福壽園(資料圖)

　　清明將至，讓人感嘆“死不起”的高價(jià)墓地，再次讓殯葬行業(yè)處於風(fēng)口浪尖。“內(nèi)地殯葬第一股”福壽園(01448，HK)受到關(guān)注。

　　在高達(dá)80%的毛利率背後，“墓”後生意如何運(yùn)作？被稱做“躺著賺錢”的商業(yè)模式能持續(xù)多久？仍受政策嚴(yán)控的殯葬業(yè)會(huì)在哪些領(lǐng)域加大對(duì)社會(huì)資本開放？未來的投資機(jī)遇和價(jià)值幾何？記者近期通過實(shí)地調(diào)研、專家採訪、資料研究，試圖從公司樣本、行業(yè)機(jī)遇、高端訪談和區(qū)域樣本等方面，為消費(fèi)者和投資者解答上述疑問。

　　清明前夕，重慶市永川區(qū)市民張女士帶著70多歲的父親到重慶白塔園選購墓地，在墓園制高點(diǎn)，老人看中一塊墓位。一名工作人員説，這個(gè)墓位售價(jià)可能在30萬元左右。張女士和她的父親驚呆了。

　　福壽園(01448，HK)是重慶白塔園的實(shí)際控制人。在被福壽園收購之後，2014年，白塔園墓地銷售收入達(dá)到674萬元。

　　福壽園2013年底在香港上市，成為“內(nèi)地殯葬第一股”。2015年3月，福壽園上市後首次發(fā)佈年報(bào)，集團(tuán)2014年收入人民幣7.951億元，較2013年增長(zhǎng)30%，其中毛利率高達(dá)80%；凈利潤為2.851億元，較2013年上升了50%。

　　福壽園收入的八成以上來自墓地銷售。在驚人的利潤背後，福壽園的土地成本卻只有1403萬元，僅佔(zhàn)整個(gè)墓地銷售及服務(wù)成本的11.7%。福壽園傳統(tǒng)墓位均價(jià)4.8萬元，藝術(shù)定制墓的均價(jià)達(dá)到27萬元。

　　為探明“內(nèi)地殯葬第一股”暴利背後的商業(yè)模式，近日，記者實(shí)地調(diào)查了重慶白塔園，試圖以重慶白塔園為樣本，解開福壽園墓地銷售的神秘面紗，探討其面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　房?jī)r(jià)低於墓價(jià) 墓地最高售價(jià)40多萬

　　2014年8月，福壽園以1.11億元人民幣收購重慶白塔園殯葬開發(fā)公司60%的股權(quán)，該公司的主要業(yè)務(wù)包括銷售墓地及殯儀産品以及提供骨灰盒服務(wù)，經(jīng)營及管理重慶白塔園(提供殯葬服務(wù)的墓地)，同時(shí)持有約30.62萬平方米的14幅土地，包括部分未開發(fā)土地。

　　白塔園位於重慶市永川區(qū)，距離重慶主城區(qū)56公里，距離永川城區(qū)兩公里。園區(qū)佔(zhàn)地705畝。

　　3月30日上午9時(shí)許，記者趕到白塔園時(shí)，已有不少市民前往墓園掃墓，也有市民諮詢墓價(jià)，挑選墓地。

　　在張女士感嘆墓價(jià)太貴時(shí)，上述工作人員指著遠(yuǎn)處一塊墓地説，目前最貴的墓位售價(jià)40多萬元。園區(qū)內(nèi)也有很多便宜的墓位，最近新開發(fā)的一批雙人墓只賣18000多元。記者從一位銷售人員處了解到，白塔園的墓位價(jià)格分很多檔次，價(jià)格從幾千元到幾十萬元不等，有一處藝術(shù)定制墓地，“每平方米5萬元，單個(gè)墓位面積6平方米起”。該銷售人員説，一般中檔雙人墓的價(jià)格在3萬~6萬元。記者了解到，永川區(qū)的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)遠(yuǎn)低於公墓價(jià)位。距離白塔園不到兩公里的一個(gè)新建中高檔樓盤，每平方米售價(jià)只有3000多元。

