並且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域同時(shí)做“老大”。記者 王 崢 王麗新