隨著全國各地相繼取消限購政策，央行高調(diào)表態(tài)放水救市，堪比2008年的房地産大拯救終於達(dá)到了最高潮。回顧這幾年的嚴(yán)格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學(xué)孟母三遷、反覆騰挪的學(xué)區(qū)房，也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚，更有高房價(jià)下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之後成了讓人驚悚的“鬼城”……對(duì)於這些樓市怪現(xiàn)象，北京青年報(bào)記者分別予以了梳理。

　　天津?qū)氎婵h城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這裡就是號(hào)稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，有約3000座別墅和一座豪華的五星級(jí)酒店。

　　據(jù)京津新城售樓人員介紹，“十一”期間，開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房，相當(dāng)於七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型，毛坯房，外帶200平米花園，以往130萬元的價(jià)格，目前80多萬元就能拿下。

　　金九銀十疊加國慶黃金周，各路購房者以及開發(fā)商再次將目光瞄準(zhǔn)樓市。隨著部分區(qū)域價(jià)格築底，不少房企降價(jià)攬客；面臨各種優(yōu)惠促銷，七天長假成了購房者眼中今年最後的黃金季節(jié)。北京青年報(bào)記者將目光投向了亞洲最大別墅區(qū)京津新城——外界稱其為京津兩地最大的空城。國慶黃金週期間，開發(fā)商推出了大力度的優(yōu)惠措施，聯(lián)排別墅以七折低價(jià)驚現(xiàn)市場。

　　上百萬別墅降至80多萬

　　在一家醫(yī)療器械私企公司做副總的趙先生，差不多是京津新城量身定制的目標(biāo)客戶。45歲、博士學(xué)歷、年薪四五十萬，不僅有留美背景，而且追求生活品質(zhì)。

　　對(duì)京津新城，趙先生也並不陌生，他看中那裏的別墅成群，環(huán)境清悠。地處天津?qū)氎妫嚯x北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。住戶大多來自北京，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化素質(zhì)較強(qiáng)，最大的優(yōu)勢(shì)是，新城肯定是京津地區(qū)的“價(jià)格洼地”。更讓他心動(dòng)的是，“十一”期間推出了七折的聯(lián)排別墅。

　　趙先生告訴北青報(bào)記者，國慶節(jié)期間他想帶老婆孩子前往薊縣盤山玩玩，順便也去京津新城轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看那裏有什麼變化。他得到的最新消息是，有一個(gè)小區(qū)推出了特惠房，190平米和194平米的聯(lián)排別墅，從之前的130多萬，突然降至80萬至90萬；單價(jià)從7000元滑到了4800元，“下跌了三成，如果品質(zhì)沒問題，肯定是出手的好機(jī)會(huì)。”

　　面對(duì)這樣的誘惑，趙先生認(rèn)為抄底的時(shí)候到了，就像前段時(shí)間A股消滅了一元低價(jià)股，隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，“低於百萬元的別墅去哪兒也找不到了”。

　　他需要做通夫人的工作，其夫人堅(jiān)稱，京津新城已成了被邊緣化的“空城”，沒有政策的提振，她不相信這個(gè)區(qū)域能有多大升值空間。

　　最大短板是缺乏配套工程

　　採訪中北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，類似趙先生這樣準(zhǔn)備逆勢(shì)入市的投資者人數(shù)寥寥，多數(shù)人並不看好京津新城的發(fā)展。

　　數(shù)位房地産資深人士認(rèn)為，投資京津新城作為長線可以考慮，中短線看不準(zhǔn)，不排除資金打了水漂。目前來看，缺乏配套工程是最大的問題，醫(yī)療、教育以及交通等成本都比較高，而且短時(shí)間內(nèi)無法解決。

　　此前有媒體報(bào)道，京津新城的開發(fā)商合生創(chuàng)展的一位高管説：“政府最開始稱這裡有京津城際(高鐵)，還會(huì)有很多配套，結(jié)果很多承諾都沒兌現(xiàn)，到後來就是一個(gè)民營企業(yè)幹了政府所有的活。”

　　除了交通不便，京津新城存在配套短缺的尷尬，周邊醫(yī)院、菜市場、小學(xué)，均在附近的鎮(zhèn)子上。此外，京津城際高鐵在武清區(qū)設(shè)站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

　　近期頻頻前往燕郊看房的樊先生，在與河北燕郊和寶坻的京津新城進(jìn)行類比後，認(rèn)為前者樓盤升值很快，與後者相比機(jī)會(huì)更多。“以燕郊的納丁堡為例，中檔樓盤吧，2010年印象中每平米7000元左右，目前價(jià)格接近翻番；如果是在奧運(yùn)會(huì)前買入，現(xiàn)在賣出最少三四倍的回報(bào)吧。”“京津新城呢，據(jù)説其入住率連三成都達(dá)不到，因?yàn)闆]人氣，所以消費(fèi)、産業(yè)、交通等等都不行，房價(jià)沒有大幅拉升的可能。”

　　樊先生直白地告訴北青報(bào)記者，可以肯定的是，京津新城的價(jià)格跌不下去了；不能肯定的是，它的價(jià)格什麼時(shí)候能漲起來，一兩年三五年，完全看政策的變化。

