開欄語：過去的2014年，樓市熄火股市狂歡，而因為如此，很多人把2015年的投資目光轉(zhuǎn)向了股市。也正是如此，農(nóng)曆新年來臨，我們選擇在這個新年伊始來盤點2014年和展望2015年的股市。總結(jié)是為了更好的展望，看看我們能否在通過對2014年股市的盤點梳理中重新審視並找到2015年的股市機遇。

　　2014年股市，房地産絕對是值得標注的板塊。在這一年裏，全國各地樓市頻繁出現(xiàn)房價崩盤的聲音，中小開發(fā)商投資意願大幅降低。但在過去一年，申萬房地産指數(shù)卻上漲了65%，大量房地産個股實現(xiàn)翻番行情。那麼，進入羊年，房地産股又將給我們呈現(xiàn)怎樣一種走勢呢？

　　回顧

　　2014年房價跌了！股價漲了！

　　市場

　　房地産的日子一天不如一天

　　史上最嚴房地産調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地産市場終於開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低於去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。

　　“世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地産是舊人，網(wǎng)際網(wǎng)路是新人。以前房地産跟地方政府的關(guān)係，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的。現(xiàn)在換了位置了，網(wǎng)際網(wǎng)路扶正了，房地産下堂了。現(xiàn)在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃。”萬通集團主席馮侖用這樣一組比喻描述當(dāng)下中國房地産的現(xiàn)狀和前景。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹也有類似表態(tài)，中國經(jīng)濟發(fā)展有很多問題，房地産的日子一天不如一天，但還是有機會。

　　萬達集團董事長王健林在全國工商聯(lián)房地産商會2014年會上，也表達了對中國房地産前景的擔(dān)憂。“不要再抱有房地産再次高潮的幻想。”王健林認為，説黃金時代過去白銀時代到來也好，房地産危機也罷，中國房地産行業(yè)在接下來十年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。

　　股市

　　房地産板塊去年漲幅跑贏大盤

　　雖然房價下跌，成交量下跌，但房地産板塊在去年的表現(xiàn)卻是可圈可點。申萬房地産指數(shù)2013年以2472點收盤，2014年全年上漲1611點，達到4086點，漲幅65.2%。跑贏同期上證綜指52.9%的漲幅。

　　在個股中，保利地産從年初的5.3元漲到了年末的10.8元，萬科也有超過80%的漲幅。而一些具備多重概念的個股，如華夏幸福、泰和集團等都有超過一倍的漲幅。

　　分析

　　降息週期到來拉動股價走高

　　但房地産公司股價的上漲卻並不是因為業(yè)績的大幅增長，而是對預(yù)期的提前啟動。A股上市房企中已有73家公佈2014年業(yè)績預(yù)告，有35家預(yù)計2014年凈利潤下滑，其中14家宣佈首虧，包括金豐投資、新潮實業(yè)、萬好萬家、中華企業(yè)、亞太實業(yè)、中房股份等；另外還有21家房企業(yè)績預(yù)減，包括棲霞建設(shè)、萬通地産、中茵股份、鐵嶺新城等。整體來看，在房地産業(yè)務(wù)收入下降、融資成本增加，但土地成本並無下降的情況下，房企業(yè)績下滑已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　那為什麼房地産整體股價表現(xiàn)不錯？從申萬房地産指數(shù)的走勢來看，2014年上半年房地産基本維持震蕩，並無明顯漲幅。從下半年開始，房地産指數(shù)開始一路上揚，大多數(shù)房企的股價也在去年12月到達了年內(nèi)高點。究其原因，主要還是我國進入降息週期，市場預(yù)計隨著降息、降準的到來，加上政府的各級拯救樓市放款限購政策，樓市能夠出現(xiàn)復(fù)蘇。當(dāng)然了，包括滬港通帶來的藍籌行情也讓房地産板塊沾光，相對而言，地産也是藍籌板塊中估值較低的板塊，或多或少享受了一些補漲行情。圖示製作/王慧

　　展望

　　地産股重獲青睞不需要等太久

　　實業(yè)

　　房企輕鬆賺錢的好日子到頭了

　　2015年房地産板塊是否有戲？行業(yè)高增長時代一去不復(fù)返，所有房企都能輕鬆賺錢的好日子恐怕到頭了，這已是房地産行業(yè)的普遍共識。分析師認為，從整體市場看，樓市分化也愈加嚴重。一方面是區(qū)域市場的分化，另一方面是開發(fā)商的分化，樓市集中度將在市場調(diào)整中進一步加劇。有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將更做大做強，行業(yè)的門檻越來越高。

　　機構(gòu)

　　每一次調(diào)整都是較好的買入時點

　　實業(yè)是一種判斷，但股市又是另外一個論調(diào)。申銀萬國認為，經(jīng)過多年調(diào)整，目前中國房地産市場上的購房者已基本以自住需求買家為主，表現(xiàn)為首套房或者更新需求。申萬對行業(yè)基本面持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇抱有信心，進一步的貨幣政策寬鬆將成為下一階段的主要催化劑。作為降息週期下基本面受益的主要板塊之一，行業(yè)輪動重新青睞地産股的時間不需要等待太久。

　　興業(yè)證券認為，短期內(nèi)，由於市場對於地産行業(yè)基本面回暖仍存有分歧，還需進一步數(shù)據(jù)確認，所以地産股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現(xiàn)一些調(diào)整，不過中期而言，地産板塊在貨幣放鬆週期中會有較好的絕對收益和相對收益，因此每一次調(diào)整都是較好的買入時點。

　　國泰君安證券認為，站在當(dāng)前時點，地産股仍具繼續(xù)參與價值理由有六：一是資金寬鬆之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬鬆政策的延續(xù)，對房地産市場銷量改善明顯，預(yù)計後續(xù)將進入銷量、價格整體平穩(wěn)回升狀態(tài)，基本面進入良性發(fā)展軌道；二是地産板塊的上行主要來自於貼現(xiàn)率下降，導(dǎo)致板塊整體估值得以修復(fù)，進入降息週期後，估值恢復(fù)將持續(xù)；三是伴隨行業(yè)進入存量地産時 代，預(yù)計大型房企將借助再融資東風(fēng)跨界整合，構(gòu)建激勵機制、引入戰(zhàn)略性投資等都有可能；四是産業(yè)資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財、保險等增量資金整體偏好低估值穩(wěn)健藍籌，地産板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準降息有望成為板塊表現(xiàn)的後續(xù)催化劑；六是當(dāng)前基金配置地産股比例僅佔1%，處於四年來最低，從“低持倉+大空間”角度而言，地産股配置性價比更高。

　　建議

　　春節(jié)後應(yīng)關(guān)注龍頭股

　　申萬認為，地産的政策面依舊是蜜月期，同時巨大的地産存量市場將在持續(xù)的金融創(chuàng)新中逐步受益，短期行業(yè)跟隨大盤處於盤整階段，但在春節(jié)後銷售小陽春如果疊加降息降準週期，板塊將明顯受益。申萬建議關(guān)注龍頭、京津冀、再融資及園區(qū)創(chuàng)新升級的投資機會，龍頭中包括保利、招商、萬科、金豐。京津冀包括華夏幸福、榮盛發(fā)展。再融資包括泰禾集團、華僑城、中天城投。園區(qū)創(chuàng)新升級包括張江高科、南京高科。