　　事實(shí)上，白塔園墓位的價(jià)格，在福壽園分佈在全國各地的眾多墓園中並不算高。據(jù)福壽園2014年年報(bào)，2014年福壽園共銷售定制藝術(shù)墓696個(gè)，平均售價(jià)每個(gè)27萬元；共銷售成品藝術(shù)墓3783個(gè)，均價(jià)6.5萬元；共銷售傳統(tǒng)成品墓2520個(gè)，均價(jià)4.8萬元。2014年福壽園銷售所有墓位10093個(gè)，銷售收入高達(dá)6.6億元，均價(jià)為6.5萬元。

　　土地成本較低 很多在10多年前買入

　　雖然福壽園墓地價(jià)格“完爆”房?jī)r(jià)，但讓人意外的是，土地成本卻低得驚人，甚至“比石頭還便宜”。

　　據(jù)福壽園2014年年報(bào)，其2014年的墓地銷售及服務(wù)成本共1.2億元，其中土地成本1403萬元，佔(zhàn)11.7%；墓石成本4441萬元，佔(zhàn)37%；開發(fā)成本2382萬元，佔(zhàn)19.9%。

　　福壽園招股書顯示，自2010年起的4年中，土地成本佔(zhàn)比分別為4%、6%、10%、9%。福壽園的土地成本為何如此低呢？

　　2001年前，公墓用地屬於國家劃撥土地的範(fàn)圍。而劃撥的土地，必須是有特殊用途的，但對(duì)其使用的年限和價(jià)格並無明確的規(guī)定。

　　福壽園招股書上稱，其大部分的土地在很久之前買入，當(dāng)時(shí)的土地成本很低。比如，佔(zhàn)地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質(zhì)為劃撥土地，原土地收購成本每平米只有190元；佔(zhàn)地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質(zhì)為批售土地，原土地收購成本每平米只有44元。

　　據(jù)安信國際2014年調(diào)研報(bào)告，近幾年，墓穴的佔(zhàn)地面積大幅下降，但是單價(jià)並未降低，甚至還可能提高。福壽園的雙穴墓價(jià)格在17萬~18萬元，原來有3平方米，現(xiàn)在只有0.6平方米左右。另外，銷售墓地之外，還有相關(guān)的墓地維護(hù)、刻字燙金、花盤出租等收費(fèi)業(yè)務(wù)。每年的持續(xù)維護(hù)費(fèi)用在千分之三左右，通常10年付清。記者在重慶白塔園採訪期間，有工作人員介紹，據(jù)他了解，白塔園的土地性質(zhì)分徵用和租用兩種，徵用土地成本很低，“現(xiàn)在租用周圍農(nóng)民的土地成本較高，一畝地一年1200元左右。”

　　重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司總經(jīng)理何建平對(duì)記者表示，白塔園大部分土地在10多年前徵用，“雖然我沒有了解具體徵用價(jià)格，但當(dāng)時(shí)林總(重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司原實(shí)際控制人林士傑)收購?fù)恋氐某杀緫?yīng)該很低，畢竟都是十幾年前徵用的土地。”

　　何建平告訴記者，墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理開發(fā)成本等方面，但是墓價(jià)高的原因不在於這些成本，根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高，我們要聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師，有些設(shè)計(jì)師是大學(xué)教授，根據(jù)客人的需求設(shè)計(jì)，成本當(dāng)然也很高。”

　　上市融資承諾 多項(xiàng)目並購高速擴(kuò)張

　　值得注意的是，白塔園在半年前還處於資金鏈緊張狀態(tài)，福壽園的入主使其迅速盤活，2014年，白塔園墓地銷售收入達(dá)到674萬元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福壽園擅長(zhǎng)將盈利不佳或處於虧損的殯葬企業(yè)收購後重新打造成為盈利能力較好的項(xiàng)目。

　　中金公司研報(bào)稱，福壽園借助其品牌與管理向其他城市擴(kuò)張。在其進(jìn)入的每一個(gè)城市，福壽園都已成為當(dāng)?shù)刈畲蟮臍浽岱?wù)企業(yè)。

　　事實(shí)上，和白塔園類似的案例並不少。2008年，福壽園收購了河南一家虧損陵園整改為河南福壽園，並很快扭虧為盈，目前已成為鄭州地區(qū)收入最高的陵園。2013年，福壽園還進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)部分陵園的控股地位。

