原標題：京城豪宅市場大幅縮水 下半年將呈結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)

　　日前，第三方市場研究機構(gòu)亞豪機構(gòu)披露的一組市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，總價1000萬以上的高端豪宅成交量在2014年1～6月不降反升。京西樓市正在成為這種結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)的最大收益者。以五礦萬科如園、西山壹號院等為代表的京西高端物業(yè)均呈現(xiàn)出平穩(wěn)成交的發(fā)展態(tài)勢，五礦萬科如園項目已在北京上半年高端住宅物業(yè)銷售排名第一。自然資源的稀缺以及教育資源的優(yōu)勢，都使該區(qū)域成為高端改善型需求的首選區(qū)域之一。而下半年隨著萬柳書院等京西地區(qū)的高端居住物業(yè)入市，京西將成為2014年北京高端居住市場全年走勢的關鍵因素。

　　公寓豪宅大幅下降57%

　　7月9日，亞豪機構(gòu)聯(lián)合攸克地産聯(lián)合發(fā)佈的2014年上半年北京高端物業(yè)成交情況顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅，同比去年同期少售出404套。不過，在總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的頂級豪宅領域，則分別同比各多售出了4套和16套，呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)”的態(tài)勢。

　　與之對應的則是5萬元/平方米以上的高端居住物業(yè)的下滑。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示，上半年北京公寓豪宅産品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%；銷售金額總計為92億元，同比減少105億元。

　　從2010年開始，北京高端住宅項目的成交量一直穩(wěn)定走高。不過，從2013年三季度開始，由於信貸政策收緊、貸款審核時間週期延長等，房地産市場整體成交急轉(zhuǎn)直下。受此影響，總價高、面積大、非本地購買需求佔比較大的高端住宅市場成交，也一度遇冷。

　　京西高端物業(yè)成主戰(zhàn)場

　　高珊認為，今年頂級豪宅成交走高，主要原因在於高端物業(yè)供應量激增，不僅加大了財富階層的選擇面，而且入市項目均大幅提價，使得財富階層感受到豪宅産品的長期、穩(wěn)定的增值功能，在預期看漲的前提下促進了頂級豪宅的成交。而北京西部地區(qū)的高端樓市，就是這種結(jié)構(gòu)性“上漲”的最重要的“受益者”。

　　“市場從2014年的4月開始，逐漸開始有所改觀，地段好、産品規(guī)劃比較好的項目，銷售進度開始有比較明顯的回升。”北京萬科高端住宅事業(yè)部負責人高廣漢告訴記者。在接受記者採訪時，五礦萬科如園項目已經(jīng)在北京1至6月高端住宅房地産銷售排行中位列第一。在萬科引領的“反轉(zhuǎn)”之下，京西樓市開始成為“結(jié)構(gòu)反轉(zhuǎn)的主角”。根據(jù)亞豪地産機構(gòu)的統(tǒng)計，2014年1至6月成交面積超過10000平方米的樓盤總計只有3個，分別為五礦萬科如園、西山壹號院和望京金茂府。其中五礦萬科如園和西山壹號院均位於京西西北旺一帶，這個區(qū)域向來是北京高端住宅成交的主戰(zhàn)場之一。

　　五礦萬科如園項目的銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年簽約的主力戶型主要為230平方米的三居室和240平方米的四居室。該項目的購買意向調(diào)查顯示，購買該項目的客戶主要看中的是該項目所處地區(qū)的資源優(yōu)勢和教育配套，以及萬科品牌對建築品質(zhì)、社區(qū)服務的保障。“西部地區(qū)的自然環(huán)境資源、教育資源等優(yōu)勢十分明顯，但是隨著開發(fā)的深入，這些資源變得越來越稀缺，這在一定程度上，解釋了今年上半年京西高端住宅市場成交活躍的原因。”一位長期從事房地産經(jīng)紀業(yè)務的人士稱。尤其在教育配套資源領域，京西樓市的優(yōu)勢十分明顯。京西地區(qū)主要成交量貢獻的樓盤，在教育配套資源領域均有突破。記者了解到，目前，中關村二小的入學劃片區(qū)域，已經(jīng)確定覆蓋五礦萬科如園等區(qū)域內(nèi)的高端樓盤。

　　“今年北京市調(diào)整了小學入學的政策，共建等傳統(tǒng)的佔有優(yōu)勢教育資源的方式，都已經(jīng)失效了，回歸到了‘劃片入學’這個最傳統(tǒng)的方式範圍內(nèi)，也使得優(yōu)質(zhì)的教育資源更稀缺，而這個優(yōu)勢，在京西樓市是最為明顯的。在高端改善型的需求當中，教育是很大的需求。”上述長期從事房地産經(jīng)紀業(yè)務的人士表示。高廣漢則向記者表示，在上半年的五礦萬科如園項目的成交客戶中，超過70%以上的客戶表示，主要看中的是中關村二小學區(qū)覆蓋以及西北旺地區(qū)優(yōu)越的地理和自然環(huán)境。“高端改善型客戶是這個區(qū)域裏現(xiàn)在最主要的需求，他們對於教育和區(qū)域環(huán)境等更為看中。”高廣漢向記者表示。

　　下半年高端豪宅將結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)

　　高珊認為，下半年高端豪宅市場能否維持上半年體現(xiàn)出的結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)，甚至有進一步的亮眼表現(xiàn)，京西區(qū)域市場的表現(xiàn)，是重要因素之一。市場供應的集中，將使這一區(qū)域繼續(xù)成為北京高端住宅的“主戰(zhàn)場”之一。

　　日前，北京市住建委正式批復了保利海德公園項目的預售行政許可，該項目擬預售單價高達9.5萬元/平方米。在此之前，北京市長期對高價樓盤的預售許可審批進行行政干預，不少高價樓盤的預售許可審批被延後處理。保利海德公園以9.5萬元/平方米的單價獲批，被業(yè)界認為是政府放鬆價格控制口徑的信號。“從北京整個市場的情況看，剛需住宅受到自住房的影響，短期之內(nèi)可能仍然會保持盤整的態(tài)勢，但是經(jīng)過了超過半年時間的整理，結(jié)合上半年從4月開始的成交回暖以及結(jié)構(gòu)性的成交反轉(zhuǎn)，我們預期下半年的高端豪宅市場成交狀況，會進一步延續(xù)上半年的勢頭，我們很看好下半年的市場。”高廣漢説。

　　這與市場供應也休戚相關。記者了解到，被業(yè)界普遍關注的萬柳書苑項目，有望于2014年下半年獲得預售許可審批，業(yè)界預計其價格將超過12萬元/平方米以上。也正因如此，京西樓市將在下半年迎來一個“新的熱度”。而在該區(qū)域內(nèi)的樓盤，都有望從中受益。該區(qū)域內(nèi)的房地産開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)開始積極備貨，如萬科如園項目將在下半年主要向市場投放260-300平方米的升級産品，這些都是高端改善型客戶需求較為強烈的産品戶型。