《“十二五”規(guī)劃綱要》確定，2011-2015年，全國(guó)將建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，確保20%的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。住房保障是國(guó)家針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭居住問(wèn)題，實(shí)施保障的一項(xiàng)系統(tǒng)公共服務(wù)工程。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的具體實(shí)踐，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史影響，同時(shí)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)也起到了促發(fā)展、惠民生、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。雖然為加強(qiáng)和規(guī)範(fàn)保障性住房管理，各級(jí)政府出臺(tái)了不少相關(guān)政策，但作為一個(gè)複雜和龐大的系統(tǒng)性工程，保障機(jī)制、管理體制和運(yùn)作機(jī)制等需健全和完善。

　　保障機(jī)制：

　　錢物分離，政府兜底

　　為減少監(jiān)管成本，保證公平分配，強(qiáng)化政府責(zé)任，有效地解決退出機(jī)制問(wèn)題，在分配上需要實(shí)施“錢物並舉，錢物分離”、“政府兜底，隨市浮動(dòng)”的機(jī)制。

　　保障方式：錢物並舉，錢物分離。政府同時(shí)分別提供保障房房源，提供或顯化政府的保障補(bǔ)貼，讓保障對(duì)象根據(jù)貨幣化的標(biāo)準(zhǔn)，或直接利用保障補(bǔ)貼，或利用劃轉(zhuǎn)的保障優(yōu)惠，租購(gòu)保障房。

　　租賃分配：租補(bǔ)分離，差異補(bǔ)貼。政府(住房保障部門(mén))一方面直接提供公租房或收儲(chǔ)、認(rèn)定商品房為公租房，另一方面，向保障對(duì)象提供租房補(bǔ)貼，保障對(duì)象向住房保障部門(mén)申請(qǐng)或備案獲得“公租房”，然後繳納房租。公租房的總房租包括保障對(duì)象繳納的自己房租與政府補(bǔ)貼的房租，與同一地段商品房租金相同。

　　銷售分配：顯化補(bǔ)貼，界定權(quán)利。對(duì)於購(gòu)買完全産權(quán)的保障對(duì)象，政府以土地劃撥、稅費(fèi)優(yōu)惠等方式，提供康居標(biāo)準(zhǔn)住房的市場(chǎng)價(jià)格和居民的購(gòu)買力差額的保障補(bǔ)貼，並補(bǔ)貼顯化在住房?jī)r(jià)格裏。對(duì)於購(gòu)買有限産權(quán)的保障對(duì)象，政府以土地劃撥、稅費(fèi)優(yōu)惠等方式，提供康居標(biāo)準(zhǔn)住房的市場(chǎng)價(jià)格和居民的購(gòu)買力差額的保障補(bǔ)貼，並補(bǔ)貼顯化在住房?jī)r(jià)格裏，更多的政府優(yōu)惠和投資作為政府的股權(quán)。

　　浮動(dòng)機(jī)制：“政府兜底，隨市浮動(dòng)”。政府根據(jù)基本居住標(biāo)準(zhǔn)、家庭住房承受能力(通過(guò)家庭年收入折算，比如6倍)，提供市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格與承受能力的差額，提供租售補(bǔ)貼；定期(如2年)根據(jù)租售市場(chǎng)價(jià)格及其保障對(duì)象支付能力變化所導(dǎo)致的差額變動(dòng)，調(diào)整保障的額度。

　　管理體制：

　　政府決策，事業(yè)執(zhí)行，企業(yè)服務(wù)

　　住房保障或安居工程是個(gè)複雜的體系，必須理順和建立如下管理體制：政府負(fù)責(zé)兜底住房保障，主要負(fù)責(zé)決策、監(jiān)管和出資；出資者及其代理負(fù)責(zé)資産的監(jiān)管，住房管理中心負(fù)責(zé)向出資人和政府負(fù)責(zé)，從事保障房的資産管理、經(jīng)營(yíng)和分配；企業(yè)及社會(huì)機(jī)構(gòu)接受住房管理中心的委託提供市場(chǎng)化、專業(yè)化的建設(shè)、經(jīng)紀(jì)和物管服務(wù)。

