後限購(gòu)時(shí)代樓市變奏

　　北上廣深陷入鬆綁包圍圈

　　在剛剛過(guò)去的週末，哈爾濱成為第37個(gè)解禁限購(gòu)的城市。在這場(chǎng)以6月為起點(diǎn)、為限購(gòu)鬆綁的運(yùn)動(dòng)大潮中，地方政府在沒(méi)有中央明確反對(duì)的情況下，先後闖關(guān)放鬆樓市政策，手段越來(lái)越新，力度越來(lái)越大，“市場(chǎng)回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)。留下堅(jiān)持限購(gòu)的已經(jīng)所剩無(wú)幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏，但結(jié)果卻仍舊撲朔迷離。這次變奏，到底是房地産鹹魚翻身的一次絕佳機(jī)會(huì)，還是徹底走向沒(méi)落的迴光返照？限購(gòu)和限貸會(huì)全面放開(kāi)嗎？北京晨報(bào)記者對(duì)呼和浩特、溫州、杭州、成都、天津五個(gè)地區(qū)樓市展開(kāi)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策和市場(chǎng)都在徬徨。

　　37個(gè)城市闖關(guān)

　　除了北上廣深，其餘城市早晚放開(kāi)限購(gòu)

　　限購(gòu)，這個(gè)從2011年開(kāi)始大規(guī)模執(zhí)行的樓市政策，在經(jīng)過(guò)了3年多的爭(zhēng)議之後，到了退場(chǎng)的時(shí)候。

　　今年6月20日，呼和浩特公開(kāi)發(fā)文取消限購(gòu)，雖然其後又鬧出來(lái)一段寫錯(cuò)字的小插曲，但並沒(méi)有阻礙呼市成為第一個(gè)明確取消限購(gòu)的城市。所有人都觀察，“上頭將作何反應(yīng)？”

　　在靜靜等待了十多天后，山東濟(jì)南再也等不下去了。7月上旬，濟(jì)南城建委提請(qǐng)調(diào)整限購(gòu)政策的文件在網(wǎng)際網(wǎng)路上曝光，隨後證實(shí)，限購(gòu)將於7月10日起取消，濟(jì)南方面並沒(méi)有做任何形式的否認(rèn)。限購(gòu)取消之後，濟(jì)南樓市一度每天成交超過(guò)限購(gòu)時(shí)期近兩倍。

　　濟(jì)南再一次闖關(guān)成功，鼓舞了其他限購(gòu)城市的勇氣。很快，一大波限購(gòu)城市玩起接龍遊戲：7月29日，杭州取消140平方米以上戶型限購(gòu)；同日，溫州宣佈從第二天起全面取消限購(gòu)；30日，寧波取消90平方米以上戶型限購(gòu)；8月1日，紹興市宣佈限購(gòu)正式取消，二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房不認(rèn)貸……

　　從6月26日呼和浩特正式宣佈放鬆限購(gòu)之後，在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有37個(gè)城市或明或暗地放鬆了限購(gòu)，限購(gòu)的城市目前只剩下9個(gè)。業(yè)內(nèi)預(yù)期，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外，其餘城市早晚會(huì)放開(kāi)限購(gòu)。所謂“差別化調(diào)控”政策，最終會(huì)是：堅(jiān)守一線，放開(kāi)二線。

　　從鬆綁到救市

　　蹺蹺板政策讓市場(chǎng)更焦慮了

　　截至目前，對(duì)於取消限購(gòu)，中央政府未發(fā)出任何支援或否定的態(tài)度，但這個(gè)節(jié)骨眼上，沉默很容易被理解為默認(rèn)。試探動(dòng)作一旦得到默認(rèn)，往往會(huì)演變成放縱。

　　7月31日，成都發(fā)佈消息稱，四川省財(cái)政廳決定從7月1日至12月31日，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向首次購(gòu)買自住普通商品房提供貸款的，如果利率不高於基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予補(bǔ)助。幾天之後，成都撤銷了該文件，但政策是否繼續(xù)執(zhí)行不得而知。

