原標(biāo)題：房企黃金周搶收 “漲價(jià)論”多為促銷噱頭

　　“購房最好時(shí)機(jī)來臨，您還在等什麼？”相信很多人在國慶期間都收到了諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處，9月30日下午，央行的一紙通知給限貸政策松了綁，市場信心一下子洶湧噴發(fā)。

　　這份名為“央四條”的文件中，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新規(guī)，7折利率政策重回市場，這代表房地産信貸政策開始走向全面放鬆。在此之前，執(zhí)行了4年多的限購政策在絕大多數(shù)城市放開。截至目前，只有三亞和北、上、廣、深等5個(gè)城市還在執(zhí)行限購政策。

　　被壓抑已久的購房需求將得到釋放，在杭州、南京、蘇州、武漢、上海等城市，國慶期間看房的人多了起來。賣得好的房企紛紛在網(wǎng)上曬成績，保利、萬科等大鱷7天內(nèi)70億-80億元的銷售額，已是不少小房企一年的銷售量。房企漲價(jià)論風(fēng)雲(yún)四起。

　　但這並不意味著成交量的大爆發(fā)，房地産市場難以重現(xiàn)2009年的盛況。在時(shí)代週報(bào)記者採訪的不少業(yè)內(nèi)人士看來，房貸新政意在刺激房地産市場消費(fèi)和投資需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實(shí)情況、房地産庫存的去化情況等。

　　名符其實(shí)“黃金周”

　　“央媽”為房企黃金周攬客，這句笑評得到印證，市場對政策的敏感可謂立竿見影。

　　“想買的人一下子多了很多，現(xiàn)場的熱鬧程度是今年從未見過的，”在這波陽光普照的行情下，一線房企代表們笑逐顏開，易居中國有關(guān)人士對時(shí)代週報(bào)記者透露説，從其全國代理銷售樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，“十一”期間成交量環(huán)比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水準(zhǔn)。

　　賣得好紛紛在網(wǎng)上曬成績。在黃金周7天時(shí)間裏，保利地産瘋狂進(jìn)賬70億元，恒大攬金70億元，萬科不聲不響賣了80多億元，樓市黑馬陽光城認(rèn)購50億元，華潤置地、融信等也賣了30億元。

　　對限購限貸鬆綁感觸最深的，還屬綠城。在融創(chuàng)入主綠城後，其銷售表現(xiàn)變得兇猛， 8月份在杭州地區(qū)完成超過23億元的網(wǎng)簽，創(chuàng)下今年單月城市銷售紀(jì)錄之外，9月份，杭州銷售額已經(jīng)超越了萬科。國慶7天，綠城僅在杭州一個(gè)城市賣了11億元。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)較去年同期增長70%；世茂國慶期間日均認(rèn)購量較9月日均增長3-4成。

　　並不是所有的開發(fā)商都拿到了這一輪喜從天降的“紅包”，一些中小開發(fā)商也遇到黃金周顆粒無收的情況。

　　這種分化不僅出現(xiàn)在大小房企間，在城市成交上體現(xiàn)更為明顯。節(jié)後，時(shí)代週報(bào)記者問詢10多家房企內(nèi)部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交量也有回暖，一些二線城市對新政反響最好，三、四線城市較為一般，一線城市表現(xiàn)稍弱。

　　在國慶前放開限購的南京，成為黃金周的亮點(diǎn)。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，7天內(nèi)南京樓市賣出2840套房，日均認(rèn)購?fù)黄?00套，創(chuàng)下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀(jì)錄。

　　就在“雙限”鬆綁前夕，南京樓市完全處於一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，南京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價(jià)格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%，7月房價(jià)環(huán)比下跌1.1%，8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。

　　比較難看的是一線城市的成交，如上海，來自上海網(wǎng)上房地産的數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日期間，上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米，同比下跌26.12%；成交637套住宅，同比下跌24.62%；成交均價(jià)25451元/平方米，同比上漲11.38%。

　　“限購尚未放開，很多人對一線城市還存有觀望情緒。”易居中國總裁丁祖昱稱，這也是黃金週期間，二、三線城市數(shù)據(jù)上揚(yáng)，一線城市走低的重要原因。

　　“漲價(jià)説”尚為時(shí)過早

　　超預(yù)期的救市力度下，醞釀漲價(jià)的暗潮洶湧，綠城是騷動(dòng)的第一家。

　　10月1日，在央行、銀監(jiān)會(huì)放鬆房貸通知出臺(tái)的第二天，綠城傳出漲價(jià)消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內(nèi)部文件提及，綠城浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自11月1日起漲價(jià)5%-10%。

　　綠城浙東區(qū)域負(fù)責(zé)人不久後對媒體證實(shí)了該文件的真實(shí)性，稱目前正在“根據(jù)不同項(xiàng)目及成本關(guān)係逐一梳理（價(jià)格）”，這些項(xiàng)目涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

　　綠城品宣部門的態(tài)度則相對謹(jǐn)慎，稱所有涉及價(jià)格上調(diào)的文件，必須經(jīng)過集團(tuán)行銷部門的批準(zhǔn)才能正式生效，而上述漲價(jià)文件尚未通過批準(zhǔn)。此外，綠城其他區(qū)域還沒有大幅跟進(jìn)的跡象。