　　上下級(jí)機(jī)構(gòu)：中央決策，地方落實(shí)。縱向領(lǐng)導(dǎo)分為三個(gè)級(jí)。(1)中央政府：總體決策。負(fù)責(zé)住房法律與政策的制定，負(fù)責(zé)全國(guó)規(guī)劃的編制，負(fù)責(zé)低收入家庭住房保障的資金支援。(2)省級(jí)政府：總體落實(shí)。負(fù)責(zé)法規(guī)和政策的總體落實(shí)，編制全省的住房保障規(guī)劃，負(fù)責(zé)低收入家庭住房保障的資金支援。(3)市縣政府：具體執(zhí)行。負(fù)責(zé)法律政策的具體執(zhí)行，編制全省的住房保障規(guī)劃，負(fù)責(zé)中等以下收入家庭保障的資金支援，負(fù)責(zé)保障房的土地供給。

　　同級(jí)機(jī)構(gòu)：總體決策，分工負(fù)責(zé)。要保證這項(xiàng)工程長(zhǎng)期、持續(xù)、健康、持續(xù)、高效地運(yùn)作，各級(jí)政府需要建立一個(gè)綜合決策部門(mén)：住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組或委員會(huì)。政府主要首長(zhǎng)任組長(zhǎng)或主任。發(fā)改委、財(cái)政部、稅務(wù)局、國(guó)土資源部、住建部、銀監(jiān)會(huì)、央行、國(guó)資委、相關(guān)國(guó)有企業(yè)成為委員。住房領(lǐng)導(dǎo)小組的辦公室設(shè)在同級(jí)政府的住建部門(mén)，與住建部門(mén)一起工作。(1)領(lǐng)導(dǎo)小組(委員會(huì))：決策機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)本級(jí)政府住房保障住房規(guī)劃和重大決策，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)部門(mén)及其保障房管理部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。(2)住建部門(mén)：組織協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)住房計(jì)劃與決策落實(shí)以及職能部門(mén)的協(xié)調(diào)，履行部門(mén)職能，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督住房保障管理部門(mén)。(3)職能部門(mén)：分工負(fù)責(zé)。各個(gè)部門(mén)分別負(fù)責(zé)履行住房領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)保障性住房的規(guī)劃和決策規(guī)定的相關(guān)責(zé)任。

　　産權(quán)主體：行使責(zé)任，産權(quán)管理。國(guó)有資産管理委員會(huì)或國(guó)有資産管理公司、企業(yè)法人、自然人(保障對(duì)象)分別或共同對(duì)其投資所形成的資産，行使其投資人的出資責(zé)任，對(duì)其資産進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)保值增值，獲取增值收益。

　　執(zhí)行機(jī)構(gòu)：執(zhí)行決策，統(tǒng)一管理。要保證這個(gè)複雜系統(tǒng)工程的健康、持續(xù)、高效地運(yùn)作，必須強(qiáng)化管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。因此，市縣有必要建立一個(gè)非盈利的事業(yè)單位(一定不以營(yíng)利為目的)：住房保障管理部門(mén)(中心或者局)。(1)市縣保障性住房管理中心：分配和管理保障房。第一，向出資人負(fù)責(zé)，保護(hù)房産資源，負(fù)責(zé)收取公租房房租，交給投資主體；第二，負(fù)責(zé)為住房領(lǐng)導(dǎo)小組提供決策建議，執(zhí)行有關(guān)決策；第三，負(fù)責(zé)委託，購(gòu)買租售服務(wù)；第四，住房保障對(duì)象的管理；第五，負(fù)責(zé)保障性住房的分配；第六，具體收購(gòu)市場(chǎng)的商品房，作為保障性住房；第七，負(fù)責(zé)保障建設(shè)的資金、土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)的協(xié)調(diào)。(2)政策性住房抵押擔(dān)保公司：政策性金融支援。要實(shí)現(xiàn)外部融資，解決保障性住房的“短借長(zhǎng)還”問(wèn)題，必須建立政策性住房抵押擔(dān)保公司，負(fù)責(zé)向政策性住房開(kāi)發(fā)公司和中低收入者提供信用擔(dān)保，使得兩者可以從商業(yè)金融機(jī)構(gòu)獲得資金，從而實(shí)現(xiàn)通過(guò)市場(chǎng)獲得住房的目標(biāo)。(3)住房公積金管理中心：負(fù)責(zé)提供政策性金融支援。(4)土地儲(chǔ)備中心：負(fù)責(zé)政策性土地支援。