　　能否迎來新一輪機(jī)遇？

　　據(jù)京津新城售樓人員介紹，“十一”期間，開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房，相當(dāng)於七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型，毛坯房，外帶200平米花園。“這次拿出10套，兩天就賣出了3套。”據(jù)了解，以往130萬元的價(jià)格，目前80多萬元就能拿下。其位置處於小區(qū)最後一排，緊鄰當(dāng)?shù)卣瞥龅木G化帶，品質(zhì)與以往相比明顯變化。以往優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)推獨(dú)棟別墅，360萬元的總價(jià)，一般降幅在20萬至30萬。售樓人員還告訴北青報(bào)記者，特惠房的資訊並沒有掛在網(wǎng)上，至於特惠房的數(shù)量會(huì)不會(huì)增加，目前也不明確。説到優(yōu)惠原因，他們強(qiáng)調(diào)，這是公司紀(jì)念十週年大慶回饋新老用戶的。

　　京津新城位於寶坻北部，大約在2004年建立。京津生態(tài)新城曾提出服務(wù)京津、發(fā)展低碳工業(yè)、建設(shè)生態(tài)宜居城。錦繡香江、京津新城、大學(xué)城、九園低碳工業(yè)園、中關(guān)村科技城等眾多項(xiàng)目紛紛紮根寶坻。

　　天津?qū)氎婵h城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這裡就是號(hào)稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區(qū)構(gòu)成。這裡有約3000座別墅和一座豪華的五星級(jí)酒店。合生創(chuàng)展是京津新城的開發(fā)商。

　　公開資料顯示，《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提到天津周邊有11個(gè)新城，它們的規(guī)劃將按中等城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，京津新城位列其中。按照該規(guī)劃，京津新城重點(diǎn)發(fā)展旅遊、商貿(mào)物流、教育和會(huì)議服務(wù)，遠(yuǎn)景規(guī)劃是8000多套別墅，至2020年的人口規(guī)模為20萬人。

　　京津冀一體化今年驟然提速，旅遊、通訊和交通等一系列玫策的變化給北京周邊的房地産市場打了一劑強(qiáng)心針。燕郊、廊坊、保定等地房價(jià)聞風(fēng)而動(dòng)，效果立竿見影。

　　京津新城的售樓小姐也拿京津冀一體化説事兒，有了政策的提振，“我們負(fù)責(zé)的小區(qū)，入住率平時(shí)有五成，節(jié)假日達(dá)到七成左右吧。”不過售樓人員的數(shù)據(jù)打架也是事實(shí)，另有售樓人員告訴北青報(bào)記者，“整個(gè)別墅區(qū)入住率大約三成。”今年6月，有媒體報(bào)道稱，京津新城的入住率僅有一成左右。

　　一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，公開資料顯示，與保定、廊坊和燕郊等地比較，今年春天京津新城的房價(jià)並沒有應(yīng)聲上漲。

　　財(cái)經(jīng)觀察

　　城鎮(zhèn)化走偏導(dǎo)致房産“大躍進(jìn)”

　　近年來，一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，並有愈演愈烈之勢(shì)。通過大規(guī)模造城來拉動(dòng)地價(jià)，提升城市價(jià)值，以獲得更多的財(cái)政收益，成為很多地方的“理性”之選。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心對(duì)12個(gè)省區(qū)的最新調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市全部提出要推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè)，共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū)，其中瀋陽要建設(shè)13個(gè)新城新區(qū)，武漢也規(guī)劃了11個(gè)新城新區(qū)。在144個(gè)地級(jí)城市中，有133個(gè)提出要建設(shè)新城新區(qū)，佔(zhàn)92.4%，平均每個(gè)地級(jí)市提出建設(shè)1.5個(gè)新城新區(qū)。161個(gè)縣級(jí)城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè)，佔(zhàn)41.6%。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵説，目前一些地方新城新區(qū)建設(shè)中普遍存在著“數(shù)量過多、規(guī)模過大、標(biāo)準(zhǔn)過高”等問題。“在我們調(diào)查的城市中，有很多新城的規(guī)劃面積達(dá)到了現(xiàn)有城市面積的一半多，規(guī)劃的新城新區(qū)人口基本相當(dāng)於現(xiàn)有城市人口。而且，不少地方新城新區(qū)建設(shè)都提出了較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，生態(tài)城、智慧城、科技城、現(xiàn)代城等比比皆是，建設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)大多是國內(nèi)和國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)。”

　　有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不能等同於房地産化，産業(yè)的培養(yǎng)和引領(lǐng)應(yīng)該是驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力，工業(yè)地産可能是産業(yè)發(fā)展的“抓手”。

　　在此前的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇上，戴德梁行高級(jí)董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認(rèn)為，産業(yè)的正確定位以及發(fā)展是決定園區(qū)發(fā)展能否取得成功的關(guān)鍵；産業(yè)決定就業(yè)，就業(yè)決定居民；水電、網(wǎng)路、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施是居民能否定居的關(guān)鍵因素；空氣、水源等居住環(huán)境同樣能夠決定吸引力。