為提振房地産市場，各地近來紛紛取消限購，限貸政策也在鬆動(dòng)中。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著限購取消，政策市漸行漸遠(yuǎn)，樓市開始步入市場化時(shí)代。有關(guān)專家也指出，不要期望限購取消市場就會(huì)回暖，未來樓市調(diào)控將更多地依靠市場化的長效機(jī)制。

　　【僅剩6市未取消限購】

　　目前，全國樓市不太樂觀，這令多地開始鬆綁實(shí)施3年多的“限購令”。南京市政府日前發(fā)文全面取消房地産商品房限購政策，南京是全國倒數(shù)第七個(gè)取消限購的城市。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國46個(gè)限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市尚未取消限購。各地取消限購有多種方式，一種是“全面鬆綁型”，以濟(jì)南、杭州、蘭州等為代表；第二種是“局部有限型”，以武漢、蘇州、無錫、寧波等為代表；第三種是“曲線救市型”，有的地方以採取放寬戶籍、買房落戶、購房補(bǔ)助、減免契稅等政策的方式變相鬆綁。

　　與限購相比，市場更期待放開限貸。有房地産開發(fā)商認(rèn)為，僅僅取消限購令而不放開信貸，購房者的資金問題仍然無法解決，樓市仍然無法迅速回暖。業(yè)內(nèi)人士推測，限購取消後，限貸鬆綁可以期待，但力度不會(huì)太大。

　　【市場變化時(shí)機(jī)成熟】

　　房地産市場發(fā)展初期，政策因素起到關(guān)鍵性作用。如今，作為非常手段的限購政策正在退出歷史舞臺(tái)，市場因素隨之顯露。“原來房價(jià)上漲難以抑制，需要政府進(jìn)行調(diào)控，但限購這一調(diào)控手段行政色彩較濃，現(xiàn)在多地取消限購政策後，將更多地採用市場化手段。”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員張永軍在接受本報(bào)記者採訪時(shí)説。

　　樓市經(jīng)過10年黃金髮展週期後，現(xiàn)在總供求關(guān)係已出現(xiàn)失衡，下行趨勢明顯，在這一時(shí)期，政策托底作用有限，更多地需要市場力量進(jìn)行調(diào)整。張永軍説，一方面，適齡勞動(dòng)人口總量下降和一部分人購房需求滿足，以及跨區(qū)勞動(dòng)力增長速度放慢；另一方面，房地産供給增量在提高，房地産市場因此出現(xiàn)供給大於需求的狀況，房價(jià)和交易量開始下滑，現(xiàn)在市場開始下行，價(jià)格重心平緩下移，進(jìn)入調(diào)整階段。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今後，以“限”為核心的房地産調(diào)控政策，將被以信貸和稅收為手段的市場化長效調(diào)控機(jī)制所取代。

　　“以前房企關(guān)注焦點(diǎn)都在政府的調(diào)控政策，而現(xiàn)在更加關(guān)注市場本身，今年市場的內(nèi)在因素將逐步顯現(xiàn)，市場的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)而採取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮説。

　　專家提醒，取消限購並不意味著樓市將全面回暖。“正如前些年限購沒能完全抑制房價(jià)上漲一樣，現(xiàn)在期望取消限購政策就徹底抑制控制房價(jià)下滑，也是不太可能的。需要從多方面著力解決這一問題，僅靠行政手段不行，要行政和市場化手段雙管齊下。”張永軍表示。

　　【熱點(diǎn)城市尚需觀察】

　　對於熱點(diǎn)城市是否取消限購，專家看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較去年有所下降，但總體還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的特點(diǎn)，這些城市仍應(yīng)採取相關(guān)調(diào)控措施，繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　還有人認(rèn)為，取消限購也不能一刀切，需要分地區(qū)逐步退出。專家指出，在目前的市場形勢下，行政化限購手段應(yīng)合理地分步分地區(qū)退出。上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)説，一線城市若要救市，實(shí)際上難度並不大，比如放鬆?wèi)艏日撸阅壳皝K不慌；按排版隊(duì)的規(guī)則，需要等二三四線城市救市後進(jìn)行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動(dòng)態(tài)。

　　而財(cái)經(jīng)評論家葉檀稱，一線城市也應(yīng)該全面退出限購，樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)説明限購對房價(jià)的影響不大，同時(shí)限購的做法也不夠市場化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會(huì)退出限購，隨著房價(jià)下跌與庫存增加，一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時(shí)間問題。

　　“大城市取消限購能夠在一定程度上起到激活市場的作用。”張永軍建議，一線城市限購政策可適當(dāng)放寬，但不宜完全放開。不同城市房地産調(diào)控應(yīng)差異化，一線城市購房資格與戶籍管理相聯(lián)繫，不大可能完全市場化，二線城市戶口有的已放開，其他城市戶口已基本放開，可用市場化手段調(diào)節(jié)。羅 蘭