　　8月8日，福建出臺(tái)“閩八條”，不僅內(nèi)容豐富，在尺度上也大大超越了其他地級(jí)政府，不僅提出福州、廈門可以調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)，還在首套房認(rèn)定上提出，家庭購(gòu)買改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定，住宅小區(qū)建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的住房均屬於普通商品住房，間接放鬆限貸。

　　3天后，湖南省的“湘五條”來(lái)了，成為第二個(gè)公開(kāi)出臺(tái)樓市刺激政策的省份。“湘五條”不僅提出政府可以回購(gòu)適當(dāng)面積商品房作為保障房，還提出省內(nèi)異地可辦理公積金貸款、住宅産業(yè)化項(xiàng)目可提前申請(qǐng)《預(yù)售許可證》等措施，業(yè)內(nèi)人士直呼其“很猛”。

　　從最開(kāi)始名正言順的呼籲“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”，到後來(lái)動(dòng)用財(cái)政手段，“市場(chǎng)回歸”演變成“救市重來(lái)”，調(diào)控似乎正走向另一個(gè)極端。然而，在這種蹺蹺板似的政策變動(dòng)中，市場(chǎng)不但沒(méi)有變得樂(lè)觀，反而愈發(fā)焦慮——樓市這一次還能起死回生嗎？

　　一線破局從限貸開(kāi)始？

　　上海模式一旦坐實(shí)，易被其他三城複製

　　北京晨報(bào)記者的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由於從一開(kāi)始，限購(gòu)與限貸政策就是以一個(gè)“組合拳”的形式打出，當(dāng)前大多城市也只在能力範(fàn)圍內(nèi)放鬆了限購(gòu)，因此效果有限。要想徹徹底底扭轉(zhuǎn)樓市局面，限貸是一個(gè)跨不過(guò)去的檻。

　　8月16日晚間，網(wǎng)路上流傳出一份銀行上海分行系統(tǒng)內(nèi)文件，基本內(nèi)容是重新定義了“首套房”概念：一是將外地購(gòu)房貸款結(jié)清、本地?zé)o房的購(gòu)房算為首套房；二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄，但現(xiàn)已全部結(jié)清並且在上海無(wú)房的購(gòu)房，也按首套政策執(zhí)行。

　　這份據(jù)稱是建行所發(fā)的文件立即讓市場(chǎng)興奮起來(lái)。但業(yè)內(nèi)分析師張大偉表示，這份文件並非全面放鬆限貸，很有可能只是適用於該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤，是為了解決開(kāi)發(fā)商的資金壓力，將銀行擁有的開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)變成購(gòu)房人的按揭貸。這種措施對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限，不會(huì)掀起大風(fēng)浪。

　　儘管如此，仍難免引發(fā)業(yè)界聯(lián)想。有地産界人士認(rèn)為，這或許將成為一線城市繞開(kāi)限購(gòu)這道紅線，直接鬆綁限貸曲線救市的樣本。該份文件一旦落地而沒(méi)有被叫停，就很有可能被北京、廣州等一線城市複製。

　　北京晨報(bào)記者調(diào)查了解到，目前北京尚未執(zhí)行這類政策，但不排除各大銀行也在研究此類辦法。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)期，北京出於對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及控制人口的壓力，在短期內(nèi)放鬆商品房限購(gòu)的可能性不大，但像上海一樣放鬆限貸，可能性相對(duì)較大。但這種可能性也僅是相對(duì)的，從目前的跡象來(lái)看，中央對(duì)房貸的支援仍僅限于真正的首套房購(gòu)買者，因此北京等一線城市完全放開(kāi)限貸仍是小概率事件。