　　福壽園上市融資時(shí)亦承諾，其業(yè)務(wù)重點(diǎn)為開發(fā)新墓園、通過並購墓園或殯儀設(shè)施及建立新的殯儀設(shè)施。其主要項(xiàng)目如南昌洪福文化陵園及安徽環(huán)保火化機(jī)廠仍在進(jìn)行中。2014年，福壽園進(jìn)行了多項(xiàng)合併收購與合作項(xiàng)目，包括收購重慶白塔園殯葬開發(fā)有限公司、遼寧觀陵山藝術(shù)園林公墓有限公司、棗莊市山亭興泰殯儀服務(wù)有限公司及婺源縣萬壽山陵園有限公司；與遼寧省瀋陽市渾南區(qū)政府、撫順市政府、錦州市政府訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議；以及與安徽淮北市陵園簽署投資合作協(xié)議。

　　後續(xù)市場(chǎng)發(fā)展 相關(guān)政策或降低利潤

　　未來的土地成本增加和政府政策變化，或許會(huì)對(duì)福壽園的發(fā)展造成影響。

　　2001年前，公墓用地屬於國家劃撥土地的範(fàn)圍。2002年，我國修改出臺(tái)的“劃撥土地許可範(fàn)圍”中，剔除了公墓用地。2008年，民政部等八部委發(fā)出通知，要求經(jīng)營性公墓用地必須通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓的方式確定土地使用者。

　　這就意味著，未來福壽園的土地成本可能增加。在福壽園招股書的“風(fēng)險(xiǎn)説明”中列出，2004年後拿到的錦州墓園，不一定被列為劃撥土地，有可能被遷出或者按照現(xiàn)有市值地價(jià)購買。

　　地方政府殯葬政策的制定和修改也會(huì)對(duì)福壽園造成影響。2012年，重慶市民政局就宣佈，重慶主城區(qū)原則上不再新批建經(jīng)營性公墓，並且計(jì)劃建設(shè)大量城市公益性公墓。這類舉措對(duì)經(jīng)營性墓地的價(jià)格也起到抑製作用。

　　不過，福壽園主席白曉江在接受媒體採訪時(shí)表示，公司不會(huì)擔(dān)心政府對(duì)墓地的價(jià)格進(jìn)行管制，因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)已經(jīng)多元化發(fā)展，去年集團(tuán)在收購的項(xiàng)目中，不僅有殯儀館，還有火化的部分，集團(tuán)的整個(gè)産業(yè)鏈得到了加強(qiáng)並延伸。

　　福壽園2014年年報(bào)顯示，2014年集團(tuán)進(jìn)行了多項(xiàng)合併收購與合作項(xiàng)目，獲得320多萬平方米土地，其中有證土地面積約78萬平方米。

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　　殯葬費(fèi)用引關(guān)注重慶擬建大批平價(jià)墓位

　　殯葬費(fèi)用的不斷攀升成為民眾廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，民間甚至出現(xiàn)了“死不起”的戲謔之詞。

　　重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前重慶主城區(qū)的墓位銷售價(jià)格平均已達(dá)3萬多元。重慶市民政局局長(zhǎng)劉濤此前接受當(dāng)?shù)孛襟w採訪時(shí)表示，殯葬公共服務(wù)能力不足，中低收入群眾喪葬負(fù)擔(dān)較重，客觀上是因?yàn)闅浽岱?wù)目前普遍以民營企業(yè)提供的市場(chǎng)化服務(wù)為主。

　　對(duì)此，重慶市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，未來5年，重慶將在主城區(qū)建設(shè)3個(gè)城市公益性公墓，總規(guī)模為1200畝，向市民提供30萬個(gè)墓位，單個(gè)墓位最高價(jià)為不超過1.5萬元，滿足主城區(qū)中低收入群眾10年的安葬需求。

