“進(jìn)入2014年後，有關(guān)中國(guó)房地産業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的論調(diào)頻現(xiàn)，眾説紛紜。”一家上市房企的年報(bào)寫道。

　　確實(shí)如此。今年以來(lái)，房地産市場(chǎng)的走勢(shì)愈加撲朔迷離——多個(gè)城市的樓盤頻頻傳出降價(jià)的消息，開發(fā)商資金鏈斷裂也變得屢見不鮮。鋻於此，有專家預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)面臨全面崩盤”。與此同時(shí)，不乏唱多的聲音。

　　上市房地産企業(yè)的年報(bào)，集中於今年的三四月份發(fā)佈。這些行業(yè)巨頭們，將觀察年初市場(chǎng)表現(xiàn)後得出的判斷，寫進(jìn)了年報(bào)。

　　樂觀者與悲觀者並行。有地産商自信“年內(nèi)市場(chǎng)一片繁榮”，而也有地産商哀嘆，樓市黃金期已經(jīng)過去。

　　梳理過去的預(yù)測(cè)和結(jié)果，即便是業(yè)界最頂尖的開發(fā)商，也無(wú)法完全讀懂中國(guó)樓市這門“玄學(xué)”。

　　樂觀與悲觀並行

　　4月1日，恒大地産旗下的一座樓盤，在微信公眾平臺(tái)上，向業(yè)主們推送了許家印對(duì)2014年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。

　　“我認(rèn)為，一線城市到年底將達(dá)到10%以上的上漲，二三線城市將達(dá)到5%以上的上漲。”這位恒大地産的董事局主席，是在業(yè)績(jī)説明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)作上述判斷的。

　　許家印的觀點(diǎn)與恒大地産年報(bào)所述“如出一轍”。對(duì)於今年的市場(chǎng)前景，恒大地産的分析是，2014年，國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)將日益明顯，“市場(chǎng)前景合理且一片繁榮”。

　　新京報(bào)記者梳理國(guó)內(nèi)近40家上市房企的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，恒大地産屬於“最為樂觀的”。泰禾集團(tuán)也是為數(shù)不多抱有樂觀心態(tài)的，“房地産的重要性，未來(lái)10—20年都不會(huì)發(fā)生改變”。

　　雖然另有多家房企贊同“房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)”，但同時(shí)亦流露出“時(shí)不如昔”的擔(dān)憂。

　　冠城大通寫道，房地産市場(chǎng)需求將保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，但價(jià)格漲幅或有所放緩；深振業(yè)A則告訴投資者，量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)走勢(shì)短期內(nèi)難以再現(xiàn)，“謹(jǐn)慎樂觀是我們新一年應(yīng)有的基本態(tài)度”。

　　另有幾家上市房企的表述，瀰漫著些許的悲觀。

　　比如，億城股份認(rèn)為，“房地産行業(yè)和公司高度發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去”；蘇寧環(huán)球的表述與此類似，“房地産快速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去”；此外，上海的城投控股直言，2014年開發(fā)商實(shí)力將接受更大考驗(yàn)。

　　還有些開發(fā)商，“看低當(dāng)下，卻願(yuàn)相信未來(lái)”。“行業(yè)短期走勢(shì)充滿不確定性。”中糧地産稱，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地産行業(yè)存在不少利好；銀億股份一面説要“對(duì)面臨的困難有充分估計(jì)”，一面為自己打氣“堅(jiān)定做強(qiáng)房地産主業(yè)的樂觀信心”。

　　此外，部分上市開發(fā)商還不約而同地提到了“分化論”。它們認(rèn)為，未來(lái)一、二線城市的房?jī)r(jià)，會(huì)因需求強(qiáng)勁而繼續(xù)上漲；而“需求有限、庫(kù)存積累”可能給三、四線城市帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　區(qū)域分化的同時(shí)，房企預(yù)計(jì)行業(yè)內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)分化。中南建設(shè)的觀點(diǎn)是，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰”的局勢(shì)日益明顯，大型和超大型房企表現(xiàn)搶眼，而中小型房企則面臨巨大的生存挑戰(zhàn)。

　　押寶“城鎮(zhèn)化”，擔(dān)憂資金鏈

　　“機(jī)遇與挑戰(zhàn)並存，困難與希望共生。”陽(yáng)光城的年報(bào)裏如此寫道。

　　開發(fā)商眼中的“機(jī)遇”和“希望”，多是來(lái)自兩個(gè)方面：其一是城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)的改造，帶來(lái)的機(jī)遇；其二則是宏觀調(diào)控將引入更多市場(chǎng)機(jī)制。

　　眾多上市房企的描述中，城鎮(zhèn)化被視作支撐未來(lái)房地産市場(chǎng)長(zhǎng)期向好發(fā)展的最大紅利。今年《政府工作報(bào)告》裏的“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”，被數(shù)家房企的年報(bào)濃墨引用。

　　《政府工作報(bào)告》提出，今後一個(gè)時(shí)期，“促進(jìn)約1億農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。

