■ 一家之言

　　中國(guó)房地産業(yè)其實(shí)已經(jīng)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢越來越難。然而，房地産開發(fā)業(yè)的特徵是生産週期長(zhǎng)，前進(jìn)的慣性大。行業(yè)已經(jīng)變向，前方出現(xiàn)冰山，但開發(fā)商調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　2014年房地産開發(fā)企業(yè)的年報(bào)數(shù)據(jù)不太理想。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示：滬深兩市共75家上市房企公佈了2014年年報(bào)，平均負(fù)債率為74.05%，短期借款卻同比大增29.33%，這意味著房企償債壓力大增，資金鏈緊張。

　　經(jīng)歷了2014年的全國(guó)普遍性降溫，房地産開發(fā)行業(yè)不景氣。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有一個(gè)反映房企資金面的核心指標(biāo)：房地産開發(fā)企業(yè)到位資金。2014年這一指標(biāo)同比下降0.1%，而過去十幾年增幅多在10%以上，即便是樓市低迷的2008年，同比增幅也為5.7%。

　　更值得關(guān)注是，2011年下半年全國(guó)市場(chǎng)開始分化，一線城市和部分二線城市走勢(shì)較強(qiáng)，2012-2013年出現(xiàn)了復(fù)蘇和回暖；而部分二線城市和多數(shù)三四線城市趨弱，2013年並無市場(chǎng)繁榮。與之相適應(yīng)，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)情況趨於分化，大房企強(qiáng)于中小房企，央企強(qiáng)於民企，佈局于一二線的房企強(qiáng)于三四線房企。當(dāng)前少數(shù)房企經(jīng)營(yíng)情況還算穩(wěn)健，但多數(shù)房企都已身處水深火熱之中。

　　另一組數(shù)據(jù)可資佐證房企分化。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：截至2014年12月18日，房地産行業(yè)並購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)245宗，總價(jià)值為1210億元，同比暴增80%。很多房企日子實(shí)在過不下去的，只能“賣兒賣女賣身”。如果説綠城股權(quán)之爭(zhēng)、佳兆業(yè)遭遇“黑天鵝”而賣身，還只是大房企的個(gè)別案例，那麼成千上萬房企默默撤退、甚至以老闆跑路為結(jié)局，更能説明中國(guó)房地産開發(fā)業(yè)正在經(jīng)歷的強(qiáng)震與劇變。

　　中國(guó)房地産業(yè)其實(shí)已經(jīng)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢越來越難。然而，房地産開發(fā)業(yè)的特徵是生産週期長(zhǎng)，前進(jìn)的慣性大。行業(yè)已經(jīng)變向，前方出現(xiàn)冰山，但開發(fā)商調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長(zhǎng)的時(shí)間。於是，有些船已被冰山撞沉，很多船正奪路而逃，只有個(gè)別大船（尤其是央企）不懼冰山，暫無大礙。開發(fā)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)，面臨著許多困惑，轉(zhuǎn)型之路註定艱辛。

　　近些年，中國(guó)房地産開發(fā)業(yè)堪稱巨頭爭(zhēng)霸，群雄亂戰(zhàn)，有些開發(fā)商甚至僅僅為了銷售金額能排進(jìn)前幾名而猛搶地、大擴(kuò)張。比如在制定2014年銷售目標(biāo)方面，很多房企玩起了“大躍進(jìn)”，結(jié)果銷售金額增長(zhǎng)了，銷售利潤(rùn)卻下降了。無處拿地也就成為房地産商發(fā)展的第一個(gè)瓶頸。

　　2010年限購(gòu)限貸限價(jià)等政策狠壓一二線城市，大中型開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)軍三四線城市。但大量樓市供應(yīng)之後，卻發(fā)現(xiàn)三四線城市需求跟不上，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，賺錢很辛苦。於是2013年又紛紛殺回一線和少數(shù)二線城市，但這些城市供地量較少，搶地者眾，地價(jià)居高不下，即便是樓市降溫的2014年，高價(jià)地仍數(shù)不勝數(shù)。於是新問題來了：麵粉價(jià)太高，麵包難賺錢。2013-2014年上半年，一線城市的諸多高價(jià)地塊，現(xiàn)已證明很難賺到錢。拿地時(shí)風(fēng)光，賣房時(shí)發(fā)愁。

　　此外，住宅市場(chǎng)的強(qiáng)力調(diào)控使得很多開發(fā)商加大了商辦類物業(yè)的開發(fā)規(guī)模，同時(shí)很多地方官員又在政績(jī)觀的驅(qū)動(dòng)下規(guī)劃了很多商辦類物業(yè)，於是近兩年很多城市，尤其是二線城市商辦類物業(yè)供應(yīng)過剩、銷售與招商困難。商辦類市場(chǎng)的泡沫一旦破滅，其負(fù)面影響遠(yuǎn)大於住宅市場(chǎng)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的重要內(nèi)涵之一是由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有品質(zhì)的增長(zhǎng)。房地産行業(yè)同樣也不能例外。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)）