□趙卓文

　　大型上市房企佳兆業(yè)正陷入深度的債務(wù)違約危機(jī)之中。

　　這家以“舊改專家”和“搶奪地王”為人所熟悉的企業(yè)，剛剛以成交3112套，成交面積28萬(wàn)平方米、成交75億元、成為2014年深圳住宅成交金額和成交面積的雙料冠軍。

　　佳兆業(yè)由銷售冠軍走到今天這個(gè)地步，原因非常複雜。

　　中國(guó)房地産行業(yè)告別高盈利快增長(zhǎng)，進(jìn)入“新常態(tài)”，波動(dòng)與風(fēng)險(xiǎn)也成為房地産行業(yè)的新特徵。超常規(guī)發(fā)展，過(guò)度舉債和管理不善的企業(yè)，倒下的概率大。政策風(fēng)險(xiǎn)、人事變動(dòng)、市場(chǎng)變化，都可能令一家貌似強(qiáng)大的房企陷入資金鏈斷裂和債務(wù)泥潭中。佳兆業(yè)2009年上市後，發(fā)展過(guò)急，“搶奪地王”激進(jìn)。2013年佳兆業(yè)全年銷售金額才239億元，其在土地市場(chǎng)上支出就高達(dá)141億元，土地儲(chǔ)備達(dá)2330萬(wàn)平方米，足夠5年發(fā)展需要。

　　佳兆業(yè)今天的“果”，其“因”早已種下。雖然佳兆業(yè)事件，到今天為止，還只是個(gè)案，但房地産開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大，卻不能不引起我們的高度關(guān)注。

　　2000套多房源在深圳被鎖住，部分管理層辭職，債務(wù)違約，合作方打退堂鼓，近30家金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查封資産，深陷危機(jī)漩渦中的佳兆業(yè)公司，又遭遇了以往房企出事重組前遭遇的相同劇情：業(yè)主維權(quán)。

　　1月13日晚間，佳兆業(yè)深圳各樓盤數(shù)百名業(yè)主聚集到佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)進(jìn)行維權(quán)。這些業(yè)主中，有的是已支付了定金的業(yè)主，有的是已付首期款未備案的業(yè)主，有的是已備案但未驗(yàn)收的業(yè)主，有的是已驗(yàn)收未辦證的業(yè)主。

　　發(fā)展商深陷泥潭，重組似難避免。成千上萬(wàn)的佳兆業(yè)的業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主們擔(dān)心，如果形勢(shì)進(jìn)一步惡化，一旦項(xiàng)目暫停施工，房産無(wú)法按期交付，銀行信託等諸多債權(quán)人分割財(cái)産，小業(yè)主的權(quán)益必然受損。

　　小業(yè)主們憂心忡忡，成為必然。業(yè)主們提出了多項(xiàng)訴求，如希望政府保障業(yè)主代表有權(quán)參與涉及業(yè)主利益的所有會(huì)議並保證業(yè)主代表的表決權(quán)，包括但不限于債權(quán)人會(huì)議、重組會(huì)議、並購(gòu)會(huì)議等；希望政府根據(jù)深圳地區(qū)佳兆業(yè)業(yè)主的不同情況，儘快為所有業(yè)主開(kāi)闢專門通道辦理備案、房屋驗(yàn)收、房屋預(yù)告登記、房産證等相關(guān)手續(xù)；希望政府能建立與業(yè)主的溝通渠道，透明公開(kāi)通報(bào)佳兆業(yè)危機(jī)的進(jìn)展及政府態(tài)度等。

　　為什麼每一次大房企的危機(jī)，都演繹相同的情節(jié)：債務(wù)違約——信用崩潰——債主到府——資産查封——業(yè)主維權(quán)——政府干預(yù)——重組。

　　中國(guó)房地産已經(jīng)高速發(fā)展了近20年。開(kāi)發(fā)商陷困境、樓盤爛尾、業(yè)主維權(quán)，這樣的故事情節(jié)與90年代別無(wú)二樣。

　　取消房地産預(yù)售制度，是解決這一系列問(wèn)題的最佳藥方。

　　政府部門要徹底乾淨(jìng)地減少麻煩，走出預(yù)售房屋監(jiān)管的困局；發(fā)展商要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，小業(yè)主要買得放心，實(shí)施“現(xiàn)房銷售”，是最佳方案。

　　源於香港的“賣樓花”(預(yù)售制度)，在住房短缺年代，對(duì)推動(dòng)中國(guó)房地産業(yè)的發(fā)展，曾起到積極的作用。在住房供應(yīng)已趨飽和，發(fā)展商規(guī)模動(dòng)輒上百億、上千億的今天，取消房地産預(yù)售制度，應(yīng)該提上議事日程了。

　　(作者為知名房地産市場(chǎng)專家)