11月21日，央行宣佈自11月22日降息，這對樓市而言無疑又是一大利好。受多重利好刺激，杭州樓市回暖大局已定，不過來自市場方面的種種跡象顯示，降息難阻年末價(jià)格戰(zhàn)。庫存不斷攀新高的杭州樓市，短期內(nèi)房價(jià)全面反彈幾無可能。

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　　100萬按揭每月少還200多

　　這一次降息，比市場預(yù)期來得要早。當(dāng)市場普遍認(rèn)為最早也要到明年1月才會降息時，央行卻意外出手宣佈降息，其中存款利率下調(diào)0.25個基點(diǎn)，貸款利率下調(diào)0.4個基點(diǎn)，此外公積金利率也相應(yīng)進(jìn)行了調(diào)整。

　　對購房者而言，降息是一個看得見摸得著的“紅包”，意味著每個月的按揭壓力減輕。以100萬元商業(yè)貸款20年等額本息還款方式為例，若按照降息前6.55%的基準(zhǔn)利率，月還款額為7485.2元，而按照降息之後6.15%的利率計(jì)算，月供將為7251.12元，每月減負(fù)234.08元，20年總計(jì)可省下5.6萬多元利息。

　　與此同時，公積金利率也進(jìn)行了調(diào)整，5年以上公積金貸款利率由原先的4.5%下調(diào)為4.25%。目前杭州家庭公積金住房貸款最高額度為80萬元，若按照之前的利率20年等額本息每月還款5061.2元，降息後每月還款4953.9元，每月少付利息107.3元，20年總共少還將近2.6萬元。

　　5年以上商業(yè)貸款利率由6.55%下調(diào)為6.15%，相當(dāng)於在原來的基礎(chǔ)上打了9.4折，這樣的力度不算小。事實(shí)上，目前的房貸市場中，只有首套房的優(yōu)質(zhì)客戶才能申請到9.5折優(yōu)惠，央行降息無異於向所有的購房者贈送了一隻“大紅包”。

　　不過值得一提的是，目前大多數(shù)房貸合同都約定，遇央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，要到下一年的1月份才會相應(yīng)調(diào)整，因此大多數(shù)購房者真正領(lǐng)到這只“大紅包”，還要等上一個多月。當(dāng)然也有一些房貸合同約定是在央行調(diào)整基準(zhǔn)利率之後的第二個月進(jìn)行調(diào)整，也就是下個月就要按照新的利率執(zhí)行。

　　對於新申請的房貸客戶，如果房貸申請已在降息之前獲批，那麼還是執(zhí)行之前的利率；如果房貸申請是在降息之後獲批，那就執(zhí)行新的利率。好在今年也就只剩下一個多月，即便是前一種情況，也就暫時一個月不能享受新的利率。

　　降息有利於提振市場信心

　　儘管央行此次降息並不單純針對房地産，認(rèn)為降息就是救房地産未免有些“自作多情”，但是從客觀效果看，與銀行利率息息相關(guān)的房地産市場，無疑是此次降息受益最大的行業(yè)之一。11月24日(週一)滬市收盤地産板塊大漲5.17%，漲幅位居各板塊前三，就是一大力證。

　　11月21日央行宣佈降息的當(dāng)晚，這一消息就已在房地産界人士的朋友圈迅速傳播並持續(xù)發(fā)酵。可以説，降息已成為“限購”取消以及“房貸新政”之後，房地産市場的又一重磅事件。儘管降息對樓市會産生多大的刺激作用，這在一些人士之間仍有一定的認(rèn)識分歧，但所有人都認(rèn)為，降息對樓市而言是一個大利好。

　　如果僅從降息的單一影響來看，100萬元按揭每個月也就少還200多元，説它是一個大利好並有可能對樓市産生非常大的影響，似乎有些言過其實(shí)。但如果放在今年樓市的一系列政策調(diào)整來看，此次降息自有它獨(dú)特的意義和影響。

　　自7月以來，杭州樓市幾乎每個月都有“動作”。7月底，余杭、蕭山率先取消限購，8月底杭州全線取消限購，9月底央行出臺“房貸新政”，10月底“杭八條”出爐……進(jìn)入11月之後，杭州樓市成交量經(jīng)歷了衝高回落，雖説還不至於成交乏力，但是相比10月卻是大打折扣，此時降息好比就是一場及時雨，將會堅(jiān)定那些猶豫中的購房者的市場信心。也就是説，下半年的杭州樓市每個月都會等來一個利好，下個月還出現(xiàn)什麼利好，自然也就值得期待。

　　即便降息是今年樓市的最後一個利好，在前期一系列鬆綁政策的共同作用下，市場信心已大舉回升。“今年出了那麼多政策，説明政府還是會‘救市’的，房價(jià)不可能一直跌下去，所以該買房時還得買房。”前段時間對買房一事還有些猶豫不決的購房者張先生，對記者如是説。

