2015年“兩會(huì)”順利召開(kāi)，值得關(guān)注的是，本次政府工作報(bào)告明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，讓群眾消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。同時(shí)，對(duì)於房地産市場(chǎng)並無(wú)出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞彙，而是以“穩(wěn)定”、“支援”、“促進(jìn)”為導(dǎo)向。對(duì)於房地産行業(yè)而言，這預(yù)示著今年政策環(huán)境將延續(xù)溫和寬鬆的局面，並有望迎來(lái)進(jìn)一步的積極利好。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在政策暖風(fēng)之下，春節(jié)過(guò)後的市場(chǎng)成交也逐步呈現(xiàn)小幅復(fù)蘇之勢(shì)，預(yù)計(jì)後市整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有升。

　　穩(wěn)定支援住房消費(fèi)

　　在整體經(jīng)濟(jì)放緩，房地産市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力的形勢(shì)下，本次“兩會(huì)”報(bào)告?zhèn)涫懿毮俊Ｆ渲嗅槍?duì)房地産市場(chǎng)，有幾點(diǎn)值得關(guān)注。首先，面對(duì)當(dāng)前房地産市場(chǎng)的庫(kù)存高企的問(wèn)題，“兩會(huì)”報(bào)告從保障房環(huán)節(jié)著眼，提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼並舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。通過(guò)市場(chǎng)籌集安置房源已在不少省市積極探索，或是積極組織棚戶(hù)區(qū)居民自主購(gòu)買(mǎi)商品房，或是由政府購(gòu)買(mǎi)商品房進(jìn)行安置。上述操作模式對(duì)政府而言，無(wú)疑將增加較大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)也對(duì)房企的讓利空間提出考驗(yàn)。但無(wú)論如何，這不失為一個(gè)盤(pán)活行業(yè)沉澱資金、化解市場(chǎng)庫(kù)存壓力的有效途徑，同時(shí)部分解決了公租房和安置房的房源籌集問(wèn)題。

　　其次，對(duì)於市場(chǎng)需求端增長(zhǎng)乏力的局面，“兩會(huì)”報(bào)告中不僅強(qiáng)調(diào)“支援居民自住和改善性住房需求”，且去除了“抑制投機(jī)投資性需求”這一表態(tài)。由於持續(xù)多年的限購(gòu)措施影響所致，過(guò)去數(shù)年的市場(chǎng)基本已由剛需主導(dǎo)，即使自從去年開(kāi)始限購(gòu)措施已逐步退出，市場(chǎng)依然表現(xiàn)平穩(wěn)，這表明投機(jī)投資性需求已經(jīng)被大部分?jǐn)D出並分流。隨著剛需的持續(xù)釋放，未來(lái)支撐市場(chǎng)的主體將逐步演變成改善性需求，且住房條件的升級(jí)需求將伴隨著個(gè)體及家庭生命週期的演變而長(zhǎng)期存在，理應(yīng)得到政策支援鼓勵(lì)。

　　3月8日，中國(guó)住建部新聞發(fā)言人倪虹表示，支援居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導(dǎo)向。棚改貨幣化安置方面，倪虹指出，通過(guò)貨幣化安置可以使棚戶(hù)區(qū)居民通過(guò)自主選擇商品房?jī)嵲绨崛胄戮印?duì)於商業(yè)房存量較大的個(gè)別地方，也可以通過(guò)政府組織符合條件的商品房房源，讓棚戶(hù)區(qū)改造的安置戶(hù)去選購(gòu)，這對(duì)房地産市場(chǎng)健康發(fā)展也是一個(gè)促進(jìn)。此外，倪虹還表示現(xiàn)在有很多家庭要改善住房，需要把原有住房出售或者出租出去，把這個(gè)迴圈打通可以提高社會(huì)最終的住房使用率，讓所有的房子都能發(fā)揮效益，這是對(duì)提高社會(huì)資源利用的一個(gè)貢獻(xiàn)。

　　分類(lèi)調(diào)控因地施策

　　關(guān)於今年政策的最終落地執(zhí)行，“兩會(huì)”報(bào)告要求“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任”。這延續(xù)了去年“兩會(huì)”提出的“分類(lèi)調(diào)控”指導(dǎo)思想，並且進(jìn)一步增強(qiáng)了地方政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的自主性。因此，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的分化表現(xiàn)，地方政府也將因地制宜制定針對(duì)性的樓市政策。例如，京滬兩地領(lǐng)導(dǎo)就在“兩會(huì)”期間表態(tài)，限購(gòu)措施延續(xù)不變。

　　針對(duì)北上廣的限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)改變，中國(guó)住建部新聞發(fā)言人倪虹也表示，中央的政策是堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策。住房既是民生問(wèn)題，也是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不同的發(fā)展階段，其作用、需求，社會(huì)對(duì)其要求，都會(huì)有所不同。做好這項(xiàng)工作，第一要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，第二要尊重住房的本質(zhì)規(guī)律。

　　有研究院認(rèn)為，今年政府工作報(bào)告重點(diǎn)提出了穩(wěn)定住房消費(fèi)、堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、住房保障實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼並舉等要點(diǎn)。積極效應(yīng)明顯：一、穩(wěn)定住房消費(fèi)利好房地産業(yè)；二、堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控仍是政策主旨；三、樓市去庫(kù)存將成為工作重點(diǎn)。

　　上周住宅成交整體回升

　　近期政策暖風(fēng)頻吹，節(jié)後市場(chǎng)成交也逐步呈現(xiàn)小幅復(fù)蘇之勢(shì)。40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積較去年春節(jié)後一週上升7%，且各線(xiàn)城市成交均有所回升。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)類(lèi)似，且整體好于新房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，上週二手住宅成交面積較去年春節(jié)後一週上升15%。其中，深圳二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，上周成交量較去年春節(jié)後一週上升68%，更較去年周均水準(zhǔn)上升7%，顯示市場(chǎng)回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。二手住宅市場(chǎng)復(fù)蘇快於新房市場(chǎng)，意味著當(dāng)前市場(chǎng)需求端對(duì)環(huán)境利好反應(yīng)較為積極。回顧過(guò)往，2009年“兩會(huì)”對(duì)房地産行業(yè)表態(tài)與今年類(lèi)似，當(dāng)年市場(chǎng)最終迎來(lái)強(qiáng)勁反彈與當(dāng)時(shí)貨幣政策的配合密不可分。

　　儘管在當(dāng)前中央政府強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”的背景下，再掀“四萬(wàn)億”熱潮的可能性甚微，未來(lái)市場(chǎng)難以重現(xiàn)大幅上升行情，但是，隨著信貸環(huán)境因降息、降準(zhǔn)而逐步好轉(zhuǎn)，改善性需求有望進(jìn)一步得到政策支援，棚改推進(jìn)配合貨幣補(bǔ)貼方式也將帶動(dòng)新一批需求入市。在上述利好因素影響下，預(yù)計(jì)後市整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有升。而各地區(qū)表現(xiàn)除了受制于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求基本面之外，與開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)、定價(jià)策略同樣密切相關(guān)。

　　中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，在整體經(jīng)濟(jì)下滑明顯的情況下，房地産的作用將比2014年更加重要。預(yù)計(jì)信貸政策將持續(xù)寬鬆，年內(nèi)還將有2次以上的降準(zhǔn)、降息。購(gòu)房者財(cái)務(wù)杠桿的增加有利於提高其入市積極性。2015年重點(diǎn)城市的房地産市場(chǎng)銷(xiāo)量應(yīng)好于2014年，並且隨著供需關(guān)係的改善，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)可能上漲。