　　事實(shí)上，城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)試點(diǎn)工作已經(jīng)從陜西、遼寧逐步擴(kuò)展到全國近1/3省份，重慶首個(gè)市級(jí)城市公益性公墓已建成對(duì)外服務(wù)，建公益性公墓的目的之一即為平抑市場(chǎng)價(jià)格。隨著城市公益性公墓的建設(shè)和經(jīng)營性公墓的限制，墓地生意的暴利將明顯受到抑制。

　　市場(chǎng)化開放較早目前民營資本佔(zhàn)比較大

　　早在上世紀(jì)90年代末，重慶殯葬業(yè)便開始了市場(chǎng)化潮流，在全國開放比較早。

　　以經(jīng)營時(shí)間超過15年的龍居山為例，全國企業(yè)信用資訊公示網(wǎng)資訊顯示，重慶市龍居山陵園有限公司2000年9月20日註冊(cè)公司，進(jìn)入重慶殯葬市場(chǎng)。2003年，重慶市龍居山創(chuàng)鑫殯儀館有限公司也註冊(cè)成立，進(jìn)入殯儀館業(yè)務(wù)。

　　看好重慶殯葬行業(yè)的不止本地公司。2010年左右，福壽園開始布陣重慶殯葬市場(chǎng)。

　　目前看來，重慶墓地市場(chǎng)的投融資渠道相對(duì)成熟。“目前民營資本佔(zhàn)比較大。”重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前全市67個(gè)經(jīng)營性公墓中，有一半是民營資本。

　　重慶殯葬服務(wù)目前普遍以民營企業(yè)提供的市場(chǎng)化服務(wù)為主，選擇性殯葬項(xiàng)目基本由企業(yè)實(shí)行自主定價(jià)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

　　據(jù)重慶媒體公佈的數(shù)據(jù)，重慶公墓價(jià)位仍在以每年1000~5000元的幅度上漲。

　　雖然民營資本入場(chǎng)早，市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，但和全國殯葬業(yè)的困境相似，重慶市殯葬業(yè)同樣面臨“服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀與社會(huì)需求不相適應(yīng)的矛盾。”劉濤此前接受當(dāng)?shù)孛襟w採訪時(shí)表示，殯葬服務(wù)水準(zhǔn)同市民的殯葬服務(wù)需求還有較大差距。

　　推公益性公墓抑制經(jīng)營性公墓價(jià)格

　　據(jù)介紹，上述3個(gè)城市公益性公墓總投資5.24億元，其中4.74億元由銀行貸款解決，5000萬元公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金由重慶市財(cái)政一次性補(bǔ)貼解決。公墓的建設(shè)用地實(shí)行政府劃撥，並減免土地徵用和建設(shè)相關(guān)規(guī)費(fèi)，公墓的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由財(cái)政補(bǔ)貼。

　　城市公益性公墓由政府主導(dǎo)定價(jià)，單個(gè)公墓的銷售價(jià)格價(jià)格在8800元至1.5萬元，這比經(jīng)營性公墓的均價(jià)便宜50%。

　　重慶市殯葬事業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，政府大規(guī)模修建城市性公益公墓，一方面是為了解決城市低收入群體的殯葬需求，解決“葬不起”的問題；另一方面通過加大市場(chǎng)投入，抑制經(jīng)營性公墓的價(jià)格。

　　去年11月，重慶首個(gè)大型城市公益性公墓——崇興生命紀(jì)念園一期工程已經(jīng)建成，向市民提供了1400個(gè)墓位，這也是全國首個(gè)市級(jí)城市公益性公墓建成並對(duì)外服務(wù)。按照計(jì)劃，2015年和2017年，重慶市將在主城二環(huán)周圍交通方便的地段，分年度選址新建第二個(gè)和第三個(gè)規(guī)模為400畝左右的城市公益性公墓。

　　縱觀全國，城市公益性公墓建設(shè)已成趨勢(shì)。3月25日發(fā)佈的《殯葬綠皮書：中國殯葬事業(yè)發(fā)展報(bào)告 (2014～2015)》提到，全國許多地區(qū)的城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)作為保障基本民生的重大舉措納入當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。

　　城鄉(xiāng)公益性公墓建設(shè)試點(diǎn)工作從陜西、遼寧已逐步擴(kuò)展到全國近1/3的省份。對(duì)主營墓地生意的殯葬企業(yè)來説，這顯然並非好消息。