“單價每平方米8萬元以上，單套總價超過2000萬元以上的項目一般被業(yè)內(nèi)稱為豪宅。”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示，而今年以來，北京豪宅市場多個項目持續(xù)發(fā)力，有5個左右高端豪宅項目銷售額均已突破20億元。

　　值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，今年9月27日，北京樓市驚現(xiàn)單套豪宅成交最大單，其為遠洋地産旗下某項目的獨棟別墅，成交價格為2.2億元，而去年的最大單僅為1.6億元，同比漲幅達37.5%。

　　此外，對於明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅項目的行銷負(fù)責(zé)每人平均向記者表示，預(yù)計明年單價超過10萬元∕平方米的高端項目將會扎堆入市，甚至有可能出現(xiàn)全盤房源成交單價都超過10萬元∕平方米的項目。

　　豪宅成交量大漲拉升房價

　　“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅(一般指單價超過10萬元∕平方米，單套總價超過3000萬元的住宅)市場穩(wěn)定且跑贏房地産‘大市’。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩(wěn)定，單套總價3000萬元以上的産品年均去化數(shù)量在100套至200套之間。

　　截至目前，今年在剛需和改善類産品成交量均同比下跌的情況下，頂級豪宅項目成交量同比上漲三成，單套總價3000萬元以上的豪宅成交量達100多套。

　　“2013年，北京樓市呈現(xiàn)‘底部抬升，高端擾動’的趨勢，即抬升對像是普通商品房，由於普通商品房持續(xù)熱銷，價格隨之上升，最終擾動了改善性住宅和豪宅價格的抬升。”北京市房地産協(xié)會秘書長陳志表示，但今年因為自住房介入等各種因素，普通商品房市場非常不好，最終是高端住宅市場帶動了整個北京樓市房價的上升。

　　而另據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，2014年僅京西就將有五大高端項目銷售額進入“20億元俱樂部”，其分別為保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及即將入市的萬柳書院。此外，泛海國際二期銷售也達到了8億元。

　　值得注意的是，據(jù)郭毅向《證券日報》記者透露，從北京樓市頂級豪宅銷售價格來看，2014年單套豪宅最高成交價是2.2億元，為9月27日簽約的遠洋地産旗下某獨棟別墅，而2013年的豪宅最大單僅為1.6億元；從成交單價來看，雖然今年有很多項目銷售報價都達到了10萬元∕平方米以上，但真正以超過10萬元∕平方米價格成交的還是少數(shù)。

　　郭毅表示，據(jù)亞豪統(tǒng)計，今年北京樓市以單價超過10萬元∕平方米價格成交的豪宅量為23套，分佈在13個項目當(dāng)中，但去年只有7個項目中部分房源賣出了10萬元∕平方米以上的價格。

　　對此，萬科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示，目前來看，北京整個樓盤全盤房源單價都超過10萬元∕平方米的項目幾乎沒有，但不排除明年將會出現(xiàn)。

　　而保利、萬科、中赫置地、泛海控股、遠洋地産以及佳兆業(yè)等旗下在北京擁有高端豪宅的項目行銷負(fù)責(zé)每人平均向記者表示，2015年，北京將有多個豪宅項目扎堆入市，預(yù)計其銷售單價多數(shù)都將超過10萬元∕平方米。

　　明年豪宅單價將超10萬元

　　“2015年北京豪宅市場成交量價必然會有一定幅度的增長。”上述幾位豪宅操盤手一致看好明年的豪宅市場，其均表示，無論是“20億元俱樂部”的表現(xiàn)，還是保利。海德公園首次開盤即創(chuàng)下25億元的銷售紀(jì)錄，這在以往低速週轉(zhuǎn)，銷售週期很長的豪宅市場是很難實現(xiàn)的，這給了明年入市的豪宅項目很大的信心。

　　而據(jù)《證券日報》記者獲悉，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續(xù)入市。根據(jù)這些項目的拿地價格來預(yù)計，未來其單價都將超過10萬元∕平方米。

　　此外，保利海德公園項目行銷負(fù)責(zé)人也向記者透露，鋻於項目今年9月份首期開盤以來處於持續(xù)熱銷狀態(tài)，業(yè)內(nèi)一度認(rèn)為目已經(jīng)售罄。實際上，“我們明年仍有10億元左右的貨值銷售，主力戶型是260平方米—305平方米的平墅産品”。

　　由此可見，明年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，這將導(dǎo)致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

　　“拿地成本的上升不可避免地推高了明年頂級豪宅項目的價格。”某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，由佳兆業(yè)接手的“長安8號”舊改項目佳兆業(yè)廣場、中赫置地的萬柳書院等項目拿地成本相對較低，定價上有一定優(yōu)勢，但除了價格競爭，還要拼産品品質(zhì)，甚至包括操盤手段。

　　“現(xiàn)在拿地價格越來越高，這實際上倒逼了一些企業(yè)去做高端豪宅産品線，但不同企業(yè)對高端項目的操盤思路體現(xiàn)著其不同的經(jīng)營方向。”萬科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人向記者表示，比如，有些房企今年為了拔高年度銷售任務(wù)，注重現(xiàn)金流，其高端項目就可能執(zhí)行定價“接地氣”等快週轉(zhuǎn)的銷售策略，但若該企業(yè)明年更注重利潤指標(biāo)，則可能拉長高端項目銷售週期，在産品附加值等其他方面下功夫，以此提高銷售利潤。

　　更為值得注意的是，多位行銷負(fù)責(zé)每人平均表示，在豪宅市場上，除了售價越來越高，其購買群體也在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，實際上這與中國經(jīng)濟的走勢相關(guān)。

　　“早些年，我們的項目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老闆，現(xiàn)在哪有煤老闆？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時唐山鋼鐵企業(yè)老闆買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。”SOHO中國董事長潘石屹接受《證券日報》記者採訪時表示，“但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是網(wǎng)際網(wǎng)路企業(yè)”。

　　事實上，接盤SOHO中國辦公樓的人群的變化與豪宅購買人群的變化是一致的。上述多位高端項目行銷負(fù)責(zé)每人平均表示，現(xiàn)在除了傳統(tǒng)金融行業(yè)，房地産行業(yè)、民營企業(yè)主之外，新富階層是高端項目的重要購買力。簡言之，豪宅購買者年齡越來越年輕化。

　　“以‘創(chuàng)二代’為代表的高知財富群體快速增長，這為豪宅市場創(chuàng)造了更多需求，所以我們對明年的市場形勢整體上持樂觀態(tài)度。”上述多位高端項目行銷負(fù)責(zé)人如是表示。■記者 王麗新