專家認(rèn)為,2014年上半年,農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)具體辦法將有望出臺(tái),預(yù)期在政策方面將會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的突破,除修訂《土地管理法》,頒布《農(nóng)村集體徵收補(bǔ)償條例》、《關(guān)於開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流思轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》外,還將部署開展宅基地制度改革的試點(diǎn)。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的更廣泛的試點(diǎn)和落地將成為2014年的大事件。
2013年,在十八屆三中全會(huì)確立了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的改革方向,提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)之後,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已在多地展開了試點(diǎn)與落地。12月20日,深圳首例原農(nóng)村集體工業(yè)用地成功入市並成交。不過(guò),中國(guó)房地産報(bào)記者到武漢、天津武清等地調(diào)研後發(fā)現(xiàn),在很多地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)仍十分謹(jǐn)慎,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍限于農(nóng)用地。
而農(nóng)村宅基地的入市流轉(zhuǎn)在各地則更加謹(jǐn)慎,短期內(nèi)入市交易很難實(shí)現(xiàn)。因此,業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,2014年農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的突破將僅限于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,而宅基地的入市試點(diǎn)短期內(nèi)幾無(wú)可能。在這種情況下,轟轟烈烈的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革,短期內(nèi)將幾乎不會(huì)對(duì)城市土地市場(chǎng)産生可見的影響。
農(nóng)地流轉(zhuǎn):用途管制難以突破
“再過(guò)20年,會(huì)種地的人會(huì)更少,因?yàn)楝F(xiàn)在的80後、90後很少有種地的,都去城裏打工去了,70後種地也並不多。”天津市武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)黨委書記王春來(lái)感嘆,土地流轉(zhuǎn)將成為大趨勢(shì)。
據(jù)悉,按照天津市土地流轉(zhuǎn)的目標(biāo)要求,到“十二五”末全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積要佔(zhàn)家庭承包土地總面積35%以上,2013年要達(dá)到22%以上。
目前,泗村店鎮(zhèn)一個(gè)大型農(nóng)業(yè)項(xiàng)目正在進(jìn)行中,根據(jù)香港南華集團(tuán)與其簽署的投資協(xié)議顯示,“生態(tài)農(nóng)業(yè)”項(xiàng)目擬投資5000萬(wàn)元,建設(shè)2000畝綠色有機(jī)蔬菜生産採(cǎi)摘園。而這2000畝用地就涉及土地流轉(zhuǎn),具體涉及包括齊東營(yíng)村等在內(nèi)的村落。
但在武清採(cǎi)訪期間,記者了解到,這裡的“土地流轉(zhuǎn)”前提都是不改變土地性質(zhì),也就是農(nóng)地還是農(nóng)地。因此,地方對(duì)於土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目有著嚴(yán)格的要求,禁止搞房地産開發(fā),並且把相關(guān)的約定寫在了合同當(dāng)中。至於目前正在安徽試點(diǎn)的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以及宅基地有償退出機(jī)制,在武清並未涉及。
宅基地短期入市無(wú)指望
面對(duì)多個(gè)城市的建設(shè)用地緊張的情況,市場(chǎng)呼喚著農(nóng)村集體建設(shè)用地改革帶來(lái)供應(yīng)量,從目前情況來(lái)看,由於農(nóng)村集體建設(shè)用地以及宅基地的試點(diǎn)尚在進(jìn)行中,因此可以預(yù)見短期內(nèi)難以緩解“地荒”。
此外,在近期的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提到的六項(xiàng)主要任務(wù)中,就提到減少工業(yè)用地,適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地。同時(shí)還要求,切實(shí)保護(hù)耕地、園地、菜地等農(nóng)業(yè)空間,劃定生態(tài)紅線。按照守住底線、試點(diǎn)先行的原則穩(wěn)步推進(jìn)土地制度改革。
華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示,過(guò)去十幾年土地情況,工業(yè)用地價(jià)格很低,甚至很多地方政府用免費(fèi)的工業(yè)用地來(lái)招商,工業(yè)用地的利用價(jià)值太低了,低得不得了。
任志強(qiáng)還認(rèn)為,在土地供應(yīng)過(guò)程中,最大的土地供應(yīng)量是退耕還林,外界都以為開發(fā)商把土地佔(zhàn)了,在所有的建設(shè)用地中,開發(fā)商佔(zhàn)比很少,除去商品房和其他非住宅用類,以及保障性住房,佔(zhàn)比就小得可憐了。
從近期入市的深圳市首例原農(nóng)村集體工業(yè)用地以及佛山市集體性質(zhì)商服用地情況來(lái)看,表現(xiàn)出一喜一憂,不過(guò)也能聞到土地改革的味道。其中,上述農(nóng)村集體工業(yè)用地的地價(jià)款所得的70%為政府收益,30%劃歸原鳳凰村成立的鳳凰股份合作公司,同時(shí)鳳凰股份獲得該項(xiàng)目總建築面積的20%。
另外,經(jīng)過(guò)十年的先試先行原則,目前順德集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)做到了同地同價(jià),但在同權(quán)方面,依然無(wú)法突破上位法的限制。佛山市順德區(qū)國(guó)土城建和水利局的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,此次流拍是時(shí)間節(jié)點(diǎn)和短期供應(yīng)量過(guò)大的問(wèn)題導(dǎo)致土地流拍,並非集體土地性質(zhì)的影響。據(jù)悉,實(shí)際上,自2003年開始探索集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)以來(lái),順德已成功流轉(zhuǎn)1.2萬(wàn)畝集體土地,流轉(zhuǎn)金額達(dá)十幾億元。
對(duì)於農(nóng)地入市問(wèn)題上,賀鏗認(rèn)為,“農(nóng)民承包的土地只要不改變用途,就可以上市,可以賣給會(huì)種田的人,18億畝耕地紅線還是要保。農(nóng)民對(duì)於自己的宅基地,可以作為金融抵押擔(dān)保,也可以相互轉(zhuǎn)讓,實(shí)際上這就是一個(gè)處分權(quán),所以農(nóng)用土地的改革歸根結(jié)底是處分權(quán)的問(wèn)題。”除此之外,儘管有關(guān)宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制早就有所探討,但無(wú)最終方案出臺(tái),因此目前正在安徽進(jìn)行的試點(diǎn)可以看做是未來(lái)宅基地的風(fēng)向標(biāo),將成為此次農(nóng)地改革的重中之重。
但從相關(guān)部門近期的多次表態(tài)來(lái)看,農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)的可能性幾乎為零,其發(fā)展方向也並不是城裏人可以去農(nóng)村買房買地,種種跡象均表明,農(nóng)地改革雖然在加速,但是核心問(wèn)題依舊需要通過(guò)試點(diǎn)來(lái)逐步化解。(記者 徐景升)
[責(zé)任編輯: 楊麗]
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