繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫4城放鬆限購後，安徽銅陵也加入了這個隊伍。面對今年以來部分地區(qū)房地産市場價格下調(diào)、成交量縮減的局面，樓市下行、調(diào)控放鬆的猜測不斷。對此，專家認(rèn)為，我國樓市已呈分化態(tài)勢，從長遠看，分類調(diào)控的重點是依靠市場構(gòu)建長效機制，但眼下是否“鬆綁救市”還應(yīng)三思慎行。

　　進入5月，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，多個城市商品住宅成交量價齊跌；加上少數(shù)三四線城市接二連三地被曝出臺放鬆調(diào)控的新政，“房地産泡沫破裂”、“樓市崩盤”之説再次甚囂塵上。

　　《經(jīng)濟日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢，各地冷熱不均，個中風(fēng)險不可忽視，但不宜過分放大危機。那種樓市一降價，就喊“狼來了”的行為大可不必。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而“救市”，這種做法也值得商榷。

　　地方樓市政策悄然生變

　　“限購”是本輪房地産調(diào)控的關(guān)鍵詞。2011年1月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)於進一步做好房地産市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，可以視作“限購”的開始。當(dāng)前，隨著房地産市場開始出現(xiàn)下行的趨勢，地方房地産政策也出現(xiàn)了新變化。

　　從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補貼、購買第二套住房部分首付降至4成、外地居民購房可遷入戶籍——安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，引起市場大嘩。

　　事實上，4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛出臺樓市“新政”，通過調(diào)整限購範(fàn)圍、放鬆?wèi)艏拗啤⑻峁┴敹愔г鞣N手段，為樓市調(diào)控政策“鬆綁”。

　　例如，江蘇省無錫市政府規(guī)定，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建築面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

　　市場分化加劇

　　最近一段時間，不光是三四線城市，就連一二線城市，房地産市場也都出現(xiàn)了下行趨勢。市場觀望氣氛加重，購房意願急速下降。

　　北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低；北京新建商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，並創(chuàng)下了自2008年實行“五一”小長假以來7年的最低值。

　　成交量下降的同時，樓市價格也出現(xiàn)鬆動。中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，對比年初數(shù)據(jù)，當(dāng)前一二線城市樓市調(diào)整趨勢明顯。杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)價格調(diào)整，一線城市也出現(xiàn)了局部價格停滯。

　　不過，中國房地産業(yè)協(xié)會副會長朱中一提醒，在一片“降”聲中，也應(yīng)該注意到，中部地區(qū)一季度交易量仍同比上升，北京等地土地市場熱度不減，多數(shù)城市房價已經(jīng)連續(xù)19個月上漲等。

　　目前全國市場出現(xiàn)了明顯的分化，一線城市還是持樂觀態(tài)度，剛需旺盛，降價空間不大。部分三四線城市降價壓力較大，有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，部分房企會因房價和地價下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　張大偉分析認(rèn)為，房地産市場已明顯分化，部分城市樓市低迷，預(yù)計跟隨南寧、無錫、銅陵出臺放鬆限購乃至刺激樓市政策的地方將明顯增加。他也表示，出臺新政的將主要是限購政策原本就比較寬鬆的二三四線城市。

　　該不該放寬或取消限購

　　政府該不該出手“救市”？“目前各地區(qū)房地産市場情況各不相同，應(yīng)進行分類調(diào)控。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認(rèn)為，目前不同城市的房地産市場分化比較明顯，“與一線城市不同，大多數(shù)三四線城市的外來人口較少，隨著近年來的大規(guī)模出讓土地、建設(shè)住房，這些城市在建以及建成住房的數(shù)量較多，住房積壓較為明顯。在這種情況下，當(dāng)?shù)卣鶕?jù)房地産市場的變化，採取有針對性的調(diào)控政策是必要的。”

　　同時，“從目前一線城市和部分熱點二線城市的市場情況來看，雖然房價有所鬆動，但總體上是正常的，價格有所回落也是合理的，這是市場的正常反應(yīng)，限購政策應(yīng)該不會馬上變化。一線城市在現(xiàn)有的政策下，應(yīng)該讓市場機制發(fā)揮作用。”任興洲説。她認(rèn)為，應(yīng)該允許和適應(yīng)房地産市場的正常波動，銷售的或增或減，房價的或升或降，只要處於合理範(fàn)圍內(nèi)，都是正常現(xiàn)象。

　　“今年一季度全國住宅銷售量比去年一季度下降了5.7%，但明顯高於2012年與2011年第一季度的數(shù)量。”朱中一認(rèn)為，今年以來，房地産市場屬於正常回歸。當(dāng)前，房地産市場呈現(xiàn)3個特點：增速放緩、分化加大和房價趨穩(wěn)。他認(rèn)為，在供明顯大於求的城市，可以考慮放寬或取消限購措施。

　　朱中一指出，考慮到房地産一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生，既要防止在穩(wěn)增長中經(jīng)濟對房地産業(yè)的過度依賴，又要防止房地産業(yè)較快下滑對經(jīng)濟的傷害。所以要在保持定力的同時，密切關(guān)注市場變化，在調(diào)控的方式、節(jié)奏上作適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)和微調(diào)，防止房地産市場風(fēng)險積累。

　　如何處理好政府和市場的關(guān)係，讓市場在資源配置中起決定性作用？朱中一建議，既可考慮限購、限價等行政措施的適時退出，更要結(jié)合長效機制的建立和現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系的完善，更好地發(fā)揮政府的作用。在這個過程中，分類調(diào)控不應(yīng)被片面理解為房價下跌的地方“救市”、房價上漲的地方“限購”，而是應(yīng)賦予地方更多因地制宜的主導(dǎo)權(quán)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》壳闆r、居民生活水準(zhǔn)、經(jīng)濟發(fā)展水準(zhǔn)，制定符合地方實際的住房保障和建設(shè)規(guī)劃、落實土地供應(yīng)，推進房地産稅收改革、不動産登記和住房資訊聯(lián)網(wǎng)等。(記者 亢舒 祝君壁)