　　杭州樓市新房上半年每個月成交量只有三四千套，10月份成交量卻超過1.2萬套，這一巨大的變化並不是因?yàn)橄掳肽甑姆績r(jià)比上半年便宜了多少，主要還是因?yàn)樵谝幌盗姓叩拇碳ぶ幔彿空邔︶崾行判拇笤觥８鶕?jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一旦降息通道開啟，未來一兩年時間之內(nèi)還將會有一兩次甚至多次降息，這將成為普遍的市場預(yù)期，顯然將會對市場走向産生較大的影響力。

　　在2009年那一波市場反彈中，低利率無疑是其中非常重要的原因之一。如果假以時日，首套房貸利率最低7折優(yōu)惠落地，再與降息産生疊加效應(yīng)，將會大大減輕購房者的還貸壓力，從而激活更多市場需求。這也就給了那些樂觀的市場人士，更多看好後市的理由。

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　　年底價(jià)格戰(zhàn)仍然不可避免

　　既然樓市利好頻傳，尤其是此次降息之後，房價(jià)是否會應(yīng)聲上漲？來自市場方面的資訊顯示，雖然降息會對樓市未來走勢産生較大的影響力，但是對於眼下的市場而言，仍然不能阻止部分樓盤價(jià)格繼續(xù)下滑。對於大多數(shù)身負(fù)銷售壓力的樓盤而言，年底之前房價(jià)反彈的可能性微乎其微，價(jià)格戰(zhàn)仍然不可避免。

　　上週末，也就是降息之後的首個週末，位於之江板塊的中天之江誠品首度開盤，均價(jià)僅12800元/平方米。之江誠品的樓面價(jià)為6516元/平方米，這一價(jià)格可以説已經(jīng)沒有利潤可言，相比周邊樓盤1.5萬元/平方米左右的售價(jià)優(yōu)勢明顯。除了個別清盤的樓盤之外，之江誠品已成為之江板塊售價(jià)最低的樓盤。位於華豐板塊的陽光城翡麗灣上週六首次公佈價(jià)格，折後均價(jià)11500元/平方米，這一價(jià)格也遠(yuǎn)低於目前該板塊13000-15000元/平方米的價(jià)格。

　　“雖然近期政策一個接著一個，這次降息也一定會加速部分購房者下單的步伐，但是我們並未調(diào)價(jià)的準(zhǔn)備。説實(shí)話現(xiàn)在離全年的銷售任務(wù)還差一大截，今年只剩下一個多月，貿(mào)然漲價(jià)的話意向客戶很有可能被其他樓盤搶走。”城東新城一樓盤行銷負(fù)責(zé)人告訴記者，漲價(jià)是沒有的事，但上個週末確實(shí)感到人氣明顯增加了。

　　記者了解到，目前尚未有杭州樓盤因?yàn)榻迪⒍{(diào)價(jià)。不過在寧波，金地旗下的一個樓盤日前已率先漲價(jià)，經(jīng)本報(bào)記者求證漲價(jià)屬實(shí)，但金地在杭州的樓盤並未調(diào)價(jià)。當(dāng)然，杭州樓市也有個別樓盤放風(fēng)即將漲價(jià)，比如毗鄰萬達(dá)廣場的某外來房企開發(fā)的樓盤，售樓處工作人員向記者表示將在下個月漲價(jià)。不過，記者了解到這個樓盤漲價(jià)的主要原因是下個月萬達(dá)廣場開業(yè)，而不是降息。

　　開發(fā)商為何在降息之後沒有提價(jià)？説到底是沒有底氣。如果別的樓盤沒漲價(jià)，自己貿(mào)然漲價(jià)的話，很有可能就會“找死”，因而暫時觀望是一種最佳選擇。而在另一方面，雖然政策利好頻傳，成交明顯放量，但進(jìn)入四季度以來開盤數(shù)量明顯增多，樓市庫存壓力有增無減。一個令市場擔(dān)憂的數(shù)字是，11月25日杭州樓市(包含余杭、蕭山)新建商品房庫存量突破15萬套大關(guān)，其中住宅逼近10萬套，雙雙創(chuàng)下歷史新高。杭州樓市目前的這一庫存量，相比10月中下旬足足增加了8000多套。

　　如果與2009年上半年的那一波強(qiáng)勁反彈對比，當(dāng)前的杭州樓市政策上已與前者逐步看齊，但是庫存量卻有天壤之別。持續(xù)攀升的庫存量，成為阻礙杭州房價(jià)全面反彈的最重要因素。也正因?yàn)槿绱耍偌由细骷议_發(fā)商年底衝量的壓力，杭州樓市年底價(jià)格戰(zhàn)仍然不可避免。□本報(bào)記者 蔣敏華