高價拿地，開盤時樓價大漲開發(fā)商才能獲利。今年就有不少地王項目揭開神秘面紗準(zhǔn)備入市，地王們要賣多少錢才能賺錢？合富房地産經(jīng)濟(jì)研究院的一項研究表明，絕大多數(shù)的新入市地王項目樓價將遠(yuǎn)超周邊樓價，其中南洲路地王若以地價佔房價60%的臨界點計算，建成後均價須達(dá)到57500元/平方米，才可能有一定的利潤空間。

　　■新快報記者 陳齊

　　2014年上半年地價為2012年地價的3.4倍

　　地價佔據(jù)了房價的大頭，記者發(fā)現(xiàn)，近幾年來，廣州樓市多次出現(xiàn)“麵粉”貴過麵包的現(xiàn)象，伴隨著樓市進(jìn)入低谷，這些高價地王正面臨開發(fā)難題。合富輝煌近日發(fā)佈的一份報告表示，近年房地産市場波動有所加大，但廣州土地市場地王不斷出現(xiàn)。根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從年度的住宅土地出讓的平均樓面地價看，近三年廣州的地價上升幅度較大，如2012年的住宅土地平均樓面價為2805元/平方米，到2014年上半年平均樓面價為9567元/平方米，是2012年的3.4倍。

　　從同一區(qū)域的不同時期出現(xiàn)的地王看，2014年土地拍賣價格比2012年大幅度上漲，如荔灣、白雲(yún)、黃埔、番禺等區(qū)的地王兩年左右時間上漲80%以上，花都、南沙兩區(qū)的地王價格漲幅約50%，海珠區(qū)南洲路2013年5月的地王樓面地價高達(dá)34500元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州近年來的許多地王按照當(dāng)時周邊的樓價來看不賺錢甚至虧錢的可能性非常大，開發(fā)商敢於拿地就是衝著樓價未來會有較大幅度的增長。

　　地王項目面臨不確定性和風(fēng)險

　　合富房地産經(jīng)濟(jì)研究院蒙彥宏表示，廣州的地王不論是老城區(qū)還是新區(qū)，地價屢創(chuàng)新高，説明這兩年地價普遍上漲。政府土地出讓的底價也屢創(chuàng)新高，加劇地價上漲勢頭。

　　不過，2014年下半年以來，房屋市場調(diào)整的影響蔓延至土地市場，開發(fā)企業(yè)預(yù)期不如過去那麼樂觀，拿地舉牌趨於謹(jǐn)慎，地價上升勢頭得到遏制。同時，今年以來，房價出現(xiàn)鬆動，很多樓盤的價格不同程度調(diào)整，成交明顯下降。蒙彥宏表示，2013年、2014年第一季度各區(qū)地王拍賣價格在2012年的基礎(chǔ)上大幅度上升，漲幅大約在50%-80%之間，土地成本上升過快，而2014年基本上房屋市場處於縮量調(diào)整，價格有所下行，土地房屋兩個市場的運作方向相反，造成新地王階段性的成本壓力。

　　在蒙彥宏看來，總體而言，廣州作為一線城市，目前房價、地價較其他一線城市都明顯偏低，城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口、財富等價值指標(biāo)居優(yōu)，吸引了本地和外來的標(biāo)桿房地産企業(yè)積極投地佈局，城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競投激烈，從大趨勢看，或許近兩年的高昂成本並不能阻礙大房企繼續(xù)搶佔土地市場的步伐，不過，市場短期波動提醒企業(yè)，地價過高帶來的成本、市場壓力給項目前景帶來不確定性和風(fēng)險，需要理性評估。

　　典型地王項目分析

　　白雲(yún)區(qū)地王 市場波動對於高價地王極為不利

　　白雲(yún)區(qū)永泰村集賢莊地塊、沙太南路地塊這兩個地王位於白雲(yún)山板塊。白雲(yún)山周邊樓盤，總的供應(yīng)不大，樓盤價格相差較大，西麓白雲(yún)新城板塊洋房售價基本超過4萬元/平方米，別墅超過5萬元/平方米，東南麓洋房售價為1.8萬-3.2萬元/平方米不等。

　　2012年11月底拍出的白雲(yún)區(qū)永泰村集賢莊地塊，樓面地價為14599元/平方米，項目還未正式發(fā)售定價，以140-200平方米大戶型為主，定位走高端路線，是華發(fā)集團(tuán)在廣州的第一個項目。該項目如果定價在3萬-3.5萬元/平方米，與周邊市場相比，具有綜合競爭力，地價約佔房價的42%-49%，有一定的利潤空間。

　　2013年9月拍出的白雲(yún)沙太南路地塊，樓面地價高達(dá)26697元/平方米，另一塊同寶路地塊，實際樓面地價達(dá)到25597元/平方米。目前周邊在售的樓盤項目網(wǎng)簽價在2.3萬-4.1萬元/平方米之間，有一定的競爭性，高地價成本迫使這兩個項目都必須走高端路線。如果兩個項目定價3.5萬-4萬元/平方米，地價大約佔房價的63%-76%，超過60%警戒線。今年市場波動，對於2013年的高價地王快速銷售極為不利。

　　荔灣區(qū)地王 廣鋼新城賣4萬元/平方米才能盈利

　　2014年2月，荔灣廣鋼新城五幅地拍出新地王。中海地産95.98億元拿下三地塊，北京金融街控股、珠海華發(fā)分別以29.94億元和29.15億元各取一地，五幅地總共拍出155.07億元，荔灣區(qū)新單價地王最高折合超過2.3萬元/平方米。廣鋼新城屬於城市級規(guī)劃的生態(tài)文化高端住區(qū)，江景、交通、配套資源豐富，屬於廣州中心城區(qū)罕有優(yōu)質(zhì)大宗地，前景一致被看好，不過目前周邊在售的樓盤較少，可比的不多，一到兩年後，市場價必須達(dá)到4萬元/平方米才不至於出現(xiàn)盈利困難（地價佔了57.5%）。

　　海珠區(qū)地王 均價57500元/平方米方有盈利空間

　　2013年5月，海珠南洲路1026號地塊因其一線南向面江，樓面地價拍到34500元/平方米（越秀地産競得），刷新全廣州住宅地價最高紀(jì)錄。不過，一年多之後的今天，由於房屋市場低迷，與該地塊相隔不遠(yuǎn)的項目羅馬家園，最近的網(wǎng)簽均價2萬多元/平方米，這個價格不及地王樓面地價的60%。海珠區(qū)琶洲會展中心板塊的保利天悅目前賣得很好，北向朝江，近期網(wǎng)簽價格不到4.2萬元/平方米。按照這個價格，南洲路地王的土地成本都超過80%。不過，海珠區(qū)的南向一線江景確實屬於稀缺資源，最大的期望是，兩年後這類産品市場價走到更高的位置。若以地價佔房價60%的臨界點計算，該地塊項目建成後均價須達(dá)到57500元/平方米，才可能有一定的利潤空間。從當(dāng)前市場狀況看，成本壓力較大。