　　晨報(bào)記者 孫春祥

　　後限購(gòu)時(shí)代

　　呼和浩特

　　放鬆限購(gòu)第一城：沒(méi)有任何起色

　　作為打開(kāi)本輪“放購(gòu)”潮閘門的第一城，呼和浩特的樓市近來(lái)備受關(guān)注。可以説，她是一個(gè)樣本，更是一個(gè)標(biāo)桿。然而，那裏看不到一點(diǎn)回暖的跡象。

　　“限購(gòu)放開(kāi)後，市場(chǎng)成交量和之前一樣。”在呼市從事房産仲介工作多年的馮先生告訴北京晨報(bào)記者，在當(dāng)?shù)兀康禺b，尤其是住宅已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值，限購(gòu)不限購(gòu)沒(méi)有什麼影響，買房人大多數(shù)都是剛需一族，而這部分需求非常穩(wěn)定。

　　據(jù)馮先生介紹，在呼市，雖然也存在一些炒房人囤積的房子，但並不多，因此當(dāng)市場(chǎng)比較疲軟的時(shí)候，也沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售。雖然當(dāng)前賣房的人比買房的人多，但價(jià)格也並沒(méi)有出現(xiàn)大跌，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會(huì)輕易低價(jià)出售房産。在新房市場(chǎng)，目前仍有不少新盤推出，在售樓方式上，一些大型開(kāi)發(fā)商依然採(cǎi)取捂盤惜售以及炒作熱銷場(chǎng)面等老一套做法。

　　在呼市金融系統(tǒng)工作的劉女士告訴北京晨報(bào)記者，呼和浩特樓市如火如荼的開(kāi)發(fā)始於2006年，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前均價(jià)在4500元以上的高檔住宅項(xiàng)目已經(jīng)佔(zhàn)到了40%左右。雖然也有一些依靠正當(dāng)合法經(jīng)營(yíng)積累財(cái)富的企業(yè)家，但這類人畢竟是極少數(shù)，呼市的消費(fèi)能力根本不可能撐起這麼高的價(jià)格。

　　今年6月份，新華社報(bào)道了呼市房地産市場(chǎng)存在問(wèn)題的消息，隨後呼市積極組織力量發(fā)出“呼和浩特房地産市場(chǎng)不存在泡沫”、“房地産市場(chǎng)健康”等信號(hào)，並邀請(qǐng)中央有關(guān)部門到呼市考察，召開(kāi)媒體通報(bào)會(huì)，並舉辦以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房交易會(huì)。對(duì)此，劉女士和她的朋友們均認(rèn)為，這是地方政府在做的一場(chǎng)“秀”。

　　“市場(chǎng)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求，放開(kāi)限購(gòu)之後樓市也沒(méi)有任何起色，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)的諸多房地産項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)”。在劉女士看來(lái)，“呼和浩特房地産市場(chǎng)即將出現(xiàn)暴風(fēng)雨。”晨報(bào)記者 孫春祥

　　杭州

　　準(zhǔn)一線城市樣本：信貸才是開(kāi)門鑰匙

　　杭州，這個(gè)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的首府城市，在地産界人士眼裏，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個(gè)像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿ΑＫ裕贾輧嵐鼙涣袨槎€城市，但足可以擔(dān)當(dāng)起二線城市的領(lǐng)頭羊，充當(dāng)“準(zhǔn)一線”的角色。

　　然而，就是這個(gè)“準(zhǔn)一線”城市，卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份，杭州樓市就開(kāi)始進(jìn)入寒冬，樓盤降價(jià)與業(yè)主砸盤事件接踵而至，大批媒體記者趕赴杭州調(diào)查，其結(jié)論基本一致：庫(kù)存量太大，樓市已經(jīng)消化不良。在經(jīng)歷了近半年的苦苦支撐後，杭州終於在7月底放鬆限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開(kāi)。