　　服務(wù)機(jī)構(gòu)：社會(huì)參與，公司運(yùn)作。保障房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、仲介服務(wù)和物業(yè)管理不是由投資主體(包括政府)直接承擔(dān)，而是通過(guò)委託代理形式，由房地産開(kāi)發(fā)公司、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司、金融機(jī)構(gòu)(包括政府專門(mén)成立的國(guó)有企業(yè))提供專業(yè)化、社會(huì)化和公司化的服務(wù)。

　　運(yùn)作機(jī)制：

　　良性迴圈，持續(xù)平衡

　　只有選擇合理的投資、融資、建設(shè)、物業(yè)管理、配租配售、資産管理的運(yùn)作機(jī)制。才能實(shí)現(xiàn)資金與實(shí)物的投入産出持續(xù)平衡和良性迴圈，實(shí)現(xiàn)住房保障體系能夠持續(xù)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　投融體制：政府主導(dǎo)，社會(huì)參與。保障性安居工程應(yīng)以政府投資為主，同時(shí)創(chuàng)新機(jī)制，調(diào)動(dòng)社會(huì)投入積極參與。當(dāng)然，基本原則是誰(shuí)投入，誰(shuí)所有，誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)受益。(1)財(cái)政投入：建設(shè)投入，消費(fèi)補(bǔ)貼。中央財(cái)政、省級(jí)財(cái)政、市縣財(cái)政從一般預(yù)算中列出資金，主要用於兩個(gè)方面：一是住房消費(fèi)財(cái)政補(bǔ)貼，二是住房建設(shè)資金注入。對(duì)於住房租賃的視為住房消費(fèi)補(bǔ)貼。政府不向私人産權(quán)住房建設(shè)注入財(cái)政資金。(2)政府基金：建設(shè)投入，消費(fèi)補(bǔ)貼。政府從土地出讓金和將來(lái)的物業(yè)稅中，提出一定比例資金建立住房保障基金。專門(mén)用於：對(duì)公有和共有住房投入土地出讓金作為股權(quán)投資；住房土地出讓金的部分資金可以作為租賃住房的補(bǔ)貼；保障性住房抵押擔(dān)保公司的資本金；抵押擔(dān)保貸款的貼息。(3)稅費(fèi)減免：建設(shè)優(yōu)惠，消費(fèi)補(bǔ)貼。對(duì)於保障性住房投資、建設(shè)、出售、出租、物業(yè)管理，進(jìn)行稅收和行政事業(yè)收費(fèi)的減免。減免的項(xiàng)目、數(shù)量和比例顯性化，對(duì)於住房租賃作為消費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)於個(gè)人産權(quán)的住房購(gòu)買作為消費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)於公有和共有産權(quán)的優(yōu)惠股權(quán)投資。(4)政府注資：收益注入，土地劃撥。政府投入其他收益和非收益性資産；政府投入土地資産；政府投入部分土地的收益，包括從其他用途的出讓金中抽取部分資金和土地出讓本身的價(jià)格優(yōu)惠；政府對(duì)公有或共有産權(quán)保障房注入土地和其他資産作為股權(quán)投資；政府對(duì)私人産權(quán)保障房提供優(yōu)惠價(jià)格的土地，土地價(jià)格優(yōu)惠顯性化，作為私人産權(quán)保障房的住房補(bǔ)貼，不對(duì)私人産權(quán)保障房注入土地和其他資産注入。(5)社會(huì)捐助：股權(quán)投資，房租補(bǔ)貼。未來(lái)各種類型的社會(huì)捐助也必將增加，社會(huì)捐助的資金和資産可以根據(jù)捐助者意願(yuàn)，作為公有、共有住房的股權(quán)注入，或者作為私人産權(quán)住房購(gòu)買者的補(bǔ)貼，或者保障房租賃對(duì)象的房租補(bǔ)貼。(6)社會(huì)投資：股權(quán)投資，持股分紅。企業(yè)法人和社會(huì)機(jī)構(gòu)獨(dú)資、控股、參股保障房投資公司，參與保障房的投資，行使出資人責(zé)任。同時(shí)設(shè)計(jì)機(jī)制，確保社會(huì)參與能夠分享資産收益，實(shí)現(xiàn)基本收益。(7)個(gè)人投資：個(gè)人出資，享受增益。保障對(duì)象在政府支援下，出資或抵押貸款投資保障房，擁有部分或全部保障房産權(quán)，負(fù)責(zé)償還保障房貸款，享受保障房的增益收益。