　　“房地産市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展，與改革進(jìn)程及城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施密切相關(guān)。”華遠(yuǎn)地産分析稱，未來(lái)房地産市場(chǎng)的區(qū)域機(jī)會(huì)，將受城鎮(zhèn)化規(guī)劃的指引。金地集團(tuán)則歡呼道，“城鎮(zhèn)化政策會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間”。

　　對(duì)城鎮(zhèn)化政策紅利釋放的時(shí)間，房企之間有分歧産生。宋都股份的管理層認(rèn)為，城鎮(zhèn)化“不會(huì)對(duì)房地産市場(chǎng)産生快速而劇烈的影響”，“而是以一種緩慢而深遠(yuǎn)的方式進(jìn)行”。

　　大名城顯得有些“迫不及待”。這家福建的開發(fā)商的看法是，2014年，城鎮(zhèn)化就能起到“引領(lǐng)中國(guó)地産新格局”的作用。

　　“以限購(gòu)為主的行政手段逐漸退出，以市場(chǎng)為主的經(jīng)濟(jì)手段取而代之”，這是另一項(xiàng)政策紅利。金科股份從中解讀出，“宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，有助於行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”。

　　另一方面，前方仍然有“重重困難”。金地集團(tuán)逐一列舉稱，眼下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，土地價(jià)格再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場(chǎng)需求，“房地産市場(chǎng)面臨多方面的困難和壓力”。

　　上市房企還擔(dān)心“錢的問題”。2013年的年報(bào)裏，多家企業(yè)均列出了其可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。深振業(yè)A預(yù)計(jì)，今年房地産間接融資環(huán)境難有實(shí)質(zhì)性改善，融資成本仍然較高。另有房企直言，如果信貸政策持續(xù)收縮，將會(huì)對(duì)其自有資金和外部資金的籌措帶來(lái)壓力。

　　與此同時(shí)，上市房企還對(duì)房貸政策保持著高度關(guān)注。臥龍地産稱，貸款利率的上浮等政策，將降低潛在客戶的購(gòu)買能力，“對(duì)公司銷售産生不利影響”。

　　■ 延伸

　　房企預(yù)測(cè)樓市也“失準(zhǔn)”

　　房地産市場(chǎng)向來(lái)波譎雲(yún)詭。過去十年間，無(wú)數(shù)專家、機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士紛紛折戟“房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)”。比如，多年來(lái)，社科院預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性，被指“還不如扔硬幣”。

　　“春江水暖鴨先知”。但作為房地産市場(chǎng)的核心從業(yè)者，上市房企的預(yù)測(cè)，也有“失準(zhǔn)”的時(shí)候。

　　以2007年年報(bào)為例。在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)暴漲的背景下，“進(jìn)行深入分析和思考”後，中糧地産管理層“對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期向好充滿信心”；華潤(rùn)置地認(rèn)為，房地産市場(chǎng)“將步入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)展前景良好”；中天城投預(yù)計(jì)，房地産業(yè)“繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭”。

　　但接下來(lái)的2008年，無(wú)異於房地産行業(yè)的一場(chǎng)噩夢(mèng)。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)年房?jī)r(jià)出現(xiàn)10年來(lái)首次下跌。多數(shù)上市房企業(yè)績(jī)大幅滑坡，股價(jià)幾近腰斬。

　　而預(yù)計(jì)2009年的行業(yè)形勢(shì)時(shí)，上市房企明顯底氣不足。中糧地産稱，2009年房地産市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整。儘管2009年初市場(chǎng)回暖初現(xiàn)，萬(wàn)科仍謹(jǐn)慎地表示，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定和住宅市場(chǎng)的複雜，“這一態(tài)勢(shì)能否持續(xù)需要進(jìn)一步觀察”。

　　根據(jù)工商聯(lián)房地産商會(huì)發(fā)佈的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲24%。而幾乎所有的上市房企，都從這波大牛行情中賺得盆滿缽滿。

　　由此可見，正如萬(wàn)科的毛大慶承認(rèn)“看不懂北京樓市”，一眾“靠房地産吃飯”的上市房企，也不能完全參透市場(chǎng)的走向。

　　而房企對(duì)今年或悲觀或樂觀的預(yù)計(jì)，已經(jīng)可以從一季報(bào)進(jìn)行部分驗(yàn)證。《證券日?qǐng)?bào)》的報(bào)道顯示，截至4月下旬，50家上市房企發(fā)佈了一季報(bào)，結(jié)果近60%的企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。

　　其中，華遠(yuǎn)地産曾在年報(bào)中説，2014年房地産行業(yè)發(fā)展增速會(huì)有所降低，“我們要有所降低”，結(jié)果一季度其凈利潤(rùn)下滑56%；泛海建設(shè)曾在年報(bào)預(yù)計(jì)，樓市將回歸健康發(fā)展軌道，但其一季度業(yè)績(jī)卻有6%的下滑。

　　“我們對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)，既不盲目樂觀，也不過於悲觀。”信達(dá)地産的年報(bào)裏，有這麼一句話。

　　新京報(bào)記者 尹聰 北京報(bào)道