　　“高端物業(yè)有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家網(wǎng)路地産媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣佈部分放開(kāi)限購(gòu)之後，市場(chǎng)成交量確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的上升，其中有一部分是因?yàn)榉砰_(kāi)限購(gòu)直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型。

　　“限購(gòu)放鬆的效果不是很明顯，市場(chǎng)觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限，所以在杭州業(yè)內(nèi)，大家都希望限貸能夠放鬆”。“老余”表示，“限貸對(duì)樓市的影響是雙重的。看限貸放鬆的程度，一方面會(huì)在心理層面使得購(gòu)房人的信心大增，另一方面還會(huì)使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認(rèn)為，只要市場(chǎng)信心恢復(fù)，買房人的購(gòu)買力也得到實(shí)質(zhì)性的提高，市場(chǎng)才會(huì)重新回暖。

　　在杭州7月29日宣佈放鬆限購(gòu)後，市場(chǎng)傳出了招商銀行在當(dāng)?shù)胤朋犗拶J的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。但隨後，媒體又從招商銀行方面獲得了否認(rèn)的消息。坊間傳聞，招行執(zhí)行二套房首付三成政策實(shí)際只執(zhí)行了一天，之後迫於壓力而取消。

　　北京晨報(bào)記者了解到，在限購(gòu)政策沒(méi)有改變的情況下，目前杭州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商對(duì)於樓市的未來(lái)依然持悲觀態(tài)度，相關(guān)部門人士也認(rèn)為，“杭州樓市的冬天才剛開(kāi)始。”

　　晨報(bào)記者 孫春祥

　　冬天

　　尚未結(jié)束

　　真正的市場(chǎng)供需關(guān)係早已改變

　　限購(gòu)取消真的有用嗎？一開(kāi)始，似乎確實(shí)是管用的。

　　北京晨報(bào)記者梳理市場(chǎng)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購(gòu)後3天，杭州樓市日均成交比鬆綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣佈取消90平方米以上戶型限購(gòu)後，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分顯著。濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都也有三成以上的增長(zhǎng)。

　　只有激情退去，真正的市場(chǎng)常態(tài)才會(huì)顯現(xiàn)。上面的數(shù)據(jù)並不意味著放鬆限購(gòu)就能為樓市帶來(lái)長(zhǎng)久的成交量。市場(chǎng)調(diào)研顯示，成交量上漲，主要源於高端樓盤的一次性放量，市場(chǎng)上大多數(shù)的購(gòu)房者依然在觀望，其他放鬆限購(gòu)效果顯著的城市也並不多。

　　中原地産的調(diào)研報(bào)告指出，針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放鬆限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示，放鬆限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市，其餘8個(gè)城市成交量並沒(méi)有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。

　　而北京晨報(bào)記者通過(guò)對(duì)各地業(yè)內(nèi)及買房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸依然是限制需求擴(kuò)張的一大瓶頸，限貸對(duì)樓市依然發(fā)揮著非常大的抑製作用。目前房産界正在呼籲放鬆樓市信貸，以期能夠徹底扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人的預(yù)期以及實(shí)際購(gòu)買力。

　　然而，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業(yè)界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折，雖然其中原因未知，但由此可以看出，金融系統(tǒng)對(duì)樓市的支援依然僅限于所謂的“剛需”，即使有的城市在二套房的認(rèn)定上已經(jīng)修改為認(rèn)房不認(rèn)貸，但基本局限于本地所屬的金融機(jī)構(gòu)，四大國(guó)有銀行依然堅(jiān)持執(zhí)行原有政策。即使是暗中放鬆限購(gòu)的城市，在銀行貸款上也沒(méi)有妥協(xié)。

　　種種跡象表明，真正的市場(chǎng)供需關(guān)係早已改變，哪怕依靠新的行政手段去刺激也於事無(wú)補(bǔ)。金融、地産不分家，貨幣放水的時(shí)代一旦終結(jié)，樓市自然要回歸其本來(lái)面目。晨報(bào)記者 孫春祥