不動産登記短期難影響北京樓市

　　北京二手房價格觸底反彈？

　　“8月中旬，不動産登記條例徵求意見稿徵求意見。由於不動産登記條例是開徵房産稅最基礎(chǔ)的條件之一，不少人認(rèn)為可能造成大戶型拋售、房價下挫。但據(jù)記者從北京二手房仲介處了解，市場並未受到意見稿的明顯影響，最近一段時間二手房還有回暖的跡象。”

　　不動産登記不是瞄準(zhǔn)樓市

　　8月中旬，《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》公佈，不動産統(tǒng)一登記制度的建立正在加速推進(jìn)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，對於房地産行業(yè)和市場來説，一方面，將改變以往市場資訊缺失、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈，讓未來的市場調(diào)控更具針對性；另一方面，也將為房産稅、遺産稅等財産性稅收的出臺奠定基礎(chǔ)。

　　如果按照這一邏輯，不動産統(tǒng)一登記進(jìn)程的加快，也將促使部分持有多套房産的家庭儘快出售閒置房産。目前北京市場是否有了這種跡象？記者走訪了三元橋、大望路、朝陽大悅城附近的多家仲介，一線從業(yè)人員的直觀感受是樓市並未出現(xiàn)因為不動産登記而産生的直接變化。“有人説大戶型被大量拋售，這完全是紙上談兵，大戶型所佔比例沒有太多波動。”大悅城附近房産仲介小劉告訴記者。

　　鏈家地産市場研究部張旭認(rèn)為，不動産登記制度中的房地産登記由於在一定程度上涉及到“反腐”、“房價控制”等敏感問題，使得其一經(jīng)提出就備受關(guān)注。但從當(dāng)前的情況來看，此次公佈的只是徵求稿，還需經(jīng)過多次調(diào)研和論證，政策短期內(nèi)正式出臺的可能性不大；其次，房地産稅為十分複雜的綜合稅種，其具體徵收方案的制訂也需要較長時間的論證。對於房地産市場不會産生立竿見影的影響。

　　新房成交價回落

　　日前，國家統(tǒng)計局發(fā)佈的7月份70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格環(huán)比下跌1.3%，成為自2012年5月以來的首次下跌，也由此帶動一線城市新房價格年內(nèi)首次下跌。

　　相比7月份的數(shù)據(jù)，8月份上半月新房數(shù)據(jù)成交量上漲，價格有所回落。偉業(yè)我愛我家市場研究院依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京住宅新房網(wǎng)簽量為4389套，比7月下半月增長18.02%，比7月上半月增長77%。成交價格方面，上半月純商品住宅新房(不含保障房、商辦改住)成交均價為20781元/平方米，比7月下半月成交均價回落16.1%，比去年同期回落15.2%。

　　難道北京新房價真的要改變趨勢？實際上，北京成交均價掉頭有兩大原因，第一為自住房的大量入市。從去年底到今年年初，大批量自住房開始申購和選房，價格最少比周邊商品房便宜30%。一些急於回款的開發(fā)商在新房定價時，也會參考和自住房的房價，避免陷入房價定得太高無人問津的地步。

　　日前，位於臺湖的項目東亞·印象臺湖住宅和辦公産品大幅跳水，在售的辦公和住宅類産品中各拿出50套房源做特價銷售，其中，住宅産品直降4000元/平方米至18900元/平方米，辦公類産品直降6000元/平方米至14900元/平方米。而萬科也拿出南四環(huán)的京投銀泰萬科·西華府項目10套特價房源吸引眼球，3套一居室總價210萬，單價32000/平方米；3套88平方米兩居室總價260萬，折合單價29000元/平方米；4套82平方米兩居室直降20萬，優(yōu)惠6%。雖然中間有行銷和尾房清盤的原因，但卻是今年以來開發(fā)商大都奉行了平價開盤、舍價保量的策略。

　　第二個原因是郊區(qū)效應(yīng)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 8月上半月，北京市純商品住宅成交前5個區(qū)域為大興1910套，房山1217套，通州701套，朝陽216套，豐臺132套。這5個區(qū)域的成交佔據(jù)了這一週期內(nèi)市場成交的80%以上。而房山、大興在過去幾年是北京樓市最著名的價格洼地，開發(fā)商此前集中拿地之後現(xiàn)在進(jìn)入入市階段，入市價格本身就低，這就從平均水準(zhǔn)上拉低了統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　二手房跌幅在縮小

　　8月上半月，北京二手房成交量逐步復(fù)蘇特徵明顯。依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為8246套，與7月下半月(8435套)基本持平，比7月上半月增長41.6%。其中，二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，比7月上半月增長15.4%。成交價格方面，8月上半月經(jīng)我愛我家成交的二手房均價為28837元/平方米，比7月均價小幅回落1%。這一價格與去年同期相比基本持平。

　　相對於新房比較容易受區(qū)域影響，二手房更能反映北京樓市的現(xiàn)狀。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從8月上半月市場成交情況來看，受多方面綜合因素影響，半月度的二手房市場成交在近30天內(nèi)已經(jīng)表現(xiàn)出較為明顯的觸底反彈的趨勢，這一勢頭預(yù)計仍將持續(xù)，與此同時，二手房均價在回落到2.8萬元/平方米左右後，開始逐步走穩(wěn)。

　　以目前成交活躍的房山萬科長陽為例，這裡明顯出現(xiàn)了價格築底的情況。在此輪房價調(diào)整之前，萬科長陽一套不到90平方米的兩居室，高點在250萬左右，但隨著樓市的下挫，同一戶型在今年三四月初下挫到190萬元左右，但在此之後，買盤又開始出現(xiàn)，到今年8月份左右總價漲回215萬元左右。

　　“從這一輪房地産調(diào)整來看，之前漲得比較多的郊區(qū)縣下跌也最為明顯，萬科長陽二手房最高調(diào)整幅度接近25%，這一陣因為不少觀望人群開始入市，業(yè)主又開始調(diào)高掛牌價，認(rèn)為房價會漲回去。整體來看，目前的房價和最高點仍然有15%的差距。”在房山萬科長陽做房産仲介的業(yè)務(wù)員小張告訴記者。文/本報記者 范輝 製圖/巨琳 攝影/本報記者 黃亮

　　業(yè)內(nèi)分析

　　北京觀望情緒為何鬆動？

　　到底是什麼因素讓觀望情緒鬆動並最終決定入市？胡景暉認(rèn)為，一是從宏觀樓市方面來看，自住建部喊話“去庫存”以來，全國放鬆、取消限購的城市已經(jīng)多達(dá)37個，儘管一線城市市場短期內(nèi)取消限購可能性微乎其微，但政府托市、穩(wěn)市消化庫存的意願明顯。二是從北京市市場的表現(xiàn)來看，經(jīng)過了上半年市場成交量的不斷下滑，需求階段性積壓未得到有效釋放，隨著新房、二手房市場價格的緩步回落，吸引了部分成交迫切的需求結(jié)束觀望，入市購房。不少人擔(dān)心再次踏空房價，開始積極入市。三是近期北京市引導(dǎo)需求入市的支援政策在改變購房人預(yù)期的同時，也起到了引導(dǎo)需求入市購房的效果。比如北京市地方銀行進(jìn)一步加快放貸速度、調(diào)整公積金貸款審批效率、以及近期要實施的調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，此類舉措的作用疊加效應(yīng)有所顯現(xiàn)。文/本報記者 范輝