如果要給本輪房地産調(diào)整找?guī)讉€理由的話，首套房貸款利率折扣上浮必然在所有的原因中名列前茅，由於眾多商業(yè)銀行執(zhí)行上浮20%甚至更多的利率政策，購房成本因此大幅上升，讓不少剛需人士很受傷。

　　雖然央行在早前已經(jīng)降息，且發(fā)文表態(tài)稱首套房貸款利率折扣可低至7折，但這一政策在鄭州樓市給人的感覺更像是望梅止渴。

　　目前，鄭州的商業(yè)銀行對首套房貸款利率大多執(zhí)行上浮政策，這一局面正亟待改變。

　　現(xiàn)象

　　開發(fā)商打出利率牌

　　利好購房“等貸族”

　　隨著9月30日央行發(fā)文鬆綁“限貸”，同時上個月21日晚央行宣佈降息，樓市也誕生了一批樓市“等貸族”。買了房沒有辦貸款的，怕等不到利率優(yōu)惠;沒買房的，怕房價上漲。“焦慮”“興奮”“擔憂”成為這些“等貸族”的真實寫照。

　　事實上，在限購解除、限貸政策鬆綁的大背景下，樓市可謂利好不斷，但由於信貸額度緊張，貸款難、貸款成本高成為樓市回暖的最後一道“緊箍咒”。

　　據(jù)悉，隨著央行930新政喊話限貸鬆綁以來，儘管各大銀行紛紛表態(tài)積極貫徹新政，但實際情況卻是不少銀行的房貸細則還沒有完全落地，優(yōu)惠利率似乎更是無跡可尋。於是，“等貸族”數(shù)量再次大增，有出了手在等待貸款批復的，也有在等著更優(yōu)惠利率出臺而醞釀出手的。

　　也許是看到了“等貸族”的需求，鄭州樓市開發(fā)商為了促進成交，打出了“利率牌”。

　　日前，盛潤集團打出了“利率0上浮，置業(yè)0壓力”的口號，攜手中行推出將按揭貸款利率降至基準利率執(zhí)行的政策(具體政策執(zhí)行時間和細則以開發(fā)商規(guī)定為準)。

　　該新聞見諸報端後，這一政策得到了很多購房者和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，甚至有開發(fā)商專門打聽相關(guān)的執(zhí)行情況，足見“房貸利率回歸基準”對於樓市的影響力。

　　“目前別説利率折扣了，能執(zhí)行基準利率就算不錯了。”一位房地産從業(yè)人士坦言，現(xiàn)在銀行對於樓市並不偏愛，在信貸額度緊張的背景下，指望銀行給房貸利率“打7折”有些不太現(xiàn)實，基準利率購房就可以接受。

　　提醒

　　降息不等於利率打折，基準利率是“王道”

　　上月21日，央行在時隔28個月後再次宣佈降息，讓很多等貸族看到了“曙光”，而購房成本的降低，也讓他們興奮不已，“可以省不少錢呢!”

　　按照細則，對商業(yè)房貸客戶來説，根據(jù)央行此次發(fā)佈的金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率調(diào)整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了9.4折。對住房公積金客戶來説，央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個百分點，降幅不及商貸。

　　央行的降息，等於給購房者的利息打了9.4折，這是不是等於所謂的利率折扣?

　　事實並非如此，因為所謂的房貸利率折扣更像是一個系數(shù)，如果在貸款時執(zhí)行了上浮20%的利率折扣，整個貸款週期內(nèi)無論基準利率升降，都要乘以1.2倍，對於普通購房者來説，這是一筆不小的支出。

　　按照貸款100萬元計算，貸款期限為30年，按照現(xiàn)在6.15%的基準利率計算，每月還款6092元，還款總額為2193221元;而如果按照利率上浮20%計算，每月還款為6910元，還款總額為2487657元。也就是説，如果執(zhí)行基準利率，每月將少還818元，總房款更是少還294436元。

　　不難看出，儘管降息是巨大利好，也實實在在降低了購房成本，但對於支付能力有限的剛需一族而言，如果首套房貸款利率仍然上浮20%的話，縱使有開發(fā)商的優(yōu)惠讓利，其購房總成本也增加很多，可以説是得不償失。