　　連夜提價(jià)的不在少數(shù)。在綠城的大本營杭州，一家樓盤的戶外廣告語已瞬間改為“一直很貴，馬上更貴”。而綠城之後，綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多家大型房企的內(nèi)部文件也相繼流出，版本不一，但共同特點(diǎn)是漲價(jià)在即，節(jié)後執(zhí)行。

　　如一份以綠地京津事業(yè)部名義發(fā)出的加急文件，就稱經(jīng)集團(tuán)批示，京津事業(yè)部下轄所有商辦、住宅産品銷售價(jià)格自10月8日起統(tǒng)一上調(diào)，上調(diào)比例不低於10%。

　　綠地副總裁、京津事業(yè)部總經(jīng)理石文紅隨後回應(yīng)稱，文件是“謠傳，沒有這回事，價(jià)格調(diào)整集團(tuán)有標(biāo)準(zhǔn)流程規(guī)定，不可能內(nèi)部統(tǒng)一發(fā)文”。

　　在時(shí)代週報(bào)記者的採訪過程中，恒大、新城控股等開發(fā)商也紛紛辟謠，表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”，或者不清楚分公司的動(dòng)向。

　　房企的諸多舉動(dòng)真假難辨，但被普遍認(rèn)為是有炒作嫌疑。“明眼人一看，就知道是行銷手段，大房企調(diào)價(jià)是需要項(xiàng)目、區(qū)域和集團(tuán)公司之間多個(gè)線條去商議和決定的，不可能像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一樣一刀切，一般不會(huì)由集團(tuán)發(fā)文統(tǒng)一行動(dòng)，”上海某房企銷售負(fù)責(zé)人對時(shí)代週報(bào)記者説，但文件真假已不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì)漲價(jià)的重要信號(hào)，為現(xiàn)階段促銷跑量衝刺成交賺吆喝。

　　趁信貸鬆動(dòng)之機(jī)，快速出貨，這是房企更為主流的想法。多家房企對外表示，目前地産市場的基本面並沒有變化，不會(huì)因?yàn)椤把胨臈l”出現(xiàn)就對“回暖”抱過多預(yù)期，以價(jià)換量還是未來半年的主調(diào)，漲價(jià)言之過早。

　　事實(shí)上，大部分開發(fā)商目前更關(guān)注的是如何去庫存。高盛高華證券報(bào)告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個(gè)城市的總庫存上升1.5%。從過去12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，11個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間上升至17.9個(gè)月。

　　根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)佈的今年1-9月典型房企銷售業(yè)績榜單，前20強(qiáng)房地産商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%，個(gè)別企業(yè)的完成率甚至不到50%。

　　中原地産研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，以目前的趨勢看，務(wù)實(shí)的開發(fā)商仍然需要更多地下調(diào)價(jià)格，以價(jià)換量，在下一步市場上保持主動(dòng)。如房貸鬆綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下來等待開發(fā)商的，一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰，“只有20%的企業(yè)能活下來。”

　　7折利率優(yōu)惠難落地

　　成交回暖反轉(zhuǎn)未明，央行新政細(xì)則尚待落實(shí)，力度也有待進(jìn)一步觀察。

　　“認(rèn)貸不認(rèn)房”的央行新規(guī)頗惹人眼，最低7折的利率優(yōu)惠也再度引發(fā)市場期待。招行率先落地房貸新政，明確表態(tài)從10月8日起執(zhí)行央行通知。隨後，建行、工行、農(nóng)行等紛紛發(fā)文跟進(jìn)表態(tài)。

　　但目前，多數(shù)銀行具體執(zhí)行的放款要求，尤其是房貸利率並未出現(xiàn)明顯變化。時(shí)代週報(bào)記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區(qū)域的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，但這些銀行按揭的利率還與節(jié)前一致，基本還是以基準(zhǔn)利率為主。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶對時(shí)代週報(bào)記者透露説，他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因?yàn)檠胄薪o各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度並沒有隨著房貸新政的出臺(tái)而上調(diào)。

　　事實(shí)上，房貸新政得以執(zhí)行的另一個(gè)關(guān)鍵，則是要看銀行吸納資金的價(jià)格，目前來看，首套房貸七折利率優(yōu)惠是個(gè)奢望。

　　“那麼低的利率，銀行是沒法做的，基本上就是虧錢，這也是為什麼前幾年各家銀行實(shí)際執(zhí)行利率都沒有低於基準(zhǔn)利率的原因，”重慶工行相關(guān)人士對時(shí)代週報(bào)記者説，就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益。”

　　據(jù)了解，央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時(shí)就同時(shí)提出，首套房貸貸款利率最低可享受基準(zhǔn)利率的0.7倍。但此後僅有一兩家小銀行閃現(xiàn)7折房貸利率外，各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水準(zhǔn)。

　　“説實(shí)話，二級支行不太願(yuàn)意做房貸業(yè)務(wù)。目前攬儲(chǔ)很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，只能內(nèi)部高價(jià)拆借資金，” 一家國有大行支行負(fù)責(zé)人透露，去年“錢緊”過後，5年以上資金價(jià)格一度在6.5%以上。基準(zhǔn)利率房貸，基本是盈虧平衡；9折房貸，一般都是虧損的。

　　而按照7折測算，商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折下來就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，按照多數(shù)銀行現(xiàn)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行就是5.225%，這比貸款利率7折後的4.585%反倒高出0.64個(gè)百分點(diǎn)，這意味著存貸利率出現(xiàn)明顯倒掛。